Pembiayaan tanah terkait erat dengan "kehidupan sehari-hari" masyarakat dan bisnis.

Harga tanah harus diterapkan mendekati harga pasar.

Berbagi pada lokakarya tentang pemberian tanggapan terhadap Rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan) yang diselenggarakan oleh VCCI pada pagi hari tanggal 8 Maret, Dr. Can Van Luc - Kepala Ekonom BIDV , Anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional menekankan bahwa masalah harga tanah dan pembiayaan tanah dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan) merupakan masalah yang paling rumit dan sulit.

Ia mengatakan bahwa terdapat banyak perbedaan pendapat dalam menentukan harga tanah yang mendekati harga pasar. Memahami harga pasar tanah bukanlah hal yang mudah, begitu pula dengan berbagai konten lain tentang pembiayaan tanah.

"Pembiayaan tanah merupakan isu yang berkaitan erat dengan penghidupan masyarakat dan pelaku usaha. Oleh karena itu, isu ini perlu diselesaikan secara lebih komprehensif, fundamental, menyeluruh, dan konsisten, sesuai dengan kaidah dan prinsip pasar, menjamin keilmuan, dan konsisten dengan realitas, serta menjamin hak dan kepentingan sah negara, organisasi, pelaku usaha, dan masyarakat," ujar Bapak Luc.

Bapak Can Van Luc mengusulkan 10 “titik panas” dalam Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen).

Oleh karena itu, mengenai pembiayaan pertanahan, Bapak Can Van Luc mengusulkan 10 isu yang perlu dikaji lebih mendalam dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan).

Pertama, terkait harga tanah, Bapak Luc menyampaikan perlu adanya penyempurnaan terhadap konsep-konsep terkait harga tanah yang mungkin timbul dalam kenyataan, melakukan standarisasi terhadap istilah-istilah seperti harga tanah yang berlaku umum di pasaran/harga tanah standar, daftar harga tanah, bidang tanah standar, harga tanah khusus agar dapat terjalin pemahaman dan penerapan yang konsisten di kemudian hari.

Kedua, berkenaan dengan pengaturan pendapatan tanah, hendaknya tujuan pengaturan pendapatan tanah ditambahkan, dan uang yang terkumpul dapat digunakan untuk melayani pekerjaan pemulihan tanah dan pemukiman kembali di kemudian hari.

Ketiga, mengenai metode penilaian tanah, proses penilaian tanah dan pengumuman daftar harga tanah, menurut Bapak Luc, seharusnya hanya ada pengaturan tentang pemilihan dan pembatasan sekitar 3 metode penilaian tanah.

Bersamaan dengan itu, perlu dipikirkan peta jalan untuk menerapkan harga tanah mendekati harga pasar dengan melakukan uji coba di beberapa lokasi besar, kemudian diperluas dan diterapkan secara resmi mulai tahun 2026. Selain itu, untuk membangun standar harga tanah yang mendekati harga pasar, perlu dilakukan standarisasi proses penilaian tanah.

Keempat, untuk menjamin independensi, objektivitas, dan menjamin harga tanah mendekati harga pasar dan tidak terpengaruh oleh tekanan atau pengaruh instansi pengelola dan kelompok kepentingan setempat, ahli menyarankan agar lembaga konsultan penilaian tanah sebaiknya merupakan lembaga yang independen, objektif, profesional, dan memiliki sertifikat praktik.

Kelima, terkait dengan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah, RUU ini telah menetapkan adanya tambahan sewa tanah untuk beberapa jenis proyek/jenis tanah yang timbul seperti tanah untuk konstruksi bawah tanah dan tanah untuk konstruksi udara.

Namun, untuk lebih menjamin kelengkapan, menghindari kehilangan dan memastikan kesesuaian dengan realitas dan kecenderungan perkembangan jenis tanah baru, ahli mengatakan bahwa sewa tanah tahunan harus ditambahkan untuk bidang tanah yang kecil, sempit, dan tersebar; tanah yang terbentuk setelah perambahan laut.

Selain itu, peraturan yang lebih rinci disediakan untuk pemungutan biaya tanah untuk lahan konstruksi bawah tanah dan lahan konstruksi udara untuk tujuan bisnis.

Undang-Undang Pertanahan yang direvisi masih memiliki banyak kekhawatiran tentang penilaian tanah (Foto: Pham Tung).

Keenam, terkait dengan pembayaran retribusi penggunaan tanah dan iuran tetap tanah pada saat perubahan peruntukan/perluasan penggunaan tanah, dalam Rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan) perlu disebutkan secara tegas harga yang paling mendekati harga pasar.

