Le imprese immobiliari stanno cercando in ogni modo di "salvarsi".

Con l'aumento dei tassi di interesse, unito all'annuncio da parte di molte banche di aver raggiunto i limiti di credito e alla conseguente limitazione dei prestiti alle imprese immobiliari per lo sviluppo di progetti, le aziende sono costrette a trovare il modo di "salvarsi".

Le imprese immobiliari stanno esplorando tutte le possibili modalità per raccogliere capitali per lo sviluppo dei progetti (Foto: Gia Huy)

Difficoltà nell'ottenere finanziamenti per lo sviluppo del progetto.

Nell'ambito del suo piano di sviluppo aziendale per la transizione da unità di distribuzione a investitore in progetti immobiliari, nel febbraio 2026 la società per azioni DK di Ho Chi Minh City ha deciso di acquistare un progetto condominiale denominato "To Am Xanh" (Casa Verde) nel quartiere di Ben Cat, a Ho Chi Minh City. Il progetto si estende su una superficie di 1 ettaro, prevede la realizzazione di quasi 1.500 appartamenti e dispone di una documentazione legale quasi completa. Il prezzo richiesto dal costruttore è di 250 miliardi di VND.

Dopo aver analizzato il mercato e contattato il venditore, la società DK ha finalizzato il prezzo di acquisto a 235 miliardi di VND. Successivamente, la società ha collaborato con VietinBank . Tuttavia, la banca si è rifiutata di concedere il prestito, adducendo limiti di credito insufficienti e un tasso di interesse di circa il 14%.

Secondo i dirigenti di DK Company, l'azienda ha presentato domanda di finanziamento anche a molte altre banche, tutte con tassi di interesse piuttosto elevati, compresi tra il 12% e il 14% annuo. Inoltre, le commissioni di istruttoria applicate dalle banche per il prestito variavano dal 5% al ​​7% dell'importo totale del finanziamento.

Le imprese immobiliari sono costrette a trovare il modo di ottenere finanziamenti per i progetti, accettando tassi di interesse elevati e rischi significativi. La pressione sui flussi di cassa non solo erode i profitti, ma spinge molte aziende nella posizione di dover "salvarsi" a tutti i costi.

“Quando si intraprende un progetto, dobbiamo contrarre prestiti per acquistare terreni, completare le procedure legali, pagare le tasse fondiarie allo Stato e coprire i costi di costruzione. L'importo del prestito può raggiungere migliaia di miliardi di dong. Con un tasso di interesse del 14% annuo e una durata del prestito di circa 3 anni, se prendiamo in prestito 1.000 miliardi di dong, l'azienda deve sostenere costi di interesse pari a circa il 42%. Mentre il margine di profitto per ogni progetto è solo del 20% circa, questo costo degli interessi verrà incluso nel prezzo delle case, facendole lievitare e rendendo molto difficile la vendita”, ha affermato un dirigente di DK Company.

Anche il signor Vo Van Nhat, direttore generale della Van Toan Construction Investment Joint Stock Company di Ho Chi Minh City, si trova ad affrontare difficoltà nell'ottenere finanziamenti per lo sviluppo del progetto. Ha dichiarato che nel 2025 la società ha acquistato un terreno nel quartiere di An Phu, a Ho Chi Minh City, con una superficie di oltre 6.000 m2, a un prezzo superiore a 220 miliardi di VND. Ad oggi, la società ha completato l'iter di approvazione dell'investimento, ma per sviluppare il progetto è necessario richiedere un prestito alle banche.

Lo scorso febbraio, questa società si è rivolta a BIDV Bank, ma la richiesta di prestito è stata respinta dopo una valutazione del progetto e delle capacità aziendali. Successivamente, la società ha contattato diverse altre banche, ricevendo però risposte simili, perlopiù motivate dalla mancanza di linee di credito disponibili.

Più fortunata delle due società menzionate in precedenza, la Ky Nguyen Real Estate Joint Stock Company di Ho Chi Minh City ha riferito di aver ottenuto, nel gennaio 2026, un prestito di 600 miliardi di VND da una banca a un tasso di interesse dell'11% annuo per sviluppare un progetto nella provincia di Tay Ninh . Tuttavia, poiché il prestito è stato erogato in più rate, la società ha ricevuto solo la prima tranche di 100 miliardi di VND per l'esproprio e la bonifica del terreno. Da marzo ad oggi, la società non ha ricevuto le restanti tranche nei tempi previsti perché la banca ha annunciato di aver raggiunto il limite di credito; ogni tranche ammonta solo a pochi miliardi di VND, una cifra insufficiente per realizzare il progetto.

Hanno provato in ogni modo possibile a ottenere il denaro.

La società An Ha Construction and Investment Co., Ltd. di Ho Chi Minh City ha dichiarato che nel 2019 ha ottenuto la licenza per investire nel progetto residenziale An Ha nel distretto di Hoc Mon, a Ho Chi Minh City, su un'area di 3,8 ettari, con la suddivisione dei lotti di terreno. A causa di condizioni legali insufficienti per ottenere prestiti bancari, la società ha raccolto capitali da investitori per compensare i costi di esproprio. Tuttavia, ad oggi, il progetto non ha potuto procedere per mancanza di fondi necessari a completare le procedure legali e costruire le infrastrutture. Successivamente, la società si è rivolta alle banche, senza successo.

Nel frattempo, i prestiti degli investitori erano in scadenza, costringendo l'azienda a cercare soluzioni alternative, tra cui la ricerca di finanziamenti. Poco dopo, un fondo di investimento di proprietà giapponese, con sede nel quartiere di Tan Hung a Ho Chi Minh City, accettò di prestare denaro all'azienda. Tuttavia, nonostante il terreno su cui sorgeva il progetto fosse valutato oltre 350 miliardi di VND, il fondo acconsentì a prestare solo 150 miliardi di VND, con un tasso di interesse fino al 17,5% annuo.

La durata del prestito è di 3 anni; trascorso tale periodo, se il capitale non viene rimborsato, il fondo di investimento si riapproprierà del terreno. Inoltre, per ottenere un prestito di 150 miliardi di VND, l'impresa dovrà pagare una commissione di istruttoria aggiuntiva pari a circa il 7% dell'importo totale del prestito.

"Dato che avevamo bisogno di fondi per sviluppare il progetto, altrimenti l'approvazione dell'investimento sarebbe stata revocata, e a causa delle pressioni degli investitori che avevano già contribuito con il capitale, siamo stati costretti a chiedere un prestito al fondo. Pur sapendo che gli interessi e le spese di gestione erano molto elevati, quasi al punto da assorbire tutto il capitale preso in prestito", ha dichiarato il responsabile di An Ha Company.

A causa delle difficoltà nell'ottenere prestiti bancari dovute ai debiti preesistenti e all'impossibilità di emettere obbligazioni, il Gruppo NRC ha recentemente deciso di cercare finanziamenti da investitori esteri. Dopo un'attenta ricerca, la società ha ottenuto l'approvazione del Fondo di Investimento Amber Capital per un prestito di 2.000 miliardi di VND, a condizione che il Gruppo NRC individui un progetto idoneo da realizzare prima dell'erogazione dei fondi.
Il mercato è chiaramente segmentato.

La signora Quynh Nguyen, che gestisce un fondo di investimento degli Emirati Arabi Uniti operante in Vietnam, ha affermato che il fondo solitamente offre due opzioni di finanziamento.

Innanzitutto, possiamo partecipare insieme allo sviluppo del progetto e poi dividerci i profitti.

In secondo luogo, alle imprese vengono concessi prestiti per sviluppare i propri progetti e il fondo trattiene gli interessi. Il tasso di interesse è in genere superiore di circa il 5% rispetto ai tassi bancari e, se l'impresa non rispetta le scadenze o non rimborsa il debito, l'intero progetto potrebbe andare perduto.

In realtà, nel mercato immobiliare vietnamita si sta verificando una netta differenziazione. Le grandi imprese, dotate di terreni edificabili, documentazione legale completa e solide finanze, riescono ancora ad accedere ai prestiti bancari, mentre le imprese più piccole, con numerosi progetti in corso e un significativo indebitamento, si trovano ad affrontare opportunità molto limitate.

Inoltre, l'emissione di obbligazioni, un tempo "ancora di salvezza" per molte imprese, continua ad affrontare numerose sfide. La fiducia del mercato non si è ancora completamente ripresa, mentre le normative legali relative all'emissione rimangono complesse, rendendo difficile per le imprese accedere a questa fonte di finanziamento.

"Per le piccole imprese, quando non possono emettere azioni, obbligazioni o ottenere prestiti dalle banche, sono costrette a cercare fonti di capitale esterne con tassi di interesse elevati, il che comporta il rischio di perdere progetti se non riescono a ripagare il debito. Questo dimostra che la pressione sui flussi di cassa delle imprese immobiliari è oggi molto elevata", ha affermato la signora Quynh.

Riconoscendo che il finanziamento è una delle maggiori sfide per le imprese immobiliari, il signor Vo Thanh Dat, direttore generale della Westland Real Estate Joint Stock Company, ha affermato che le aziende si trovano attualmente ad affrontare due problemi principali.

Innanzitutto, l'accesso al capitale sta diventando sempre più difficile. In passato, le imprese potevano reperire capitali attraverso diversi canali, come partnership di investimento, clienti, obbligazioni o banche, ma ora questi canali sono tutti soggetti a restrizioni, soprattutto il credito bancario.

In secondo luogo, la ripresa del mercato procede lentamente. Oltre a rimuovere gli ostacoli legali, le imprese devono anche impegnarsi per affrontare i problemi finanziari al fine di mantenere operative le proprie attività.

In particolare, nel 2026 l'accesso al capitale diventerà ancora più difficile, poiché la differenza dei tassi di interesse sui prestiti tra le banche commerciali per azioni e le banche commerciali statali varierà dal 4% al 5%.

"Pertanto, le imprese desiderano che questo divario si riduca e vogliono poter accedere al credito a costi inferiori, facilitando così lo sviluppo dei progetti e stabilizzando le attività aziendali", ha affermato.
Dat ha detto.

Fonte: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html