Menurut undang-undang baru, bagaimana pemilik properti akan membayar pajak penghasilan pribadi?

nộp thuế - Ảnh 1. — Properti komersial yang disewakan dikenakan pajak penghasilan pribadi. (Foto: Tampak depan jalan Nguyen Trai, Kelurahan Ben Thanh, Kota Ho Chi Minh - Foto oleh Chau Tuan)

Undang-undang ini akan mulai berlaku pada tanggal 1 Juli 2026. Bagaimana seharusnya peraturan ini diinterpretasikan, dan apa perbedaannya dengan peraturan yang berlaku saat ini? Master Ngo Gia Hoang, dosen di Universitas Hukum Kota Ho Chi Minh, memberikan analisis lebih lanjut mengenai masalah ini.

Sesuai dengan Pasal 10 Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi Tahun 2007 (yang telah diubah dan ditambah pada tahun 2014), perorangan yang berprofesi sebagai pengusaha (termasuk perorangan yang menyewakan properti) wajib membayar pajak penghasilan pribadi dengan persentase tertentu dari penghasilan mereka untuk setiap bidang dan industri produksi dan usaha.

Pasal 1, Ayat 9 Surat Edaran Nomor 40 Kementerian Keuangan menetapkan: Individu yang menyewakan aset adalah mereka yang memperoleh penghasilan dari penyewaan rumah, tempat usaha, toko, bengkel, gudang; penyewaan kendaraan transportasi atau mesin dan peralatan tanpa operator; atau penyewaan jenis aset lainnya tanpa disertai jasa.

Tarif pajak saat ini

Layanan akomodasi tidak dianggap sebagai kegiatan penyewaan properti berdasarkan peraturan ini, termasuk menyediakan akomodasi jangka pendek untuk turis atau pengunjung, menyediakan perumahan jangka panjang non-apartemen untuk pelajar, pekerja, dan individu serupa, atau menyediakan akomodasi dengan layanan makanan dan minuman atau fasilitas hiburan.

Saat memenuhi kewajiban pajak mereka, individu yang menyewakan properti dapat memilih untuk melaporkan pajak untuk setiap periode pembayaran, yang ditentukan oleh tanggal mulai setiap periode sewa sebagaimana tercantum dalam kontrak, atau melaporkan satu SPT pajak untuk seluruh tahun kalender.

Deklarasi pajak dapat dibuat untuk setiap kontrak secara individual atau dengan menggabungkan beberapa kontrak dalam satu formulir deklarasi, dengan syarat semua properti yang disewakan berada di wilayah yurisdiksi otoritas pajak yang sama.

Tidak semua individu yang menyewakan propertinya diwajibkan membayar pajak penghasilan pribadi.

Berdasarkan Pasal 3 Ayat 1 Surat Edaran Nomor 100 Kementerian Keuangan, dalam kasus di mana seseorang hanya melakukan kegiatan penyewaan rumah dan jangka waktu penyewaan tidak setahun penuh, jika total pendapatan dari penyewaan dalam setahun tidak melebihi 100 juta VND, mereka dibebaskan dari pajak pertambahan nilai dan pajak penghasilan pribadi.

Jika penyewa membayar sekaligus untuk beberapa tahun, pembayaran di muka ini harus dialokasikan setiap tahun untuk menentukan apakah pendapatan setiap tahun melebihi ambang batas 100 juta VND, dan tidak dihitung sebagai pendapatan satu tahun saja.

Jumlah pajak penghasilan pribadi yang harus dibayar = pendapatan tahunan x tarif pajak 5%.

Oleh karena itu, hanya jika seseorang menyewakan rumah untuk jangka waktu selain satu tahun penuh, dan menghasilkan pendapatan sewa melebihi 100 juta VND per tahun, barulah mereka diwajibkan membayar pajak penghasilan pribadi dengan tarif 5%.

Sebagai contoh, jika pendapatan sebesar 110 juta VND/tahun, maka pajak yang harus dibayar adalah: 110 juta VND x 5% = 5,5 juta VND.

Berdasarkan Resolusi 198 Majelis Nasional , mulai 1 Januari 2026, rumah tangga usaha dengan pendapatan tahunan sebesar 200 juta VND atau lebih akan diwajibkan membayar pajak, menggantikan ambang batas sebelumnya sebesar 100 juta VND.

