Ketahanan pasar properti berasal dari 'keunggulan' ekonomi dan pergeseran arus kas

Ketahanan pasar real estat berasal dari "keunggulan" ekonomi dan arus kas.

Demikian informasi yang tercatat dalam acara daring "Tinjauan Pasar Properti Kuartal Ketiga 2025" bertema "Ritme" yang diselenggarakan oleh Batdongsan.com.vn pada pagi hari tanggal 7 Oktober. Acara ini menarik perhatian banyak pakar, investor, dan pelaku bisnis di sektor properti.

Pasar properti perlahan pulih dengan banyaknya proyek yang sedang dilaksanakan. Foto: Tuan Anh/VNA

Platform pemulihan dari ekonomi makro

Menurut Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, perekonomian Vietnam pada kuartal ketiga terus mempertahankan momentum pertumbuhan positif, menciptakan kondisi yang kondusif bagi pasar properti. PDB pada kuartal ketiga tumbuh sebesar 8,23%, tertinggi dalam periode yang sama sejak 2011 (kecuali pemulihan ekonomi pada tahun 2022 pascapandemi COVID-19). Dalam 9 bulan pertama, PDB tumbuh sebesar 7,85% selama periode yang sama, mendekati target 8% atau lebih untuk keseluruhan tahun.

Belanja publik mencapai VND440 triliun, naik 37% dibandingkan periode yang sama dan menjadi pendorong utama pertumbuhan ekonomi. Serangkaian proyek infrastruktur utama memasuki fase konstruksi intensif seperti Bandara Internasional Gia Binh, Jembatan Ngoc Hoi yang menghubungkan Hanoi - Hung Yen, Jalan Tol Utara-Selatan, Bandara Long Thanh... berkontribusi pada perluasan ruang pengembangan untuk pasar pinggiran kota, sebut Bapak Quoc Anh.

Selain itu, investasi langsung asing (FDI) terus mengalir deras ke sektor properti – salah satu dari tiga sektor utama yang menarik FDI. Indikator ekonomi seperti PMI pulih, produksi dan konsumsi domestik tumbuh stabil. Namun, tren inflasi yang meningkat dan kebijakan moneter ekspansif dengan penurunan suku bunga juga menimbulkan beberapa tantangan bagi pasar.

Para ahli mengatakan bahwa pasar properti pada kuartal ketiga tahun 2025 akan mengalami diferensiasi yang jelas antara jalur pembelian dan penjualan. Setelah kuartal kedua yang diwarnai banyak fluktuasi makro, minat terhadap properti untuk dijual kembali pulih dengan cepat, dengan apartemen memainkan peran utama, sementara rumah bandar dan rumah pribadi juga mulai menunjukkan tanda-tanda perbaikan. Banyak wilayah mencatat peningkatan minat sebesar 11-22% dibandingkan awal tahun.

Sebaliknya, segmen sewa menurun setelah Bulan Hantu (bulan ke-7 kalender lunar), terutama segmen kamar sewa dan rumah kos. Tingkat suku bunga pada bulan September 2025 tercatat turun 8-24%, tergantung jenisnya, dibandingkan bulan sebelumnya.

Sektor properti menunjukkan ketahanan yang baik dalam hal penyerapan pasokan baru dan sentimen pasar. Namun, survei broker pada kuartal ketiga 2025 oleh Batdongsan.com.vn menunjukkan bahwa penyerapan pasokan baru masih positif, dengan hampir 90% responden menilai penyerapannya rata-rata hingga baik, dengan 4% menyatakan "sangat baik" dan 25% menyatakan "baik". Hanya 12% yang menyatakan penyerapannya tidak optimis.

Mengenai prospek pasar untuk kuartal keempat, 60% broker meyakini pasar akan terus tumbuh, dengan 17% di antaranya memperkirakan pertumbuhan yang kuat. Sekitar sepertiganya meyakini pasar akan tetap stabil, dan hanya 6% yang menyatakan kekhawatiran tentang kemungkinan penurunan.

Segmen apartemen masih dinilai paling tinggi potensi pertumbuhannya dalam 6 bulan ke depan dengan 36% pilihan, diikuti oleh rumah pribadi (29%) dan kavling (24%). Tipe lain seperti rumah bandar, properti resor, atau vila hanya menyumbang sebagian kecil, mencerminkan konsentrasi arus kas pada produk yang memenuhi kebutuhan perumahan riil dan likuiditas yang tinggi.

Reposisi saluran investasi

Para ahli dari Batdongsan.com.vn meyakini bahwa tahun 2025 akan menandai pergeseran besar dalam korelasi suku bunga investasi antar kanal aset. Perlu dicatat bahwa pada periode 2015-2025, kanal investasi di Vietnam telah sangat terdiferensiasi, dan tahun 2025 akan menjadi tonggak "perubahan besar" dalam korelasi suku bunga antar kanal aset.

Emas memimpin dengan peningkatan 3,57 kali lipat dibandingkan tahun 2015, diikuti oleh tanah dengan peningkatan 3,12 kali lipat, mencerminkan arus kas yang kuat ke aset riil terkait dengan ekspektasi infrastruktur dan akumulasi jangka panjang. Meskipun apartemen tidak mengalami peningkatan yang signifikan, apartemen juga mengalami percepatan, secara bertahap mengejar ketertinggalan dari tanah berkat pemenuhan kebutuhan perumahan riil dan potensi investasinya. Sekuritas menyusul dengan peningkatan 2,78 kali lipat, menegaskan perannya sebagai saluran investasi yang menarik dalam konteks pemulihan ekonomi dan fluktuasi global. Sebaliknya, tabungan dan dolar AS menjadi kurang kompetitif, masing-masing hanya meningkat 67% dan 24%.

Salah satu tren menonjol pada kuartal ketiga adalah peralihan arus kas dari pusat kota ke daerah pinggiran kota - di mana masih terdapat banyak potensi pengembangan dan sangat didukung oleh infrastruktur konektivitas antardaerah.

Ibu Nguyen Thi Ngoc Thuong - Direktur cabang Batdongsan.com.vn di Hai Phong menyampaikan bahwa alih-alih berfokus pada pusat kota, arus kas dan permintaan real estat beralih kuat ke pinggiran kota - di mana masih banyak ruang untuk pertumbuhan dan infrastruktur antardaerah semakin lengkap.

Minat di kedua kota pusat tersebut pada kuartal ketiga menunjukkan tanda-tanda melambat. Di Hanoi, minat menurun sebesar 22% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2024, sementara di Kota Ho Chi Minh, minat hampir stabil atau sedikit menurun sebesar 1% di wilayah baru. Sebaliknya, provinsi-provinsi tetangga muncul sebagai "titik terang". Wilayah pinggiran Hanoi tumbuh sebesar 11%. Di luar Hanoi, minat terkonsentrasi di wilayah Hai Phong, Hoa Binh (lama), dan Bac Giang (lama).

Kondisi properti di wilayah Utara pada kuartal ketiga menunjukkan tren yang jelas untuk berpindah dari Hanoi. Wilayah Hai Phong, Hung Yen, Hoa Binh (lama), dan Bac Giang (lama) menjadi "pusat perhatian" dengan menguasai 80% dari total minat di seluruh wilayah. Di mana, Hai Phong menempati posisi pertama dengan indeks 100, Hung Yen di posisi kedua (62), dan Bac Ninh (35) di posisi ketiga, ungkap Ibu Thuong.

Dalam hal tingkat pertumbuhan dibandingkan awal tahun, Hoa Binh (lama) memimpin dengan 65%, diikuti oleh Bac Giang (lama) 61%, Hai Phong 50%, dan Bac Ninh 48%. Daerah lain seperti Quang Ninh, Hung Yen, dan Vinh Phuc (lama) juga mempertahankan momentum pertumbuhan sebesar 26-42%. Lonjakan ini mencerminkan tren perpindahan modal ke kota-kota satelit di sekitar Hanoi – di mana harga kompetitif, koneksi infrastruktur mudah, dan terdapat potensi ekspansi jangka panjang.

Sumber: https://baotintuc.vn/kinh-te/suc-bat-thi-truong-bat-dong-san-tu-nhip-dankinh-te-va-dong-tien-dich-chuyen-20251007141259025.htm