La strategia di allocazione del capitale è sotto pressione a causa dell'aumento dei tassi di interesse.

Con l'inizio del 2026, il mercato immobiliare vietnamita sta entrando in una fase di netta differenziazione, poiché i tassi di interesse sui prestiti tendono a risalire dopo un lungo periodo in cui sono rimasti bassi per sostenere la ripresa economica.

Ciò non solo ha un impatto diretto sull'accesso al capitale per le imprese e gli acquirenti di case, ma modifica anche i flussi di investimento, le strutture dei prodotti e il panorama competitivo del mercato.

Il mercato è polarizzato sotto l'influenza dei tassi di interesse.
Dalla fine del 2025 ad oggi, molte banche commerciali hanno aumentato i tassi di interesse sui depositi per determinate scadenze al fine di soddisfare le esigenze di capitale a medio e lungo termine. Ciò ha comportato un leggero aumento dei tassi di interesse sui mutui ipotecari e sui prestiti per operazioni immobiliari.

Mentre durante il periodo agevolato 2024-2025 i tassi di interesse sui mutui ipotecari si aggiravano generalmente intorno al 6-8% annuo, molti nuovi prestiti ora hanno tassi aumentati all'8-10% annuo, o anche superiori a seconda della tipologia di cliente e della durata del prestito.

Per le imprese, il costo del capitale aumenta, soprattutto per quelle con elevati livelli di indebitamento o flussi di cassa deboli.

L'impatto dell'aumento dei tassi di interesse si fa sentire anche per chi acquista casa per uso personale, con mutui della durata di 15-20 anni. Anche un aumento dell'1-2% dei tassi di interesse accresce significativamente la pressione delle rate mensili, spingendo molte famiglie a riconsiderare i propri progetti di acquisto, soprattutto considerando che i prezzi degli appartamenti nelle principali città rimangono elevati.

Il mercato immobiliare è fortemente differenziato e sottoposto alla pressione dell'aumento dei tassi di interesse, con i fondi di sviluppo che rappresentano una quota considerevole del mercato. Foto: Doan Thanh

In un contesto di aumento dei costi del capitale, il mercato immobiliare sta assistendo a una significativa differenziazione tra i vari segmenti. Gli immobili che soddisfano reali esigenze abitative, come appartamenti di fascia media, alloggi sociali e alloggi a prezzi accessibili, mantengono una domanda relativamente stabile grazie a forti bisogni effettivi. Questo segmento è considerato il più resiliente alle fluttuazioni dei tassi di interesse.

Al contrario, i prodotti altamente speculativi come i terreni edificabili in aree prive di infrastrutture complete, le proprietà turistiche, ecc., che dipendono dalle aspettative di apprezzamento del prezzo o i progetti con documentazione legale incompleta, incontreranno maggiori difficoltà in termini di liquidità.

In passato, quando i tassi di interesse erano bassi e i flussi di cassa abbondanti, molti investitori erano disposti a prendere in prestito capitali per speculare sui terreni o investire seguendo l'esempio del gregge, ma con l'aumento del costo del capitale, questa strategia è diventata molto più rischiosa.

Secondo gli esperti, il mercato sta entrando in una fase di forte selezione. I progetti con quadri giuridici trasparenti, buone infrastrutture e che rispondono a esigenze reali continueranno ad attrarre investimenti, mentre quelli privi di valore pratico risulteranno meno attraenti.

Il settore immobiliare industriale è ancora considerato dotato di un significativo potenziale di crescita grazie al costante e consistente afflusso di investimenti diretti esteri (IDE) in Vietnam. Tuttavia, la concorrenza si sta facendo sempre più agguerrita, poiché gli investitori tendono a prediligere progetti con posizioni strategiche, infrastrutture integrate e una buona connettività logistica.

Secondo i dati della Banca di Stato del Vietnam, alla fine del 2025 il credito in essere concesso alle imprese del settore immobiliare ha raggiunto circa 2.160 miliardi di VND, con un incremento del 49,55% rispetto allo stesso periodo del 2024 e pari al 45,58% del credito totale in essere nell'intero settore.

