I prezzi degli immobili ad Hanoi entrano in una nuova "partita".

Secondo gli esperti, in questa nuova fase i valori immobiliari non dipendono più da ondate speculative o voci di corridoio, ma sono determinati da aspetti legali, infrastrutture, collegamenti di trasporto e dall'effettiva domanda di alloggi.

5 fattori che determinano il valore di un immobile

Durante un seminario sul settore immobiliare tenutosi la mattina del 2 giugno, il dottor Nguyen Van Dinh, vicepresidente dell'Associazione immobiliare vietnamita e presidente dell'Associazione degli agenti immobiliari vietnamiti, ha affermato che Hanoi si trova ad affrontare la necessità di ristrutturare il proprio spazio di sviluppo per far fronte alla crescente pressione nella zona centrale.

“Il mercato immobiliare sta entrando in una nuova fase. Il valore degli immobili non è più determinato da aspettative a breve termine o bolle speculative basate su voci di corridoio, ma deve essere costruito su solide basi, quali quadri giuridici chiari, infrastrutture integrate, domanda reale e reale capacità di sviluppo”, ha sottolineato il signor Dinh.

Condividendo la stessa opinione, il dottor Nguyen Duc Kien, ex vicepresidente della Commissione economica dell'Assemblea nazionale ed ex capo del Gruppo consultivo economico del Primo Ministro, ha affermato che Hanoi sta entrando in una fase di ristrutturazione spaziale urbana per creare nuovi poli di crescita per l'economia e il mercato immobiliare.

Secondo gli esperti, i prezzi degli immobili ad Hanoi sono ora determinati dalle infrastrutture e dal quadro normativo. Foto: Nguyen Le

Secondo lui, la parte settentrionale di Hanoi si sta affermando come polo di crescita strategico grazie alla sua posizione di porta d'accesso, alla connettività regionale, alle ampie riserve territoriali e alla presenza di importanti corridoi economici, industriali e logistici. Con la creazione di un nuovo centro amministrativo e di infrastrutture chiave, quest'area si sta gradualmente trasformando da zona di espansione in una nuova forza trainante per lo sviluppo della capitale.

Parlando dei criteri per la valutazione del valore immobiliare, il signor Kien ha affermato che la crescita economica è il fattore principale per attrarre residenti, creando così le basi per un aumento dei prezzi dei terreni.

Inoltre, un quadro giuridico completo rappresenta un criterio importante che contribuisce ad accrescere il valore di un'area urbana.

Il credito continua a essere un fattore determinante per il mercato immobiliare. Per massimizzarne l'efficacia, è necessario un coordinamento tra costruttori, istituti di credito e acquirenti di immobili, al fine di creare una leva finanziaria adeguata. I tassi di interesse giocano un ruolo decisivo nel determinare il ritmo degli investimenti, poiché gli investitori devono bilanciare i costi del capitale con la propria capacità finanziaria personale.

Il fattore successivo è che le infrastrutture aperte creeranno nuovo valore. Tuttavia, questo aumento di valore non si verifica in modo uniforme su tutta l'area, ma dipende dalla distanza tra i nodi di trasporto, come le stazioni della metropolitana, e le zone residenziali o altri mezzi di trasporto.

Inoltre, la connettività dei trasporti è un criterio decisivo nella scelta di un luogo in cui vivere. Di conseguenza, il valore di un immobile non si misura più in base alla distanza geografica, ma in base al tempo di percorrenza. Le persone si preoccuperanno di quanti minuti occorrono per andare da casa al lavoro o per raggiungere i centri di svago per le attività familiari del fine settimana.

I prezzi degli immobili ad Hanoi variano notevolmente a seconda delle zone.

I cambiamenti nelle infrastrutture e nell'orientamento dello sviluppo si riflettono chiaramente anche nei prezzi degli immobili in molte zone di Hanoi.

Riguardo ai prezzi degli immobili in alcune zone, la signora Pham Thi Mien, vicedirettrice dell'Istituto vietnamita di ricerca sul mercato immobiliare, ha affermato che la regione occidentale si è sviluppata notevolmente, la disponibilità di terreni è limitata, i prezzi sono elevati e il margine di crescita si sta gradualmente riducendo. Attualmente, il prezzo degli immobili a bassa densità in quest'area varia da 250 a 400 milioni di VND/m2, mentre gli appartamenti hanno un prezzo superiore a 80 milioni di VND/m2.

Nello specifico, nella nuova area del centro amministrativo di Tay Ho Tay, il prezzo delle case a bassa densità in alcuni progetti varia da 480 milioni a 1 miliardo di VND/m2, mentre il prezzo degli appartamenti si aggira tra i 150 e i 250 milioni di VND/m2.

La parte orientale di Hanoi sta vivendo un rapido ciclo di aumento dei prezzi a causa della nascita di grandi aree urbane e della tendenza al decentramento della popolazione. Secondo la signora Mien, il prezzo delle case a schiera in quest'area attualmente varia da 180 a 300 milioni di VND/m2, mentre gli appartamenti superano i 70 milioni di VND/m2, stabilendo un nuovo livello di prezzo con una concorrenza sempre più agguerrita.

Nella zona settentrionale di Hanoi, nei primi cinque mesi del 2026 l'offerta di nuove unità abitative ha superato le 1.400 unità. Molti progetti di edifici a bassa densità a Me Linh hanno registrato prezzi di soli 80-120 milioni di VND/m2.

"Questi prezzi equivalgono a un terzo o alla metà di quelli delle zone limitrofe con posizioni simili, e persino a circa un quinto dei prezzi nella zona del Centro Amministrativo del Lago dell'Ovest. Me Linh potrebbe essere l'ultima zona a basso costo rimasta ad Hanoi", ha affermato la signora Mien.

Il signor Le Dinh Chung, vicedirettore generale di SGO Land, ha commentato che le preferenze degli investitori stanno chiaramente cambiando. Mentre in passato il capitale era principalmente alla ricerca di opportunità di apprezzamento del prezzo a breve termine, ora gli investitori sono sempre più interessati al potenziale di sviluppo della comunità, alla qualità operativa, all'ecosistema dei servizi e al valore pratico di sfruttamento della proprietà.

Secondo lui, questa tendenza sta creando vantaggi per le aree con uno sviluppo urbano ben pianificato, infrastrutture integrate e la capacità di soddisfare reali esigenze abitative. Nel contesto di una sempre più limitata disponibilità di terreni nelle aree centrali e di prezzi in aumento in molte regioni, le aree con un potenziale di sviluppo residuo potrebbero diventare il nuovo punto focale per gli investimenti nel prossimo ciclo di crescita.

"Le imprese dovrebbero agire come appaltatori, mentre lo Stato dovrebbe gestire e amministrare direttamente gli alloggi in affitto." Gli alloggi in affitto sono una tendenza inevitabile nelle grandi città, ma le imprese non sono molto entusiaste a causa dei lunghi tempi di ammortamento e delle elevate pressioni sui tassi di interesse. Per uno sviluppo sostenibile, secondo gli esperti, lo Stato deve assumere un ruolo guida diretto nella creazione del fondo per gli alloggi in affitto.

Fonte: https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html