I prezzi dei terreni proposti a Ho Chi Minh City sono alti o bassi?

(NLĐO) - Secondo un'indagine condotta da una società di consulenza, i prezzi dei terreni nelle tre vie più costose del centro di Ho Chi Minh City superano i 954 milioni di VND/m2.

Il Dipartimento dell'Agricoltura e dell'Ambiente di Ho Chi Minh City (DARD) ha presentato una proposta al Consiglio di Valutazione dei Prezzi dei Terreni di Ho Chi Minh City, richiedendo la valutazione del primo listino prezzi dei terreni che entrerà in vigore a partire dal 1° gennaio 2026. Si tratta di un passo importante in preparazione all'applicazione del nuovo quadro di riferimento per i prezzi dei terreni, come previsto dalla Legge Fondiaria del 2024, nel contesto di un mercato immobiliare in continua evoluzione e della crescente urgenza di ridurre il divario tra i listini prezzi dei terreni e i prezzi di mercato.

Nella documentazione presentata, il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente ha fornito tre serie di dati a scopo di confronto: i prezzi dei terreni secondo la Decisione 79/2024/QD-UBND; i prezzi effettivi rilevati dall'unità di consulenza; e i prezzi proposti per la consultazione pubblica da applicare a partire dal 1° gennaio 2026.

Il confronto tra questi tre livelli di prezzo rivela notevoli discrepanze, in particolare tra il prezzo effettivamente rilevato e il prezzo previsto, con una differenza media del 30-40%.

Un angolo di via Le Loi

Nella zona centrale (Zona 1), dove i prezzi dei terreni sono più alti a Ho Chi Minh City, le vie Le Loi, Nguyen Hue e Dong Khoi continuano a essere in testa. Secondo un'indagine di una società di consulenza, i prezzi dei terreni in queste vie superano i 954 milioni di VND/m².

Tuttavia, il prezzo incluso nella bozza del listino prezzi dei terreni che entrerà in vigore dal 2026 è di soli 687 milioni di VND/m², quasi il 40% in meno rispetto al prezzo rilevato nell'indagine attuale. Questo è anche il prezzo massimo previsto dalla Decisione 79/2024, a dimostrazione del fatto che il nuovo listino prezzi mantiene il limite massimo attualmente in vigore.

Anche molte altre strade nella zona centrale mostrano una notevole discrepanza tra il prezzo rilevato e il prezzo previsto. Ad esempio, il valore di via Mac Thi Buoi è stato rilevato a 783 milioni di VND/m², ma il prezzo previsto per l'inserimento nel listino prezzi dei terreni del 2026 è di soli 470 milioni di VND/m².

Il prezzo effettivo dei terreni in via Cong Truong Me Linh è di circa 780 milioni di VND/m², mentre il prezzo previsto è di soli 468 milioni di VND/m², solo leggermente superiore ai 447 milioni di VND/m² stabiliti nella Decisione 79/2024.

Grafica: NotebookLM - V.Vinh

Anche la Paris Commune Road rientra nella categoria delle strade con notevoli discrepanze di prezzo. Il prezzo rilevato ha raggiunto i 738 milioni di VND/m², mentre il prezzo previsto è di soli 450,8 milioni di VND/m², considerevolmente inferiore al prezzo effettivo.

Un altro caso citato dal Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente riguarda una strada il cui prezzo, secondo la Decisione 79/2024, è di 165,2 milioni di VND/m², mentre il rilevamento effettivo mostra un valore di 365,1 milioni di VND/m²; il prezzo previsto da applicare a partire dal 2026 è di 219,1 milioni di VND/m², che è ancora inferiore di circa il 40% rispetto al prezzo attuale.

Anche diverse altre strade, come Thi Sach e Chu Manh Trinh, hanno registrato discrepanze simili. I prezzi rilevati per entrambe le strade superavano i 540 milioni di VND/m², mentre i prezzi previsti si aggiravano intorno ai 325-326 milioni di VND/m². Sebbene questo prezzo sia superiore a quello previsto dal Decreto 79/2024, risulta comunque inferiore del 35-40% rispetto ai prezzi effettivamente rilevati.

Anche i percorsi più economici nella zona centrale, come la tratta Nguyen Dinh Chieu (zona Hoang Sa) o l'inizio di Vo Van Kiet, avranno comunque prezzi significativamente inferiori rispetto a quelli pubblicizzati sul mercato a partire dal 2026.

Secondo i siti web immobiliari, i prezzi richiesti in queste vie centrali raramente sono scesi sotto 1,5 miliardi di VND/m² nell'ultimo anno. Nello specifico, nelle vie Dong Khoi e Nguyen Hue, i prezzi richiesti hanno talvolta raggiunto 1,7-1,8 miliardi di VND/m², con un prezzo medio di circa 900 milioni di VND/m², registrando un aumento del 17,5% in un anno. In via Le Loi, il prezzo richiesto più alto ha raggiunto 1,3 miliardi di VND/m², con un prezzo medio di circa 687 milioni di VND/m², un aumento di quasi il 16% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

Secondo il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente, il listino prezzi dei terreni in vigore dal 2026 è stato elaborato in conformità con la Legge Fondiaria del 2024, con l'obiettivo di riflettere in modo più accurato il valore dei terreni a livello locale, sostenendo al contempo la crescita economica e riducendo l'impatto sugli utilizzatori del territorio.

L'agenzia ha dichiarato che il nuovo listino prezzi dei terreni mira a ovviare alle carenze del listino attuale e a garantire equità tra lo Stato, i cittadini e gli investitori nell'adempimento dei loro obblighi finanziari.

Il Ministero dell'Agricoltura e dell'Ambiente ha inoltre sottolineato che la Decisione 79/2024/QD-UBND (relativa all'adeguamento delle tabelle dei prezzi fondiari prima dell'applicazione della Legge Fondiaria del 2024) è stata elaborata per essere più vicina ai prezzi di mercato rispetto al passato. In precedenza, i prezzi pubblicati erano spesso inferiori del 20-25% rispetto ai prezzi di mercato, a seconda della zona, al fine di sostenere la stabilità economica e ridurre l'onere per gli utilizzatori dei terreni.

L'istituzione di un nuovo listino prezzi fondiario a partire dal 2026 dovrebbe ridurre ulteriormente il divario tra i prezzi dei terreni riportati nel listino e i prezzi di mercato, creando una base più trasparente per le procedure fondiarie future.

Fonte: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-du-kien-ap-dung-o-tp-hcm-cao-hay-thap-196251203130646334.htm