China sedang bereksperimen dengan model di mana warga dapat merenovasi apartemen mereka sendiri.

Dihadapi dengan tekanan keuangan dan penyesuaian di pasar properti, banyak kota besar di Tiongkok, seperti Shenzhen, Beijing, dan Guangzhou, sedang bereksperimen dengan pendekatan baru untuk pembaruan perkotaan: memobilisasi sumber daya dari masyarakat itu sendiri, memungkinkan warga untuk menyumbangkan modal, berpartisipasi dalam ide desain, dan mengambil peran yang lebih proaktif dalam ruang hidup mereka.

Ketika warga menjadi aktor utama dalam regenerasi perkotaan.

Selama beberapa dekade, skenario yang umum untuk proyek pembangunan kembali perkotaan di Tiongkok adalah: pemerintah membuat rencana, perusahaan real estat berinvestasi, penduduk menerima kompensasi, dan kemudian direlokasi. Pendekatan pembongkaran dan pembangunan kembali skala besar ini telah mengubah banyak orang menjadi jutawan dalam semalam dan menciptakan kota-kota pencakar langit yang glamor. Namun, seiring dengan mendinginnya pasar real estat, formula lama mulai menunjukkan celah. Banyak proyek tertunda karena perselisihan antara pengembang dan penduduk, atau karena rencana baru tidak sesuai dengan kebutuhan sebenarnya masyarakat.

Dalam konteks ini, pendekatan sosialisasi dengan model "renovasi yang dipimpin penghuni" membawa angin segar bagi gedung-gedung apartemen tua yang sudah usang. Baru-baru ini, di Shenzhen, pusat teknologi di Tiongkok selatan, sebuah gedung apartemen berusia lebih dari 40 tahun secara resmi meluncurkan proyek renovasi pertamanya, yang dilakukan oleh para pemilik rumah sendiri dengan bimbingan dan dukungan hukum dari pemerintah setempat, alih-alih sepenuhnya bergantung pada perusahaan real estat besar.

Proyek skala kecil ini melibatkan 10 keluarga, semuanya mantan karyawan yang tinggal di kompleks apartemen tua bekas taman kanak-kanak negeri yang dibangun pada tahun 1979. Dengan total luas lantai sekitar 870 meter persegi, bangunan tersebut telah lama dalam kondisi rusak parah, dengan dinding yang mengelupas, kabel listrik yang kusut, dan sering banjir saat hujan deras. Alih-alih menunggu paket kompensasi secara pasif, 10 keluarga ini sepakat untuk bertemu dan menyepakati jumlah kontribusi, membahas perbaikan yang diperlukan dengan saran dari unit profesional, dan langsung memilih kontraktor konstruksi yang sesuai.

Kompleks apartemen di Shenzhen, dibangun pada tahun 1979. Foto: The Paper.

Solusi untuk masalah ekonomi dan sosial.

Inti dari model ini adalah untuk meningkatkan peran dan inisiatif masyarakat sekaligus mengurangi tekanan pada anggaran negara. Meskipun biaya spesifik proyek Shenzhen belum diungkapkan, berdasarkan proyek serupa di Guangzhou untuk bangunan dengan luas lebih dari 1.700 meter persegi, total biaya rekonstruksi sekitar 8 juta yuan (setara dengan 1,2 juta USD). Rata-rata, setiap rumah tangga membayar sekitar 300.000 yuan (lebih dari 1 miliar VND) untuk mendapatkan ruang hidup yang sepenuhnya baru, modern, dan lebih aman di lahan yang telah mereka tempati selama bertahun-tahun.

Menganalisis pergeseran ini, Bapak Tran Kiet, Direktur Pusat Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan di Universitas Shanghai Jiao Tong, berkomentar: "Model pengembangan real estat tradisional, yang dicirikan oleh pembongkaran skala besar, pembangunan skala besar, dan relokasi penduduk dari bangunan rendah lama untuk membangun apartemen kelas atas yang dijual dengan harga selangit, tidak lagi cocok untuk sebagian besar kawasan perumahan yang sudah lama berdiri di pasar yang lesu saat ini."

Menurut Bapak Tran, mengandalkan sepenuhnya pada sumber daya publik membuat sulit untuk mencapai cakupan yang luas: "Jika kita hanya mengandalkan anggaran pemerintah, paling banyak kita hanya dapat mendukung beberapa proyek percontohan untuk bangunan yang sangat rusak dan berbahaya, tetapi kita tidak dapat mereplikasinya dalam skala besar."

Dibandingkan dengan metode relokasi tradisional, model yang mendorong inisiatif warga menawarkan banyak manfaat yang harmonis. Metode ini menghormati keinginan masyarakat, meminimalkan perselisihan yang berkepanjangan, mengoptimalkan biaya, dan mendefinisikan tanggung jawab warga terkait properti mereka dengan lebih jelas. Di gedung Shenzhen, meskipun luas lantai tetap sama dengan rencana induk, struktur baru ini telah mengintegrasikan lift untuk melayani para lansia, lantai dasar telah ditinggikan untuk mencegah banjir, dan sistem ventilasi serta pencahayaan telah ditingkatkan secara komprehensif.

Denah bangunan setelah rekonstruksi. Foto: The Paper.

Tantangan dalam meningkatkan skala

Meskipun menawarkan banyak sinyal positif dan diintegrasikan ke dalam strategi pembaruan kota Tiongkok, model "dipimpin dan bertanggung jawab oleh rakyat" ini masih menghadapi hambatan praktis. Tantangan terbesar terletak pada skala. Bangunan di Shenzhen diuntungkan oleh ukurannya yang kecil, hanya dengan 10 rumah tangga. Tetapi untuk kawasan perumahan besar dengan ratusan atau ribuan rumah tangga, mencapai konsensus mutlak sangat sulit. Selain itu, banyak keluarga kurang mampu atau lansia yang tinggal sendirian kekurangan sumber daya keuangan untuk berpartisipasi dalam proyek tersebut.

Untuk mengatasi masalah pelik ini, para ahli perkotaan percaya bahwa dibutuhkan mekanisme pasar yang lebih fleksibel. Bapak Tran Kiet mengusulkan solusi berikut: "Kunci untuk mereplikasi proyek renovasi swakelola adalah membangun mekanisme transfer yang efektif. Dengan demikian, pemilik rumah yang tidak membutuhkan atau tidak mampu berpartisipasi dalam renovasi dapat didorong untuk mentransfer properti mereka melalui mekanisme yang sesuai."

Secara spesifik, pemerintah dapat memfasilitasi pembelian apartemen dari warga yang tidak berpartisipasi dengan harga pasar oleh dana pembangunan perkotaan atau bisnis lokal, atau membantu mereka pindah ke daerah pemukiman kembali yang lebih sesuai. Hal ini kemudian akan memungkinkan alokasi lahan kosong yang harmonis kepada warga yang tersisa, mengoptimalkan ruang hidup tanpa mengganggu perencanaan keseluruhan atau meningkatkan rasio penggunaan lahan keseluruhan dari seluruh bangunan.

Proyek percontohan di Shenzhen, Guangzhou, dan Beijing membuka pendekatan baru terhadap masalah renovasi gedung apartemen tua di Tiongkok. Dari yang sebelumnya sepenuhnya bergantung pada sumber daya eksternal, penghuni kini secara aktif berpartisipasi dalam proses pembangunan rumah mereka. Hal ini menawarkan perspektif yang bermanfaat tentang sosialisasi dan diversifikasi sumber daya dalam renovasi dan modernisasi perkotaan, sebuah topik yang menarik bagi banyak kota besar di Asia.

Sumber: sixthtone.com

Sumber: https://phunuvietnam.vn/trung-quoc-thu-nghiem-mo-hinh-dan-tu-sua-chung-cu-238260602155531633.htm