Ini berarti bahwa usaha rumah tangga dengan pendapatan tahunan melebihi 100 juta VND tetapi tidak melebihi 200 juta VND tidak perlu membayar pajak pertambahan nilai dan pajak penghasilan badan mulai 1 Januari 2026.

Mengenai metode pembayaran pajak, deklarasi dan penyampaian surat pemberitahuan pajak diatur dalam Pasal 11 dan 13 Surat Edaran Nomor 40 yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan.

Saat ini, aplikasi pajak elektronik untuk individu mendukung pengguna dalam mendeklarasikan deklarasi sewa properti dengan periode deklarasi berdasarkan angsuran pembayaran dan periode tahunan. Aplikasi eTax Mobile mendukung usaha rumah tangga dan pemilik usaha perorangan dalam mendeklarasikan pajak untuk usaha rumah tangga dan pemilik usaha perorangan.

Fitur-fitur baru dari Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi 2025 yang telah diamandemen

Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi yang telah diamandemen, yang disahkan oleh Majelis Nasional pada tanggal 10 Desember 2025 dan berlaku efektif mulai 1 Juli 2026, menandai beberapa perubahan signifikan bagi usaha perorangan, khususnya yang bergerak di bidang penyewaan properti.

Pertama, ambang batas kewajiban pajak penghasilan pribadi telah dinaikkan secara signifikan. Menurut Pasal 7 ayat 1 dan 4 Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi 2025 yang telah diubah:

"Individu yang berdomisili di Vietnam dan melakukan kegiatan produksi dan bisnis dengan pendapatan tahunan 500 juta VND atau kurang dibebaskan dari pajak penghasilan pribadi. Pemerintah akan mengajukan kepada Komite Tetap Majelis Nasional usulan untuk menyesuaikan ambang batas pendapatan untuk pembebasan dari pajak penghasilan pribadi agar sesuai dengan situasi sosial ekonomi pada setiap periode."

Oleh karena itu, mulai 1 Juli 2026, pendapatan dari kegiatan penyewaan rumah harus melebihi 500 juta VND per tahun agar dikenakan pajak penghasilan pribadi.

Ini merupakan perubahan signifikan dari ambang batas 100 juta VND saat ini, yang membantu mengurangi beban pajak bagi usaha kecil dan properti sewa.

Contoh: Ibu A menyewakan rumahnya dan memperoleh penghasilan 450 juta VND/tahun. Menurut peraturan yang berlaku, pendapatan ini melebihi ambang batas dan dikenakan pajak penghasilan pribadi. Ibu A harus membayar pajak dengan tarif: 5% x 450 juta VND = 22,5 juta VND/tahun.

Namun, menurut undang-undang baru, karena pendapatan Ibu A kurang dari 500 juta VND per tahun, beliau tidak perlu membayar pajak penghasilan pribadi.

Perubahan signifikan lainnya adalah bahwa pajak sekarang hanya dikenakan pada bagian pendapatan yang melebihi 500 juta VND, bukan pada seluruh pendapatan seperti sebelumnya.

Berdasarkan Pasal 7 ayat 4 UU Pajak Penghasilan Pribadi 2025 yang telah diubah, "Individu yang menyewakan properti, tidak termasuk kegiatan usaha akomodasi, membayar pajak penghasilan pribadi yang ditentukan dengan mengalikan pendapatan yang melebihi 500 juta VND dengan tarif pajak 5%".

Oleh karena itu, pajak penghasilan pribadi dari kegiatan penyewaan akan dihitung menggunakan rumus berikut:

Pajak penghasilan pribadi yang harus dibayar = (pendapatan tahunan - 500 juta VND) x 5%

Sebagai contoh: Bapak B menyewakan rumahnya seharga 55 juta VND/bulan, setara dengan 660 juta VND/tahun. Pendapatan yang melebihi ambang batas adalah 160 juta VND, dan pajak yang harus dibayar hanya 160 x 5% = 8 juta VND/tahun.

Metode perhitungan baru ini dianggap lebih masuk akal dan adil, serta secara akurat mencerminkan kemampuan membayar pajak wajib pajak. Hal ini menguntungkan pemilik properti ketika pendapatan mereka hanya sedikit melebihi ambang batas.

Tarif pajak saat ini

Fitur-fitur baru dari Undang-Undang Pajak Penghasilan Pribadi 2025 yang telah diamandemen

Komentar (0)