L'era delle compravendite immobiliari "speculative" è finita.

VTV.vn - Nel 2026, il mercato si sta orientando verso una strategia a lungo termine e solo chi possiede una solida capacità finanziaria e una visione sostenibile sarà in grado di sopravvivere.

L'era della speculazione a breve termine è finita; il settore immobiliare sta entrando in una fase di lungo termine.

Screening

Secondo i dati di ricerca dell'Associazione vietnamita degli agenti immobiliari (VARS), nel 2025 l'intero mercato registrerà il lancio di circa 128.000 nuovi immobili, il livello più alto nel periodo 2019-2025 e prossimo al picco dell'offerta. Tuttavia, questo aumento non può risolvere completamente la carenza di alloggi, poiché la struttura dell'offerta continua a essere squilibrata.

Poiché la maggior parte della nuova offerta proviene da progetti di appartamenti di lusso e immobili di pregio a bassa densità, il segmento degli alloggi a prezzi accessibili per la maggior parte della popolazione rimane gravemente carente. Circa il 25% degli appartamenti sul mercato ha un prezzo superiore a 100 milioni di VND al metro quadro, concentrato principalmente nelle mani di pochi grandi costruttori.

Il signor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam, ha sottolineato che questo squilibrio tra domanda e offerta rende difficile l'accesso al mercato per i veri acquirenti, anche in presenza di una maggiore offerta di immobili. Allo stesso tempo, ciò aumenta anche il rischio per le strategie di investimento a breve termine che si basano sull'aspettativa di rapidi aumenti dei prezzi.

Infatti, nonostante l'aumento dell'offerta, i prezzi degli immobili continuano a raggiungere nuovi massimi storici. Ciò è dovuto alla domanda repressa di abitazioni nel corso degli anni, unitamente a fattori quali la crescita economica , gli investimenti infrastrutturali e i costi di sviluppo dei progetti sempre più elevati. Molti progetti di recente lancio hanno registrato tassi di assorbimento positivi, con il tutto esaurito, e gli acquirenti hanno dovuto pagare prezzi maggiorati per aggiudicarsi un immobile. Durante questo periodo, i capitali di investimento sono affluiti massicciamente nel mercato, consentendo a molti investitori di ottenere elevati profitti in breve tempo.

Tuttavia, dalla fine del 2025, il panorama del mercato ha iniziato a cambiare con un aumento generalizzato dell'offerta e una distribuzione non più uniforme della liquidità tra tutte le regioni e i segmenti. Secondo Dinh Minh Tuan, direttore della regione meridionale di Batdongsan.com.vn, l'era degli "investimenti redditizi ovunque" è finita. Il mercato attuale non è più adatto a strategie speculative a breve termine. I margini di profitto si sono ridotti significativamente, mentre i rischi sono aumentati, soprattutto per gli investitori che utilizzano un'elevata leva finanziaria.

Inoltre, uno dei fattori fondamentali che stanno rimodellando il mercato è la svolta nelle infrastrutture di trasporto. Gli investimenti accelerati in superstrade, tangenziali e strade interregionali negli ultimi anni non solo hanno incrementato il valore degli immobili, ma hanno anche ridotto i tempi di percorrenza e ampliato le opportunità di sviluppo nelle aree suburbane e nelle città satellite.

Solo nel 2025, l'intero Paese avvierà e inaugurerà 564 progetti con un investimento totale di oltre 5,14 milioni di miliardi di VND; di cui quasi il 75% sarà di capitale privato. La lunghezza totale di superstrade, svincoli e strade di accesso supererà gli obiettivi del piano quinquennale di sviluppo socio-economico 2021-2025.

Parallelamente allo sviluppo delle infrastrutture, la risoluzione degli ostacoli legali ai progetti è diventata una forza trainante cruciale per l'offerta. Circa 1.000 progetti hanno visto risolte le proprie difficoltà e hanno ripreso la loro attuazione, mentre molti progetti su larga scala sono stati approvati e realizzati in anticipo per evitare il rischio di bonifica dei terreni previsto dalle nuove normative.

Il signor Nguyen Quoc Anh, vicedirettore generale di Batdongsan.com.vn, ha commentato che quando l'offerta viene immessa sul mercato su larga scala, quest'ultimo è costretto a entrare in una fase di vera concorrenza. I tempi degli aumenti di prezzo uniformi sono finiti; i progetti che vogliono vendere devono dimostrare la loro fruibilità, la connettività infrastrutturale e la completezza della documentazione legale.

Gli investitori non possono più ottenere profitti rapidi con la stessa facilità di un tempo.

Investimento a lungo termine

Con i prezzi degli immobili nelle principali città in aumento rispetto ai redditi medi e i costi del capitale, in particolare i tassi di interesse sui prestiti, in crescita, il mercato si sta progressivamente riducendo in termini di partecipanti. Chi cerca casa è costretto ad avere una solida base finanziaria e la capacità di accumulare ricchezza nel lungo termine. Anche per gli investitori diventa sempre più difficile ottenere profitti rapidi come in passato.

Le strategie basate su informazioni non verificate, sul conformismo o su aspettative a breve termine sono sempre più rischiose, soprattutto nel contesto della crescente trasparenza dei dati di mercato, compresa l'assegnazione di identificativi univoci agli immobili, avvertono gli esperti.

Secondo Nguyen Van Dinh, il mercato sta costringendo gli investitori a cambiare mentalità. "Il nuovo gioco non è per i soldi facili. Gli investitori che vogliono sopravvivere devono concentrarsi sul valore reale, sul potenziale di sfruttamento a lungo termine e accettare cicli di investimento più lunghi", ha affermato il presidente di VARS.

Non solo gli investitori, ma anche gli sviluppatori si trovano a dover affrontare una pressione significativa dovuta ai costi dei terreni, ai costi di sviluppo del progetto e ai costi di finanziamento. Le imprese con scarse risorse finanziarie, eccessivamente dipendenti dai prestiti o che sviluppano prodotti non in linea con la domanda del mercato, mostreranno presto i rischi a cui sono esposte.

VARS ritiene che, in un mercato che si sta orientando verso una vera concorrenza, la reputazione e le competenze dello sviluppatore diventino il principale vantaggio competitivo. I progetti che garantiscono il completamento nei tempi previsti, la piena conformità legale e la trasparenza delle informazioni avranno un netto vantaggio nell'attrarre investimenti.

Nel lungo termine, VARS ritiene che i prezzi degli immobili non subiranno un'impennata vertiginosa, ma è anche improbabile che crollino bruscamente. L'elevata domanda di alloggi, la crescita economica e i continui investimenti nelle infrastrutture sono fattori di supporto per il mercato. Inoltre, l'aumento dei costi di sviluppo dei progetti e gli oneri finanziari relativi ai terreni, secondo il nuovo listino prezzi, stanno creando un nuovo livello di prezzo.

Tuttavia, nel 2026 la domanda di mercato sarà estremamente selettiva. I progetti con prezzi di vendita di gran lunga superiori al loro valore reale, situati in posizioni poco collegate, con documentazione legale incompleta o non adatti alle effettive esigenze abitative rischiano di vedere la transazione "congelata".

Il mercato immobiliare si sta allontanando da una fase di crescita basata su aspettative a breve termine per entrare in un ciclo di sviluppo più lento ma più sostenibile. I profitti non deriveranno più dalla speculazione, ma dal valore reale, dalla capacità finanziaria e dalle strategie a lungo termine degli operatori di mercato.

Fonte: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm