Di cosa ha bisogno Ho Chi Minh City per raggiungere una svolta decisiva?

Il signor Le Hoang Chau ha proposto diversi meccanismi specifici per aiutare Ho Chi Minh City a decollare.

-Quali meccanismi pensi che siano?

In primo luogo, il contratto BOT (Build-Operate-Transfer) non dovrebbe essere applicato ai progetti di investimento per l'ammodernamento, l'ampliamento e la riqualificazione delle infrastrutture stradali esistenti a Ho Chi Minh City. Ciò evita conflitti di interesse tra l'investitore del progetto e i cittadini che utilizzano le strade BOT e che sono tenuti a pagare i pedaggi, prevenendo potenziali disordini sociali. I progetti di investimento per l'ammodernamento, l'ampliamento e la riqualificazione delle infrastrutture stradali esistenti dovrebbero invece essere realizzati con un contratto BT (Build-Transfer), utilizzando il bilancio comunale per remunerare l'investitore.

Inoltre, è necessario valutare la possibilità di consentire a Ho Chi Minh City di riavviare i progetti di investimento edilizio secondo il modello contrattuale BT, utilizzando fondi del bilancio statale per remunerare gli investitori, senza in alcun caso utilizzare i fondi fondiari per consentire agli investitori di realizzare altri progetti. Allo stesso tempo, lo Stato dovrebbe creare fondi di bilancio attraverso investimenti nello sviluppo del territorio, fondi per lo sviluppo del territorio, organizzazioni per lo sviluppo del territorio e aste per i diritti di utilizzo del suolo, come previsto dalla bozza di modifica della Legge Fondiaria, al fine di mobilitare risorse del settore privato per investimenti nello sviluppo delle infrastrutture urbane, progetti di trasporto, ecc.

-Considerando le attuali strozzature nel mercato immobiliare, quali suggerimenti proponete per risolverle e creare opportunità di svolta per lo sviluppo di Ho Chi Minh City?

Attualmente, l'ostacolo principale riguarda questioni legali, in particolare il calcolo dei canoni di utilizzo del suolo. La maggior parte dei progetti non può essere realizzata perché, con i metodi di calcolo attuali, non è in grado di sostenere i costi relativi a tali canoni. Pertanto, proponiamo di consentire ai progetti di edilizia residenziale commerciale di applicare il coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno (coefficiente K) e di sottoporre la proposta al Consiglio popolare di Ho Chi Minh City per l'approvazione, affinché venga utilizzato per il calcolo dei canoni di utilizzo del suolo e dei canoni di locazione per tutti i lotti di terreno (indipendentemente dal loro valore secondo la tabella dei prezzi dei terreni).

Attualmente, il metodo del surplus è ampiamente utilizzato per la valutazione dei terreni, determinando prezzi specifici per il calcolo dei canoni di utilizzo e di locazione dei terreni per progetti immobiliari, complessi residenziali e aree urbane. Tuttavia, questo metodo non fornisce risultati di valutazione dei terreni realmente affidabili. Secondo gli esperti, per lo stesso progetto immobiliare, se una sola società di valutazione applica due metodi di valutazione del terreno differenti, si otterranno due risultati diversi, con una differenza di circa il 17%. Se lo stesso progetto immobiliare viene valutato da due diverse società di valutazione utilizzando lo stesso metodo di valutazione del terreno, si otterranno comunque due risultati diversi con una differenza di circa il 17%. Pertanto, l'applicazione del metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno per il calcolo dei canoni di utilizzo e di locazione dei terreni per progetti immobiliari e complessi residenziali è essenziale.

-Quali sono i vantaggi dell'applicazione del coefficiente K, signore?

*A quanto mi risulta, il Comitato Popolare di Ho Chi Minh City ha emesso un documento che proponeva l'applicazione del metodo del coefficiente K per il calcolo delle tasse di utilizzo del suolo e dei canoni di locazione fondiaria per tutti i progetti immobiliari e di edilizia residenziale commerciale, indipendentemente dal fatto che il valore della tassa di utilizzo del suolo sia superiore o inferiore a 30 miliardi di VND, anziché affidarsi a una società di consulenza per la valutazione del valore del terreno, come avviene attualmente. Se il coefficiente K venisse applicato per determinare le tasse di utilizzo del suolo, il processo non richiederebbe più di 6 mesi. Ciò garantirebbe una riscossione sufficiente, accurata e tempestiva delle entrate per il bilancio statale, tutelando al contempo i diritti degli investitori del progetto.

