Pressione derivante dalla scadenza delle obbligazioni immobiliari nel 2025

Nonostante gli sviluppi positivi nel mercato immobiliare, alcuni esperti rimangono preoccupati per il rischio che le società immobiliari non riescano a onorare i pagamenti obbligazionari il prossimo anno.

Nonostante gli sviluppi positivi nel mercato immobiliare, alcuni esperti rimangono preoccupati per il rischio che le società immobiliari non riescano a onorare i pagamenti obbligazionari il prossimo anno.

Secondo il dottor Can Van Luc, capo economista di BIDV , durante il periodo più difficile del mercato immobiliare (da giugno ad agosto 2023), è stato emanato il Decreto governativo 08/2023/ND-CP, che ha consentito alle imprese e agli investitori di negoziare proroghe e differimenti dei pagamenti dei mutui. Grazie a questo "ancora di salvezza", il 60% delle imprese ha ottenuto una proroga di due anni, portando così la scadenza del rimborso a giugno 2025.

Secondo le statistiche di un'agenzia di rating, il saldo residuo delle obbligazioni societarie (capitale e interessi) in scadenza nel 2025 è stimato in circa 334.000 miliardi di VND. Per il solo settore immobiliare, il saldo previsto in scadenza si aggira intorno ai 135.000 miliardi di VND.

Commentando i dati sopra riportati, l'esperto di BIDV ritiene che la pressione obbligazionaria nel 2025 non sia motivo di preoccupazione. È improbabile che si verifichino insolvenze grazie al graduale miglioramento del mercato immobiliare. Molte aziende devono offrire uno sconto sui prodotti di circa il 10% per vendere i propri prodotti, anziché del 40-50% come nel periodo precedente.

Inoltre, il signor Luc ha affermato con sicurezza che il mercato immobiliare sta beneficiando di fattori macroeconomici. Nello specifico, l'inflazione è in aumento entro limiti controllati; i tassi di interesse in Vietnam rimangono bassi; il tasso di cambio si sta gradualmente stabilizzando; e il deficit di bilancio, il debito pubblico, il debito estero e gli obblighi di rimborso del debito pubblico rientrano nei limiti consentiti dall'Assemblea Nazionale . In aggiunta, il quadro istituzionale e giuridico si sta progressivamente migliorando grazie all'introduzione di tre nuove leggi sul settore immobiliare.

La ripresa del mercato si è riflessa chiaramente nel rapporto del Ministero delle Costruzioni relativo al terzo trimestre del 2024. Nello specifico, il numero totale di transazioni concluse con successo nei segmenti di appartamenti e case unifamiliari ha raggiunto quota 38.398. Questa cifra è aumentata del 48,3% rispetto al secondo trimestre del 2024 e del 29% rispetto allo stesso periodo del 2023. Con il miglioramento del sentiment di mercato, le prospettive per la ripresa delle attività immobiliari si fanno sempre più concrete.

Condividendo la stessa opinione, il signor Nguyen Quang Thuan, direttore generale di FiinRatings, ha affermato che la principale fonte di capitale per le imprese immobiliari non proviene da prestiti bancari o obbligazioni, bensì dai pagamenti dei clienti. Se il governo eliminasse gli ostacoli legali ai progetti e creasse le condizioni affinché gli sviluppatori possano avviare le vendite più rapidamente, la gestione del debito obbligazionario non rappresenterebbe più un problema difficile.

Di fatto, i progressi nella risoluzione degli ostacoli legali stanno accelerando. A partire dal terzo trimestre del 2024, molti progetti che erano rimasti bloccati per anni hanno ripreso le vendite. Ad Hanoi, tra questi figurano Hanoi Melody Residences (distretto di Hoang Mai) e QMS Top Tower (distretto di Nam Tu Liem). A Ho Chi Minh City, tra i progetti rilanciati si annoverano Dat Xanh Homes Riverside (città di Thu Duc), Metro Star (città di Thu Duc), D-Homme (distretto 6), Lavida Plus (distretto 7), ecc.

Tuttavia, dal punto di vista del dottor Vu Dinh Anh, esperto di economia, il numero di obbligazioni in scadenza nel 2025 continua a rappresentare una pressione significativa per le imprese. In particolare, le obbligazioni emesse da società immobiliari presentano un rischio di insolvenza e di potenziali crediti inesigibili molto più elevato rispetto alla media di mercato.

La conclusione dell'esperto è ben fondata, soprattutto se confrontata con un recente rapporto. Secondo tale rapporto, negli ultimi 10 mesi le società immobiliari residenziali hanno rappresentato il 60% dell'importo totale delle obbligazioni in sofferenza. Inoltre, il 56% degli emittenti con scarsa solvibilità apparteneva al settore immobiliare residenziale e delle costruzioni.

"Nei prossimi 12 mesi, circa 109 trilioni di VND in obbligazioni in scadenza appartengono al settore immobiliare residenziale, rappresentando quasi la metà del valore totale delle obbligazioni in scadenza. Di queste, stimiamo che circa 30 trilioni di VND in obbligazioni siano a rischio di insolvenza sul rimborso del capitale", si legge nel rapporto.

Secondo il signor Duong Duc Hieu, direttore della divisione di analisi e valutazione del credito, segmento imprese non finanziarie di VIS Rating, la capacità di rimborso del debito delle imprese immobiliari residenziali rimane debole e la disparità in termini di capacità di rimborso del debito si sta ampliando.

Secondo un esperto di VIS Rating, le imprese con progetti incentrati sul segmento residenziale, concentrate nelle principali città come Hanoi e Ho Chi Minh City, registreranno vendite relativamente buone e una ripresa nel 2024. Queste imprese disporranno di maggiori risorse e di un'elevata capacità di rimborso del debito.

"Al contrario, alcune imprese rimarranno in una situazione difficile, a causa della loro precedente focalizzazione su progetti altamente speculativi. La domanda per questo segmento rimane bassa, con conseguente scarsa capacità di rimborso del debito", ha commentato Hieu.

VIS Rating ha sottolineato che fino a due terzi degli sviluppatori quotati in borsa presentano flussi di cassa deboli o estremamente deboli per rimborsare il debito, nello specifico flussi di cassa operativi inferiori al 5% del debito totale. Questa situazione è particolarmente grave per gli sviluppatori coinvolti in problematiche legali relative ai progetti.

Alla luce della situazione sopra descritta, si prevede che il 50% delle obbligazioni in scadenza tra la fine del 2024 e il 2025 degli investitori potrebbe essere a rischio di insolvenza nel pagamento del capitale e degli interessi, e la maggior parte di queste obbligazioni appartiene ad aziende che ritardano frequentemente i pagamenti.

Fonte: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html