Numerosi "colli di bottiglia"
Si prevede che la Legge Fondiaria del 2024 affronti le carenze della Legge Fondiaria del 2013, in particolare per quanto riguarda la determinazione di prezzi fondiari che riflettano fedelmente il valore di mercato, garantendo equità per coloro i cui terreni vengono espropriati e risolvendo gli ostacoli ai progetti di investimento. Tuttavia, l'attuazione pratica rivela diverse "crisi" legate alla valutazione fondiaria che devono essere affrontate tempestivamente.
Secondo gli esperti, per lungo tempo i prezzi dei terreni sono stati inferiori ai prezzi di mercato, distorcendo i risarcimenti per lo sgombero. Con la Legge Fondiaria del 2024, che ha abolito ufficialmente il sistema di prezzi dei terreni e ha stabilito che le tabelle dei prezzi dei terreni debbano essere elaborate annualmente, si spera che ciò contribuisca a effettuare adeguamenti tempestivi e più realistici.
Tuttavia, in alcune località, i listini prezzi dei terreni sono ancora fissati a livelli ben inferiori ai prezzi di mercato effettivi, il che comporta una notevole discrepanza tra i prezzi di indennizzo e i prezzi di "vendita iniziale" dei terreni oggetto dei progetti. Ciò genera lamentele, proteste pubbliche e costringe le imprese a valutare attentamente le proprie risorse finanziarie prima di partecipare ai progetti.
Il Dipartimento dell'Agricoltura e dell'Ambiente di Hanoi ha riferito che, secondo l'articolo 159 della Legge Fondiaria del 2024, il prezzo di partenza per l'asta dei diritti di utilizzo del suolo per lotti di terreno con infrastrutture completate deve essere determinato in base al listino prezzi dei terreni. Tuttavia, in molte aree il listino prezzi dei terreni è inferiore ai prezzi di mercato, insufficiente a coprire i costi di investimento, la bonifica dei terreni e la creazione di nuove riserve fondiarie.
In teoria, il prezzo specifico di un terreno è quello determinato dall'autorità competente al momento dell'assegnazione o della transazione, più vicino al valore di mercato rispetto al listino prezzi generale. Tuttavia, in pratica, determinare il prezzo specifico di un terreno è molto difficile. Questo perché la sua determinazione richiede la considerazione di numerosi fattori (ubicazione, status giuridico, infrastrutture, potenziale di sviluppo), ma attualmente i meccanismi e i metodi di valutazione dettagliati non sono chiari e dipendono ancora fortemente dall'esperienza del perito.
Anche i tempi di determinazione dei prezzi specifici non sono standardizzati (ad esempio, quando l'ente statale prende una decisione sull'assegnazione o la concessione di un terreno, il prezzo del terreno ha già subito fluttuazioni significative rispetto al prezzo di mercato precedente). Per non parlare del fatto che la determinazione dei prezzi specifici tra enti locali e autorità spesso si sovrappone, il che può facilmente portare a controversie e cause legali tra cittadini ed enti statali...
Questo è anche uno dei motivi per cui molte località esitano ancora ad applicare su larga scala prezzi fondiari specifici, o, quando lo fanno, questi vengono facilmente messi in discussione e criticati. Inoltre, i documenti guida per l'attuazione della Legge Fondiaria del 2024 tardano ad essere finalizzati, causando una stagnazione nell'applicazione della valutazione fondiaria a livello locale.
Gli ostacoli pratici stanno creando dei "colli di bottiglia" che impediscono alla Legge Fondiaria del 2024 di realizzare appieno il suo potenziale, come previsto. Recentemente, il Vice Primo Ministro Tran Hong Ha ha presieduto una riunione per ascoltare i resoconti dei membri del Governo sul Progetto di Legge che modifica e integra diversi articoli della Legge Fondiaria del 2024 (il Progetto di Legge) e ha chiesto ai leader di ministeri, settori, associazioni, ecc., di concentrarsi sull'analisi e la discussione delle modifiche urgenti alla Legge Fondiaria del 2024 che causano ostacoli e impediscono lo sviluppo socio-economico ; e di affrontare le carenze nell'applicazione delle tabelle dei prezzi fondiari basate sul mercato…
Alleviare la pressione
È un dato di fatto innegabile che i prezzi dei terreni in molte località tendano ad aumentare, soprattutto nelle aree urbane in espansione. Quando un progetto si estende per molti anni, se i prezzi dei terreni vengono determinati una sola volta inizialmente sulla base di un listino prezzi o di un prezzo iniziale specifico, gli investitori potrebbero subire perdite se i prezzi dei terreni aumentano rapidamente durante la fase di realizzazione. Inoltre, se le persone i cui terreni vengono espropriati devono accettare un prezzo inferiore al profitto che l'impresa ricava dalla rivendita del terreno, ciò può facilmente generare un senso di svantaggio.
Al contrario, consentire che i prezzi dei terreni vengano adeguati in base ai "prezzi di mercato" intermedi durante l'attuazione del progetto potrebbe facilmente portare a manipolazioni dei prezzi e collusioni per gonfiare artificialmente i prezzi dei terreni a scopo di lucro. Pertanto, molte imprese ed esperti ritengono che l'attuale metodo di valutazione dei terreni comporti ancora dei rischi e non garantisca una reale equità.
Il signor Ngo Gia Cuong, direttore della Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), ha commentato che, nella compilazione delle tabelle dei prezzi dei terreni, la determinazione del prezzo dei terreni destinati a scopi produttivi o commerciali non consente quasi mai l'applicazione dei metodi di valutazione prescritti; è invece necessario ricorrere all'interpolazione basata su una percentuale del prezzo dei terreni residenziali.
Molti enti locali applicano tuttora questo metodo di calcolo per la pubblicazione dei listini prezzi dei terreni, il che indica che il Consiglio per la Valutazione dei Prezzi dei Terreni non è in grado di attuare correttamente le disposizioni della Legge Fondiaria, che prevede che i prezzi dei terreni indicati nei listini siano determinati utilizzando specifici metodi di valutazione (nessuno dei quali consente l'interpolazione). Ciò significa che, sebbene la Legge Fondiaria del 2024 abbia abolito il quadro di riferimento basato sui prezzi dei terreni, la redazione di un listino prezzi fondiario basato sul mercato per il periodo 2026 rischia di riproporre questa limitazione.
Secondo il signor Cuong, definire e integrare i principi di valutazione fondiaria nella costruzione delle tabelle dei prezzi fondiari, distinguendoli dai principi di mercato applicati per determinare i prezzi specifici dei terreni, contribuirà a garantire che la politica sia teoricamente solida e a evitare fluttuazioni. L'aggiunta dei principi di valutazione fondiaria nella costruzione delle tabelle dei prezzi fondiari fornisce inoltre una chiara base giuridica che consente agli enti locali di avere sufficiente autorità e di sviluppare proattivamente tali tabelle, garantendo entrate di bilancio stabili senza causare fluttuazioni per coloro che sono soggetti ad adeguamenti.
Stabilire i prezzi dei terreni nella tabella dei prezzi fondiari indipendentemente dai prezzi di mercato creerà stabilità per gli enti regolamentati (costi di produzione dei settori economici). Allo stesso tempo, i prezzi dei terreni utilizzati come base per il calcolo degli obblighi finanziari non saranno influenzati dalle complesse, cicliche e imprevedibili fluttuazioni del mercato immobiliare vietnamita", ha analizzato il signor Cuong.
Il professor associato Dr. Nguyen Thuong Lang, docente senior presso la National Economics University, ha commentato che il primo passo importante da considerare è la revisione del prezzo primario dei terreni, ovvero il prezzo stabilito dallo Stato al momento dell'assegnazione iniziale dei terreni. La valutazione non può basarsi esclusivamente sui prezzi di mercato. Il prezzo primario dovrebbe invece essere preferenziale, creando incentivi per le imprese a investire e svilupparsi, anziché essere fissato a un livello elevato per massimizzare le entrate di bilancio.
"Se i prezzi dei terreni edificabili dovessero salire troppo, non solo aumenterebbero i costi di produzione per le imprese, ma si verificherebbe anche un aumento generale dei prezzi dei terreni sull'intero mercato, con ripercussioni a catena sull'intera economia", ha avvertito il signor Lang.
Inoltre, questo esperto ha suggerito che la regolamentazione dei prezzi dei terreni dovrebbe basarsi su un quadro di prezzi di riferimento, differenziato per regione e obiettivi di sviluppo. Ad esempio, nelle aree urbane o in quelle con un elevato potenziale di profitto, i prezzi potrebbero essere fissati a un livello relativamente moderato; mentre nelle aree che necessitano di incentivare gli investimenti o con un potenziale di profitto inferiore, i prezzi dovrebbero essere fissati a un livello più basso e ragionevole. Tutto ciò deve essere parte di un piano regolatore complessivo con una visione di almeno 3-5 anni per garantire la stabilità.
Inoltre, lo Stato deve utilizzare in modo proattivo un insieme completo di strumenti di regolamentazione dei prezzi per garantire trasparenza, equità ed efficacia. Le aste fondiarie devono essere ragionevolmente controllate per evitare un'eccessiva inflazione dei prezzi e distorsioni del mercato. Gli strumenti di regolamentazione devono garantire un equilibrio di interessi tra lo Stato, le imprese e i cittadini. Ciò non dovrebbe limitarsi a misure amministrative come la pianificazione, la valutazione e i limiti di utilizzo del suolo, ma dovrebbe essere esteso per includere strumenti economici come imposte, tassi di interesse, incentivi agli investimenti e altre politiche di sostegno fiscale.
Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm
![[Foto] Il Segretario Generale e Presidente To Lam presiede la riunione per l'approvazione della bozza di relazione sui risultati della seconda ispezione da parte del Politburo del Comitato Permanente del Comitato del Partito della città di Hanoi.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/26/1779789811432_a2-bnd-4430-9620-jpg.webp)
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