Molti progetti non possono essere realizzati perché non è possibile pagare le tasse sull'utilizzo del terreno.

Allo stesso tempo, se attuato secondo la proposta del Comitato popolare di Ho Chi Minh City, si standardizzerebbe il calcolo delle tasse sull'uso del suolo e dei canoni di locazione dei terreni per progetti immobiliari, abitazioni commerciali e aree urbane, garantendo trasparenza e consentendo sia allo Stato che alle imprese di prevedere l'ammontare delle tasse sull'uso del suolo e dei canoni di locazione dei terreni da versare al bilancio statale.

Affrontare l'attuale situazione in cui le tariffe per l'uso del suolo e i canoni di locazione fondiaria non sono determinate consentirà di evitare rischi legali per i funzionari e i dipendenti statali nello svolgimento delle loro funzioni e per le parti coinvolte; inoltre, garantirà agli enti statali la piena autorità di determinare l'ammontare delle tariffe per l'uso del suolo e dei canoni di locazione fondiaria da versare al bilancio statale (attraverso il diritto di determinare il coefficiente di adeguamento del prezzo del suolo (coefficiente K4) annualmente o in caso di fluttuazioni del mercato e in base alla tipologia di progetto immobiliare, residenziale commerciale, urbano, svolgendo così un ruolo guida del mercato anziché subirlo). Allo stesso tempo, garantirà una riscossione sufficiente, accurata e tempestiva per il bilancio statale, tutelando al contempo i diritti degli investitori.

-Uno dei principali ostacoli per le imprese al momento è rappresentato dalla procedura di approvazione delle politiche di investimento e degli investitori. Questi sono i primi due passaggi per avviare un progetto. Quali suggerimenti avete per affrontare questo problema?

Abbiamo osservato che la procedura per l'approvazione delle politiche di investimento contestualmente all'approvazione degli investitori rappresenta solo il primo passo nella "catena" delle procedure di investimento e costruzione per progetti immobiliari e di edilizia residenziale commerciale. Pertanto, il "collo di bottiglia" in questa procedura ha causato "colli di bottiglia" nei progetti di edilizia sociale e residenziale commerciale negli ultimi tempi. Di conseguenza, questo ostacolo deve essere risolto non solo per Ho Chi Minh City, ma per l'intero Paese.

Inoltre, un ostacolo attuale è rappresentato dall'adeguamento della pianificazione in scala 1:2000 per i progetti di edilizia sociale. Molti progetti non possono essere realizzati perché la maggior parte degli alloggi sociali sorge su terreni precedentemente destinati ad abitazioni commerciali, che sono stati successivamente convertiti. Se su questi terreni si costruisce edilizia sociale, il coefficiente di utilizzo del suolo aumenterà di 1,5 volte. Ciò significa che la vecchia pianificazione in scala 1:2000 dovrà essere adeguata di conseguenza.

L'adeguamento del piano regolatore in scala 1:2000 è responsabilità e competenza degli enti statali e viene aggiornato "periodicamente" secondo le leggi in materia di pianificazione urbanistica ed edilizia. Tuttavia, non esiste alcuna normativa che stabilisca che "i piani regolatori e i piani di dettaglio debbano essere approvati o adeguati secondo legge prima della redazione dello studio di fattibilità per l'investimento e la costruzione e dell'attuazione delle fasi successive del progetto". Pertanto, gli investitori in progetti di edilizia sociale devono attendere, senza sapere per quanto tempo, anche se tali progetti non contribuiscono all'aumento della popolazione provinciale. Questo perché gli acquirenti di alloggi sociali devono avere una residenza permanente o temporanea di almeno 6 mesi ed essere in possesso di un'assicurazione sociale, e il progetto incrementa la popolazione solo nell'area in cui si trova.

Link alla fonte: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm