Riportare i prezzi dei terreni al loro valore reale è essenziale per stabilizzare il mercato immobiliare.

Il governo deve introdurre tasse antispeculazione, imponendo imposte progressive sui terreni abbandonati o sulle transazioni a breve termine.

Durante un incontro con i suoi elettori ad Hanoi il 30 settembre, prima della decima sessione della XV Assemblea Nazionale, il Segretario Generale To Lam ha dedicato ampio spazio alla discussione sulla questione fondiaria. Ha sottolineato che, mentre lo Stato gestisce i prezzi della benzina, dell'elettricità e di molti altri beni di prima necessità, i prezzi dei terreni sono lasciati alla discrezione di consigli e società di consulenza, che li determinano in base al valore di mercato. Ciò porta a manipolazioni del mercato, inflazione dei prezzi e difficoltà per la popolazione.

Molte lacune nella gestione.

Il Segretario Generale ha fatto notare che esistono piccoli appezzamenti di terreno sparsi e inutilizzabili, che, una volta messi all'asta, vengono gonfiati dai "mediatori immobiliari" in modo che migliaia di ettari di terreno adiacente possano essere venduti a prezzi esorbitanti. Pertanto, il Segretario Generale ha sostenuto che le modifiche alla Legge Fondiaria e alla Legge Urbanistica devono garantire un uso efficiente ed equo del territorio.

Un terreno alla periferia di Ho Chi Minh City viene ora venduto a un prezzo molto più alto rispetto a qualche anno fa.

In realtà, nel corso degli anni si sono imparate molte lezioni a caro prezzo. Un esempio lampante è l'asta di terreni a Soc Son (Hanoi) nel 2025, dove Pham Ngoc Tuan ha offerto fino a 30 miliardi di VND/m², centinaia di volte il prezzo reale di poco più di 40 milioni di VND/m². Dopo essersi aggiudicato l'asta, ha perso la caparra e alla fine è stato condannato a 3 anni di carcere per aver violato le normative sulle aste immobiliari. Analogamente, a Thanh Oai (Hanoi), nel febbraio di quest'anno, la tattica della "manipolazione dei prezzi" si è ripetuta quando 54 lotti di terreno per un totale di oltre 4.400 m² sono stati gonfiati fino a raddoppiare i prezzi di partenza, dopodiché una serie di speculatori hanno perso le loro caparre, destabilizzando ulteriormente il mercato.

Non solo i prezzi dei terreni, ma anche il mercato immobiliare in molte località, soprattutto ad Hanoi e Ho Chi Minh City, ha registrato aumenti di prezzo incredibili.

Sono state addotte numerose ragioni, che vanno dalla speculazione e dalla manipolazione dei prezzi alla scarsità di offerta dovuta a prolungati ostacoli legali e ritardi nella determinazione delle tariffe di utilizzo del suolo, che fanno lievitare i costi di investimento e provocano un'impennata dei prezzi di vendita finali.

Il signor Vo Huynh Tuan Kiet, direttore e responsabile del marketing dei progetti residenziali presso CBRE Vietnam, ritiene che i profondi cambiamenti successivi alla trasformazione di Ho Chi Minh City in una megalopoli abbiano generato una forte ondata di investimenti. Lo sviluppo delle infrastrutture di trasporto, in particolare la metropolitana e le tangenziali, insieme al modello di sviluppo orientato ai trasporti (TOD), ha accresciuto l'attrattiva del mercato immobiliare per i capitali stranieri. "Tuttavia, unitamente agli adeguamenti dei prezzi dei terreni e alle politiche fiscali relative al settore immobiliare, il mercato ha raggiunto un nuovo livello di prezzi, soprattutto nelle aree suburbane", ha analizzato il signor Kiet.

Definizione di un quadro di riferimento nazionale per i prezzi standard dei terreni.

In realtà, i prezzi dei terreni sono sempre stati uno dei fattori più influenti sul mercato immobiliare, con un impatto diretto sulla vita socio -economica. Fluttuazioni irragionevoli, speculazioni e interessi particolari hanno distorto il mercato, creando difficoltà sia per i cittadini che per le imprese. Molti esperti ritengono che sia giunto il momento di un meccanismo trasparente, scientifico e sincronizzato per riportare i prezzi dei terreni al loro valore reale, ponendo le basi per uno sviluppo sostenibile.

Il dottor Nguyen Si Dung, ex vice capo dell'Ufficio dell'Assemblea Nazionale, ritiene che la soluzione più fondamentale sia quella di istituire un quadro di riferimento nazionale per i prezzi dei terreni. "È necessario istituire un consiglio nazionale indipendente per la valutazione dei terreni, che emetta un quadro di riferimento dei prezzi basato sui big data, con la consulenza di esperti e una rigorosa supervisione. È inaccettabile lasciare che ogni località determini i prezzi in modo indipendente, poiché il rischio di interessi particolari è molto elevato", ha sottolineato.

Parallelamente, la creazione di un database fondiario unificato a livello nazionale rappresenta un compito fondamentale. Questo sistema deve registrare in tempo reale le transazioni, le informazioni fiscali e i dati creditizi, contribuendo a riflettere accuratamente la domanda e l'offerta ed eliminando le transazioni fittizie che alimentano la speculazione.