Ketujuh, terkait pembebasan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah, Bapak Luc menyampaikan bahwa perlu ada subjek tambahan yang dibebaskan dari biaya penggunaan tanah dan sewa tanah. Pada saat yang sama, perlu ada pemisahan yang jelas antara dua hal: pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah. Jika ada pembebasan, pembebasan dapat dilakukan untuk seluruh masa sewa. Jika ada pengurangan sewa tanah, perlu ada pemisahan yang jelas antara tiga hal, yaitu untuk seluruh masa sewa dan dalam jangka waktu tertentu.

Kedelapan, tentang pengelolaan pendapatan keuangan dari tanah. Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) menetapkan bahwa "penerimaan dari tanah merupakan sumber pendapatan bagi anggaran pusat dan daerah sesuai dengan ketentuan Undang-Undang tentang Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara".

Bapak Luc mengusulkan penambahan konten: "Kementerian Keuangan dan pemerintah daerah bertanggung jawab untuk mengelola dan memanfaatkan sumber pendapatan ini secara efektif, serta berkontribusi dalam memastikan keseimbangan anggaran pusat dan anggaran daerah" karena pendapatan dari tanah memberikan kontribusi yang signifikan terhadap pendapatan anggaran banyak daerah.

Kesembilan, terkait pajak yang lebih tinggi/progresif bagi masyarakat dengan lahan luas, banyak rumah, lahan terlantar, dan pemanfaatan yang lambat. Perlu segera dikaji solusi yang layak dan tepat untuk membatasi kenaikan harga properti, meningkatkan kemampuan membeli rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah/menengah, dan membatasi spekulasi.

Penelitian tentang penerapan pajak dan biaya seperti pajak progresif bagi pembeli rumah kedua atau lebih dan pajak progresif berdasarkan waktu penjualan real estat, biaya tambahan (semakin sentral suatu kawasan atau kota, semakin tinggi biaya tambahannya) untuk membatasi spekulasi tanah, retensi tanah, dan membatasi situasi rumah/tanah yang tidak terpakai.

Kesepuluh, terkait penerapan teknologi dan digitalisasi dalam pengelolaan harga tanah dan pembiayaan pertanahan, diperlukan informasi yang standar, bersih, dan big data tentang tanah dan harga tanah. Oleh karena itu, perlu dilengkapi peraturan yang memperjelas tanggung jawab pemerintah daerah di semua tingkatan dan perantara transaksi pertanahan terkait dalam menyediakan, memutakhirkan, mencari, dan memanfaatkan informasi dan data pertanahan.

Pastikan bahwa orang-orang yang tanahnya diambil alih memiliki perumahan dan jaminan sosial .

Mengacu pada peraturan tentang pemulihan tanah dan kompensasi serta kebijakan dukungan pemukiman kembali, Tn. Nguyen Hong Dai - perwakilan VSIP Hai Phong Company Limited berkomentar bahwa peraturan dalam rancangan tersebut sedang diperbaiki secara bertahap ke arah menciptakan kondisi yang semakin baik bagi masyarakat yang tanahnya diambil alih, menstabilkan kehidupan dan produksi mereka.

Lokakarya tentang tanggapan terhadap Rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan) yang diselenggarakan oleh VCCI pada pagi hari tanggal 8 Maret.

Namun, menurut Bapak Dai, konsep "setara atau lebih baik" merupakan konsep yang umum dan emosional, tanpa ukuran atau kriteria spesifik untuk menentukan dan meyakinkan masyarakat yang tanahnya telah diambil kembali. Hal ini dapat dengan mudah menimbulkan frustrasi dan kesalahpahaman jika diterapkan. Hal ini mengakibatkan keterlambatan dalam proses pembebasan lahan, peningkatan biaya kompensasi, dan lambatnya kemajuan proyek.

Oleh karena itu, pemimpin mengusulkan amandemen ke arah bahwa kompensasi harus memastikan bahwa orang yang tanahnya diambil kembali memiliki tempat tinggal dan jaminan sosial. Peraturan tentang perjanjian hak guna tanah pada dasarnya mewarisi ketentuan Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, sekaligus memperluas cakupan penerapan dan merinci ketentuan, prosedur, dan kebijakan insentif Negara untuk bentuk ini .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/tai-chinh-dat-dai-gan-lien-voi-mieng-com-manh-ao-cua-nguoi-dan-dn-a596897.html