“Beban berat” dengan utang obligasi real estat

Tekanan pembayaran utang bisnis real estate yang menerbitkan obligasi masih cukup besar, bahkan banyak bisnis yang berisiko bangkrut.

Informasi yang diumumkan baru-baru ini oleh Bursa Efek Hanoi (HNX) menunjukkan bahwa Nam Land Company Limited mengedarkan obligasi NALCH2124001, dengan total nilai penerbitan sebesar VND 900 miliar, jangka waktu 3 tahun, tingkat bunga 10,3%/tahun, yang diperkirakan jatuh tempo pada 13 Juli 2024.

Pada tahun 2023, Nam Land memiliki 4 pembayaran bunga obligasi. Pada pembayaran pertama (13 Januari), Perusahaan harus membayar 25 miliar VND, tetapi tidak dapat memperoleh pembiayaan. Perusahaan baru dapat mengatur arus kas dan membayar bunga pada tanggal 28 Februari 2023.

Sementara itu, pada angsuran kedua (12 April 2023), Perusahaan harus membayar bunga sebesar VND26 miliar, tetapi hanya dapat menyelesaikan 50%, sisanya 50% merupakan "penundaan utang". Pada angsuran ketiga dan keempat, Nam Land harus membayar bunga lebih dari VND54 miliar, tetapi belum menyelesaikan pembiayaannya.

Menjelaskan ketidakmampuan membayar bunga obligasi tepat waktu, perwakilan Nam Land mengatakan bahwa serangkaian masalah hukum menyebabkan Proyek Rumah Shizen terus-menerus ditolak untuk dijual sebagai perumahan masa depan, yang mengakibatkan hilangnya pendapatan untuk membayar pokok dan bunga obligasi yang dijanjikan kepada pemegang obligasi. Selain itu, kerugian bisnis berturut-turut dalam 2 tahun terakhir juga berdampak signifikan pada arus kas Perusahaan.

Tak hanya Nam Land, banyak perusahaan real estat besar lainnya juga menghadapi tekanan pembayaran utang dari obligasi. Laporan pasar obligasi korporasi dari Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) menunjukkan bahwa, per akhir April 2024, tingkat tunggakan obligasi di seluruh pasar mencapai 15%, tidak berubah sejak Maret 2024.

Khususnya, lebih dari separuh obligasi dengan pembayaran pokok dan bunga yang tertunda berasal dari sektor real estat perumahan, dengan tingkat pembayaran pokok dan bunga yang tertunda di sektor ini mencapai 30%.

Khai Hoan Land Group baru saja menyetujui perpanjangan jangka waktu obligasi dengan kode KHGH2123001 hingga 5 April 2025, dengan penyesuaian suku bunga menjadi 12% per tahun. Dengan demikian, setelah memperpanjang jangka waktu selama 1 tahun pada tahun 2023, Khai Hoan Land akan kembali memperpanjang jangka waktu obligasi untuk satu tahun ke depan.

Demikian pula halnya dengan Unity Real Estate Investment Company Limited, per 31 Desember 2023, ekuitas Perusahaan mencapai VND 2.916,1 miliar, sedikit menurun dibandingkan dengan VND 3.089,6 miliar pada tahun 2022. Rasio utang terhadap ekuitas sedikit menurun dari 1,4 kali pada tahun 2022 menjadi 1,37 kali pada tahun 2023, sehingga liabilitas mencapai lebih dari VND 3.995 miliar.

Rasio utang obligasi terhadap ekuitas meningkat dari 0,32 kali pada tahun 2022 menjadi 0,38 kali pada tahun 2023, setara dengan utang obligasi sebesar VND 1.108,1 miliar. Unity Company memperpanjang rentetan kerugiannya ketika pada tahun 2023 mencatat laba negatif setelah pajak sebesar VND 173,5 miliar (pada tahun 2022, kerugian setelah pajak sebesar VND 124,2 miliar).

Pada Mei 2024, menurut data VIS Rating, 28 kode obligasi milik 24 penerbit senilai VND 15.000 miliar akan jatuh tempo. Dari jumlah tersebut, VIS Rating memperkirakan sekitar VND 4.700 miliar, setara dengan 30%, berisiko mengalami keterlambatan pembayaran utang yang jatuh tempo pada Mei 2024.

Dari obligasi berisiko tinggi senilai VND4.700 miliar, sekitar VND4.000 miliar yang diterbitkan oleh tiga perusahaan mengalami keterlambatan pembayaran bunga pada tahun 2023. VIS Rating menilai bahwa penerbit-penerbit ini sangat mungkin menunda pembayaran pokok karena arus kas yang lemah dan menipisnya sumber daya kas. Sisa obligasi berisiko tinggi senilai VND700 miliar, yang tertunda untuk pertama kalinya, sebagian besar diterbitkan oleh penerbit di sektor properti residensial.

Mengomentari kapasitas pembayaran utang perusahaan real estat ketika jumlah obligasi real estat yang jatuh tempo tahun ini berada pada level tertinggi dalam 5 tahun terakhir, Tn. Duong Duc Hieu, Direktur analisis dan pemeringkatan kredit, segmen perusahaan non-keuangan VIS Rating, mengatakan bahwa kapasitas pembayaran utang perusahaan real estat masih lemah.

Satu hal yang perlu diperhatikan adalah tingkat diferensiasi dalam kapasitas pembayaran utang akan semakin melebar. Bagi bisnis dengan proyek yang berfokus pada segmen yang memenuhi permintaan riil di kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, aktivitas penjualan akan tetap cukup baik dan akan pulih pada tahun 2024. Bisnis-bisnis ini akan memiliki sumber daya yang jauh lebih baik dan kapasitas pembayaran utang yang lebih tinggi.

Sebaliknya, beberapa bisnis masih berada dalam situasi sulit karena sebelumnya berfokus pada proyek-proyek yang sangat spekulatif. Pada tahun 2024, permintaan untuk segmen ini akan tetap rendah, sehingga kapasitas pembayaran utang kelompok ini akan lemah.

Bisnis real estat memiliki tiga saluran mobilisasi modal utama: pinjaman bank, penerbitan obligasi, dan penerbitan ekuitas. Pada tahun 2024, VIS Rating menilai bahwa kemampuan akses modal baru untuk seluruh grup real estat akan lebih baik. Setiap bisnis akan memprioritaskan pemilihan metode mobilisasi modal yang berbeda, tetapi jenis mobilisasi modal termurah bagi bisnis adalah penerbitan ekuitas dan ini akan menjadi saluran dengan pertumbuhan terkuat tahun ini,” ujar Bapak Hieu.

Sumber: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html