Secondo il dottor Nguyen Si Dung, per eliminare gli incentivi speculativi, lo Stato deve applicare tasse anti-speculazione, tassando progressivamente i terreni abbandonati o le transazioni a breve termine. Inoltre, è necessario attuare seriamente il meccanismo per il recupero delle differenze di rendita fondiaria; ovvero, quando lo Stato investe in infrastrutture che causano un aumento dei prezzi dei terreni, tale aumento di valore deve appartenere all'intera popolazione attraverso tasse, imposte o aste, e non finire nelle tasche di un ristretto gruppo di individui. Ha anche suggerito di consentire che i prezzi delle transazioni civili differiscano dal prezzo determinato dallo Stato entro un intervallo ragionevole, ma con un tetto massimo, per mantenere la flessibilità garantendo al contempo la stabilità.

Definizione delle strategie di utilizzo del territorio

Basandosi sulle realtà del mercato, il dottor Pham Viet Thuan, direttore dell'Istituto di Economia delle Risorse e dell'Ambiente di Ho Chi Minh City, ritiene che l'applicazione del nuovo listino prezzi dei terreni previsto dalla Legge Fondiaria del 2024 abbia rivelato numerose carenze. "In un solo anno, il nuovo listino prezzi dei terreni è aumentato da 2,3 a 38 volte rispetto a prima dell'entrata in vigore della legge. Allo stesso tempo, il Decreto 103/2024, che prevede il pagamento del 100% delle tasse in caso di conversione della destinazione d'uso del terreno in residenziale, ha superato le capacità della popolazione, causando perdite di entrate e un impatto significativo sullo sviluppo socio-economico, in particolare sul sostentamento e sulla sicurezza delle persone", ha citato a titolo di esempio.

Secondo questo esperto, la causa risiede nel fatto che il listino prezzi dei terreni stabilito dal Decreto 71/2024 è irragionevole e necessita di un adeguamento. "Definire la strategia di utilizzo del territorio nella regolamentazione macroeconomica è fondamentale. Pertanto, il listino prezzi dei terreni deve essere stabile in ogni provincia e città, e per l'adeguamento dovrebbe essere applicato un coefficiente K."

"In teoria, il coefficiente K è uno strumento per la gestione del territorio statale, utile a limitare le fluttuazioni. Pertanto, questa legge fondiaria rivista dovrebbe stabilire chiaramente che la base per la costruzione del nuovo listino prezzi fondiari, applicabile a partire dal 1° gennaio 2026, sia il listino prezzi fondiari precedente all'entrata in vigore della legge, utilizzando il coefficiente K per adeguarlo con un aumento/diminuzione del 3%-5% ogni volta. Questo approccio contribuirà alla stabilità macroeconomica a lungo termine", ha suggerito il signor Thuan.

Ha inoltre sottolineato che la terra è un mezzo di produzione e di servizi, pertanto i prezzi dei terreni devono essere equilibrati per stimolare gli investimenti e creare posti di lavoro. Limitare la speculazione è una tendenza inevitabile, perché prevenire lo spreco di suolo è un prerequisito per una popolazione prospera e una nazione forte. Invece di aumentare i prezzi dei terreni, lo Stato dovrebbe calcolare le tasse fondiarie e le tariffe per le infrastrutture urbane al fine di creare fonti di entrate più sostenibili.

Sviluppare alloggi che rispondano a esigenze reali.

Il dottor Nguyen Van Khoi, presidente dell'Associazione immobiliare vietnamita, ha sottolineato che lo sviluppo di alloggi che soddisfino bisogni reali rappresenta la soluzione sostenibile, piuttosto che lasciare che il mercato si lasci trasportare dalla speculazione. Ha analizzato la situazione affermando: "È necessario rafforzare le politiche preferenziali e i meccanismi specifici per i progetti di edilizia sociale e gli alloggi commerciali a prezzo medio, convertendo al contempo in modo flessibile gli immobili di fascia alta nel segmento immobiliare per evitare sprechi di risorse".

Il signor Khoi ha inoltre sostenuto la necessità di semplificare le procedure legali e di rendere trasparente la pianificazione, soprattutto durante la fase di fusione delle unità amministrative, in modo che le imprese abbiano una base per investimenti a lungo termine. Un altro problema riguarda il controllo dei rischi derivanti da ritardi e blocchi dei progetti infrastrutturali, che causano perdite significative alla popolazione.

Il signor Khoi ha inoltre proposto che il governo istituisca al più presto un Fondo nazionale per l'edilizia abitativa e fondi locali per l'edilizia abitativa al fine di sostenere i capitali, regolare l'offerta e la domanda e sviluppare alloggi in affitto. Il modello di partenariato pubblico-privato (PPP) dovrebbe essere incoraggiato nello sviluppo dell'edilizia sociale e delle infrastrutture satellite. Allo stesso tempo, i meccanismi di monitoraggio e controllo della speculazione e della manipolazione dei prezzi devono essere rafforzati per garantire "beni sostenibili" per la popolazione.

Fonte: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm