Mengatasi hambatan bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk mencapai 'impian' mereka membeli rumah

(Chinhphu.vn) - Berbicara pada pertemuan Komite Pengarah Pusat tentang kebijakan perumahan dan pasar real estat yang diadakan pada sore hari tanggal 22 September, Bapak Nguyen Van Khoi, Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, berbagi banyak solusi untuk menghilangkan hambatan sehingga masyarakat berpenghasilan rendah dapat membeli rumah.

Pemerintah telah mengeluarkan banyak arahan, resolusi dan mekanisme kebijakan.

Dalam konteks urbanisasi yang pesat, kebutuhan akan perumahan, terutama bagi para pekerja, pekerja muda, dan rumah tangga berpenghasilan rendah, menjadi salah satu tantangan utama di Vietnam. Jutaan orang mendambakan rumah yang stabil, sementara pasar real estat seringkali sangat terfokus pada segmen komersial dan kelas atas.

Menghadapi situasi ini, Pemerintah telah mengeluarkan banyak arahan, resolusi, dan mekanisme kebijakan untuk mengatasi kesulitan pasar, sekaligus mendorong pembangunan perumahan sosial. Namun, pertanyaan besarnya adalah: bagaimana menerapkan kebijakan-kebijakan ini, mengubahnya menjadi apartemen-apartemen spesifik dengan harga yang sesuai, dan menjangkau orang-orang yang tepat dan membutuhkan?

Pasar properti akhir-akhir ini menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang positif. Banyak proyek perumahan sosial telah dimulai, beberapa produk telah terjual dan beroperasi. Hal ini menunjukkan perhatian Partai, Negara, Pemerintah, serta upaya pemerintah daerah dan perusahaan. Di saat yang sama, sektor properti industri juga mempertahankan tingkat pertumbuhan yang stabil, yang memperkuat keyakinan bahwa pasar masih memiliki momentum untuk berkembang.

Mengurai hambatan agar masyarakat berpenghasilan rendah dapat mewujudkan 'impian' mereka untuk membeli rumah. Sumber foto ilustrasi: Surat Kabar Wanita Kota Ho Chi Minh

Permintaan masyarakat untuk membeli rumah sangat besar.

Namun, menurut Bapak Nguyen Van Khoi, Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, pasar real estat saat ini menunjukkan ketidakseimbangan yang nyata antara penawaran dan permintaan, yang menciptakan tantangan besar bagi pelaku bisnis dan masyarakat. Kenyataannya, sementara serangkaian proyek perumahan komersial, terutama di segmen kelas atas, mengalami kekurangan stok akibat kurangnya daya beli, perumahan sosial dan perumahan kelas menengah justru mengalami kelangkaan yang serius. Hal ini tidak hanya mencerminkan ketidakseimbangan struktur produk real estat, tetapi juga mempersulit pemenuhan kebutuhan perumahan mayoritas masyarakat.

Salah satu isu yang paling mengkhawatirkan adalah aksesibilitas perumahan. Bapak Nguyen Van Khoi, Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, menganalisis: Dengan pendapatan rata-rata sekitar 15 juta VND/bulan, beberapa rumah tangga dapat mempertimbangkan untuk membeli rumah. Namun, dengan pendapatan umum saat ini yang berfluktuasi hanya sekitar 10 juta VND/bulan, impian memiliki rumah hampir mustahil. Kesenjangan yang besar antara pendapatan dan harga rumah memaksa banyak orang untuk memperpanjang masa sewa mereka, sementara keinginan untuk menstabilkan kehidupan mereka semakin mendesak.

Hasil survei menunjukkan bahwa meskipun rumah tangga memiliki akses ke paket pinjaman saat ini, dengan tingkat pendapatan saat ini, dibutuhkan waktu lebih dari 20 tahun untuk melunasi utang. Pinjaman jangka panjang ini menjadi beban yang signifikan, yang secara langsung memengaruhi kualitas hidup dan kemampuan menabung masyarakat.

Simpul utama

Berbagi pada pertemuan tersebut, Bapak Nguyen Van Khoi menunjukkan hambatan yang sebenarnya terjadi.

Pertama, terkait pengelolaan dan alokasi lahan, menurut Bapak Khoi, lahan merupakan instrumen regulasi yang paling penting. Pemerintah daerah adalah unit yang secara langsung menentukan alokasi lahan untuk perumahan sosial. Jika terjadi kekurangan lahan dan tidak adanya insentif infrastruktur dalam proyek perumahan sosial, harga apartemen akan melonjak, sehingga menciptakan kesenjangan yang besar dengan pendapatan pekerja.

Oleh karena itu, provinsi dan kota perlu secara jelas menentukan target dana tanah, luas lantai meter ^persegi , dan jumlah apartemen untuk perumahan sosial dalam rencana pembangunan perkotaan, sembari menerapkan mekanisme dukungan infrastruktur dalam proyek dan memprioritaskan dana tanah bersih untuk proyek perumahan sosial.

Kedua, dalam instrumen regulasi keuangan, suku bunga pinjaman untuk bisnis saat ini sekitar 6,4%/tahun, yang dianggap relatif memadai. Namun, jangka waktu pinjaman terlalu pendek, sehingga menimbulkan tekanan besar bagi bisnis dalam melaksanakan proyek jangka panjang. Oleh karena itu, jangka waktu pinjaman di atas 10 tahun dapat dipertimbangkan.

Bagi pembeli rumah, suku bunga saat ini masih tinggi, sehingga pelunasan utang bisa memakan waktu puluhan tahun. Oleh karena itu, solusi yang diusulkan banyak ahli adalah menurunkan suku bunga KPR menjadi sekitar 4% per tahun dan memperpanjang jangka waktu pinjaman. Jika bank umum kesulitan memberikan suku bunga preferensial, APBD dapat turut menanggung sebagian beban suku bunga tersebut untuk mengurangi beban masyarakat.

Ketiga, terkait biaya bahan baku dan transparansi harga. Bapak Khoi menegaskan bahwa harga bahan bangunan telah berfluktuasi tajam dalam beberapa tahun terakhir, yang secara langsung memengaruhi biaya proyek. Dalam situasi ini, pemerintah daerah di tingkat provinsi mengumumkan dan memperbarui harga bahan bangunan secara berkala, setiap 3 bulan, dan melakukan penyesuaian cepat selama periode fluktuasi. Hal ini membantu pelaku usaha membuat estimasi yang lebih akurat, menghindari pembengkakan biaya modal, dan memastikan kemajuan.

Keempat, terkait kesenjangan kebijakan untuk segmen perumahan berpenghasilan menengah. Realitas menunjukkan bahwa mekanisme yang ada terutama berfokus pada perumahan sosial dan perumahan kelas atas. Sementara itu, untuk segmen berpenghasilan menengah—perumahan yang cocok untuk kelompok berpenghasilan sekitar 15 juta VND/bulan—kekurangan mekanisme akan menyebabkan ketidakseimbangan pasar yang berkelanjutan, mengabaikan kelompok besar pekerja berpenghasilan rata-rata tetapi belum memenuhi syarat untuk mengakses perumahan sosial.

Gedung V8 milik proyek perumahan sosial untuk pekerja di Taman Industri Dong Tien, provinsi Bac Ninh .

Solusi jangka pendek, jangka menengah dan jangka panjang

Prioritas pendanaan lahan merupakan solusi yang menurut Bapak Khoi perlu diimplementasikan secara jelas dan pertama. "Pemerintah daerah perlu menetapkan target pendanaan lahan, ^luas lantai, dan jumlah apartemen untuk perumahan sosial dalam perencanaan dan perancangan. Penyediaan dana lahan yang bersih dan infrastruktur pendukung dalam proyek perumahan sosial, serta mendukung suku bunga pinjaman bank bagi pembeli, akan membantu mengurangi biaya input dan dengan demikian menurunkan harga apartemen," ujar Bapak Khoi.

Terkait paket solusi kebijakan kredit, Bapak Khoi menyarankan perancangan paket kredit preferensial khusus untuk perumahan sosial dengan suku bunga 4%/tahun, dengan jangka waktu pinjaman fleksibel 15-20 tahun. Perusahaan pengembang proyek juga perlu didukung dengan memperpanjang jangka waktu pinjaman hingga lebih dari 10 tahun. Hal ini bertujuan untuk membantu perusahaan merasa aman dalam implementasi dan membantu masyarakat mengurangi beban keuangan.

Dengan penekanan pada dukungan infrastruktur internal proyek, peraturan praktis saat ini hanya mewajibkan pemerintah daerah untuk berinvestasi dalam infrastruktur di luar proyek. Oleh karena itu, Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam mengusulkan bahwa jika anggaran daerah mendukung infrastruktur internal—seperti jalan internal, sistem pasokan air dan drainase, serta penerangan—harga apartemen akan turun secara signifikan. Ini merupakan solusi praktis untuk meningkatkan kelayakan.

Selain itu, pemerintah provinsi menerbitkan daftar harga bahan bangunan setiap 3 bulan dan memiliki mekanisme penyesuaian cepat selama periode fluktuasi. Transparansi ini membantu mengurangi risiko penambahan modal dan meningkatkan kepercayaan pelaku usaha dan masyarakat.

Terkait konversi proyek inventaris, Bapak Khoi menyampaikan bahwa pengalaman periode pasar 2007-2012 menunjukkan bahwa konversi sebagian proyek komersial menjadi perumahan sosial atau perumahan rata-rata telah membantu melepaskan inventaris dan memanfaatkan infrastruktur yang ada. Dalam konteks saat ini, diperlukan pedoman prosedural khusus dan mekanisme pembagian risiko antara pemerintah dan investor untuk implementasi yang lebih luas.

Dalam pertemuan tersebut, Bapak Khoi menekankan bahwa Dana Pembangunan Perumahan Nasional harus segera dibentuk, dan perlu ada mekanisme untuk mendorong partisipasi bank dan perusahaan komersial, tidak hanya dalam bentuk tunai tetapi juga dalam konstruksi. Dana ini akan memainkan peran "pendukung" dalam mendukung suku bunga, berinvestasi dalam infrastruktur, dan meningkatkan pasokan perumahan sosial untuk disewa dan disewakan.

"Tidak ada satu lembaga pun yang dapat menyelesaikan seluruh masalah perumahan sosial sendirian. Koordinasi yang erat antara Kementerian Konstruksi , Bank Negara, Kementerian Keuangan, dan pemerintah daerah merupakan prasyarat. Selain itu, kebijakan kredit, mekanisme suku bunga, pajak, dan biaya yang sesuai untuk setiap segmen perumahan (komersial, menengah, sosial, dll.) akan berkontribusi untuk mencegah spekulasi dan pemborosan; selain itu, insentif lahan perlu dibahas dan disepakati di tingkat makro, untuk menghindari tumpang tindih atau pengabaian tanggung jawab. Ketika ada sinkronisasi, kebijakan baru dapat segera dipraktikkan," usul Bapak Khoi untuk solusi koordinasi lintas sektor. Menurut Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, inilah syarat yang menentukan.

"Perlu mengajak pelaku usaha untuk ikut serta bersama Pemerintah dan pemerintah daerah untuk berinvestasi di perumahan sosial, menurunkan harga, dan melaksanakan sosialisasi," imbuh Bapak Khoi.

Secara umum, solusi ini tidak hanya menyelesaikan kesulitan yang dihadapi saat ini tetapi juga berkontribusi dalam membentuk pasar real estat yang berkelanjutan dan seimbang, dan yang lebih penting lagi, menyediakan rumah bagi jutaan orang Vietnam.

BAC NINH - SALAH SATU TITIK TERANG DALAM PEMBANGUNAN PERUMAHAN SOSIAL

Pada tahun 2024, Bac Ninh dianggap sebagai salah satu daerah terdepan di negara ini dalam pengembangan perumahan sosial. Berdasarkan target yang ditetapkan oleh Kementerian Konstruksi, provinsi ini harus menyelesaikan sekitar 10.500 unit apartemen pada tahun 2024.

Pada akhir tahun 2024, Bac Ninh akan mulai menggunakan dan menyelesaikan sebagian dari 10 proyek, menyediakan lebih dari 7.000 apartemen, dan pada saat yang sama melaksanakan puluhan proyek lain dengan skala puluhan ribu apartemen.

Ini merupakan langkah maju yang penting, membantu daerah ini pada dasarnya memenuhi target periode 2021-2025, sekaligus menegaskan perannya sebagai "titik terang" dalam pelaksanaan Proyek 1 juta unit perumahan sosial pada tahun 2030.

Untuk mencapai hasil ini, Bac Ninh telah menerapkan berbagai solusi yang sinkron. Provinsi ini secara proaktif meninjau dan menambah dana lahan, mewajibkan proyek-proyek di kawasan perkotaan untuk mengalokasikan 20% lahannya untuk perumahan sosial. Pekerjaan pembersihan lahan dipercepat, disertai penyederhanaan prosedur administratif, dan pembentukan Komite Pengarah untuk mengatasi kesulitan yang dihadapi setiap proyek.

Bac Ninh juga mempublikasikan perencanaan dan daftar proyek untuk menarik investor, sekaligus memperkuat inspeksi untuk memastikan perumahan sosial menjangkau penerima manfaat yang tepat.

Solusi ini telah menciptakan fondasi bagi Bac Ninh untuk terus memperluas pasokannya, dengan target 135.000 apartemen pada tahun 2030.

Giang Oanh

Sumber: https://baochinhphu.vn/thao-cac-nut-that-de-nguoi-thu-nhap-thap-cham-duoc-giac-mo-mua-nha-102250922194005824.htm