In particolare, questo tasso è circa 1,85 volte superiore all'aumento del credito al consumo per l'acquisto di immobili (26,79%). Pertanto, quando i tassi di interesse bancari vengono adeguati, le imprese del settore immobiliare subiscono una pressione significativa a causa dell'aumento dei costi del capitale e molte imprese si trovano ad affrontare maggiori difficoltà nel rimborso dei debiti.

Soluzioni per una gestione efficace dei flussi di capitale.

L'aumento dei tassi di interesse sta modificando significativamente anche il comportamento degli acquirenti di case. Invece di seguire la mentalità del "comprare in fretta prima che i prezzi aumentino", molti ora danno priorità a un'attenta valutazione del flusso di cassa e della capacità di rimborso del debito a lungo termine. Sono preferiti gli immobili che offrono un flusso di cassa stabile, soddisfano esigenze reali o si trovano in aree con una chiara pianificazione infrastrutturale. Allo stesso tempo, la necessità di ricorrere alla leva finanziaria per mitigare i rischi finanziari è diminuita rispetto ai periodi precedenti.

Nel contesto di tassi di interesse in aumento e controlli creditizi più rigidi, l'esperto finanziario Dr. Nguyen Tri Hieu ritiene che le imprese immobiliari debbano cambiare mentalità in merito all'utilizzo del capitale, privilegiando la sicurezza, la flessibilità e l'efficienza a lungo termine anziché espandersi a tutti i costi.

Una corretta allocazione del capitale diventerà un fattore decisivo per la sopravvivenza e la competitività di un'impresa in un mercato altamente frammentato.

Per incanalare efficacemente il capitale, gli esperti suggeriscono alle imprese di investire in prodotti che soddisfino i reali bisogni delle persone. Foto: Doan Thanh

Innanzitutto, le imprese devono ristrutturare i propri portafogli di investimento, concentrando le risorse su progetti con documentazione legale completa, un forte potenziale di vendita e la capacità di generare rapidamente flussi di cassa. I progetti che si sviluppano lentamente, hanno una bassa efficienza o sono di natura speculativa dovrebbero essere riesaminati per valutare la possibilità di estendere le scadenze, trasferire la proprietà o stipulare partnership di investimento per ridurre la pressione finanziaria.

Un'altra soluzione importante è ridurre la dipendenza dai prestiti bancari. Invece di ricorrere a un eccessivo indebitamento, le imprese devono diversificare le proprie fonti di finanziamento attraverso la collaborazione con fondi di investimento, joint venture con partner stranieri, l'emissione di azioni o la raccolta di capitali dai clienti nel rispetto delle normative vigenti.

Questa strategia è vista come un modo per le imprese di aumentare la propria resilienza alle fluttuazioni dei tassi di interesse.

"Inoltre, le imprese devono dare priorità all'allocazione del flusso di cassa verso segmenti con un'elevata domanda reale, come alloggi a prezzi accessibili, alloggi sociali, immobili a servizio della produzione e della logistica, o prodotti con un potenziale operativo stabile. Questi segmenti non solo mantengono una maggiore liquidità, ma aiutano anche le imprese a generare un flusso di cassa costante nel lungo termine", ha analizzato il Dott. Nguyen Tri Hieu.

In particolare, nel nuovo contesto, le imprese immobiliari non possono più svilupparsi utilizzando il modello "indebitamento a breve termine, investimento a lungo termine" come in passato. Al contrario, la strategia di allocazione del capitale deve concentrarsi sulla sicurezza, sull'efficienza pratica e sulla capacità di mantenere un flusso di cassa sostenibile. Le imprese devono elaborare piani di flusso di cassa per ogni fase, bilanciare adeguatamente il rapporto di indebitamento e accantonare proattivamente fondi di riserva per le fluttuazioni dei tassi di interesse o i cali di liquidità del mercato.

Inoltre, la trasformazione digitale nella gestione finanziaria e nelle operazioni di progetto è considerata una soluzione necessaria per l'ottimizzazione dei costi. L'applicazione della tecnologia aiuta le imprese a monitorare l'utilizzo del capitale in tempo reale, consentendo di adeguare tempestivamente i piani di investimento e di prevenire la dispersione delle risorse.

Fonte: https://hanoimoi.vn/chien-strateg-phan-luong-nguon-von-duoi-ap-luc-lai-suat-tang-750563.html