Risolvere il "collo di bottiglia" nella valutazione dei terreni nelle zone costiere della provincia di Lam Dong.

Nella zona sud-orientale della provincia di Lam Dong (precedentemente provincia di Binh Thuan), una serie di progetti di sviluppo turistico e urbano si scontrano con ostacoli legali a causa dell'impossibilità di determinare i prezzi specifici dei terreni.

Una veduta del progetto NovaWorld Phan Thiet.

Secondo un rapporto del Dipartimento dell'Agricoltura e dell'Ambiente della provincia di Lam Dong, nella regione sud-orientale della provincia sono attualmente in corso 14 progetti, tra cui aree turistiche, aree urbane, complessi residenziali commerciali e zone industriali, per i quali è in corso la valutazione dei terreni. Tra questi, 8 progetti turistici stanno incontrando difficoltà.

Le imprese si trovano di fronte a un dilemma.

I ritardi nella valutazione dei terreni impediscono alle imprese di pagare le tasse di utilizzo o i canoni di locazione dei terreni, ostacolando così la prosecuzione dei progetti di costruzione come previsto. Questa situazione ha gravemente compromesso l'andamento degli investimenti, la loro erogazione e lo sviluppo complessivo della regione.

Otto progetti si trovano ad affrontare ostacoli specifici, tra cui un progetto (Hon Rom Hill) per il quale una società di consulenza sta attualmente conducendo la valutazione del terreno; due progetti (Royal Ruby Villa e Ocean Valley) per i quali è in corso la selezione di una società di consulenza; due progetti (Honey Beach e Hoa Sen) che presentano problemi di pianificazione; e tre progetti (NDMREAL, Tan Dai Duong e De La Gi) che dovrebbero essere rimossi dall'elenco. Inoltre, anche il mega-progetto NovaWorld Phan Thiet, di quasi 1.000 ettari, sviluppato da Delta-Valley Binh Thuan Co., Ltd. (membro del gruppo Novaland ), sta affrontando da molti anni difficoltà con la valutazione del terreno.

Prima della fusione, il Comitato popolare della provincia di Binh Thuan aveva dichiarato che per decine di progetti non erano ancora stati definiti i prezzi specifici dei terreni. Questa situazione di stallo non solo comporta uno spreco di risorse sociali, ma ostacola anche lo sviluppo locale.

La questione è ulteriormente complicata da modifiche legislative. A partire dal Decreto 71/2024/ND-CP (relativo alla regolamentazione dei prezzi dei terreni, in vigore dal 1° agosto 2024), il processo di valutazione dei terreni è stato suddiviso in due approcci. Per i progetti con canoni di locazione annuali, la provincia può applicare il metodo del coefficiente K, moltiplicando il prezzo del terreno indicato nel listino prezzi per un coefficiente di adeguamento per arrivare a un prezzo specifico, un metodo più semplice e veloce. Tuttavia, i progetti che prevedono un pagamento unico per l'intera durata del contratto di locazione devono applicare metodi più complessi, come il metodo del surplus, il metodo comparativo e il metodo del reddito. Questi metodi richiedono una documentazione legale completa, dati di mercato esaustivi e l'assunzione di consulenti esterni.

In realtà, pochissime società di consulenza sono sufficientemente competenti per redigere perizie di valutazione secondo le procedure richieste. Molte esitano a causa dei rischi legali o propongono prezzi elevati, rendendo la scelta difficile. Anche quando si individua una società idonea, il processo di preparazione e revisione della perizia è lungo perché coinvolge diversi dipartimenti e agenzie.

Lezioni da NovaWorld Phan Thiet

Un esempio lampante di questa situazione è il progetto del complesso turistico Ocean Valley nel distretto di Tien Thanh, provincia di Lam Dong. Il progetto, commercialmente noto come NovaWorld Phan Thiet, ha già molte componenti operative, alcune in costruzione, e il completamento è previsto entro la fine del 2028. Tuttavia, il passaggio da contratti di locazione annuali a un pagamento unico per l'intera durata del contratto ha costretto il progetto ad attendere la determinazione del prezzo specifico del terreno prima di poter adempiere ai propri obblighi finanziari. Il completamento del progetto è previsto entro la fine del 2028.

Il progetto NovaWorld Phan Thiet si estende su una superficie di oltre 986 ettari. Ad oggi, l'investitore ha consegnato ai clienti più di 1.300 unità immobiliari su un totale di oltre 8.000.

Il signor Nguyen Minh, vicepresidente del Comitato popolare provinciale di Lam Dong, ha affermato che le difficoltà e gli ostacoli del progetto NovaWorld Phan Thiet sono stati sostanzialmente risolti.

Il signor Minh ha suggerito che il Ministero delle Finanze consigli al Comitato popolare provinciale di istituire un consiglio di valutazione fondiaria e un gruppo di lavoro per contribuire a determinare i prezzi specifici dei terreni entro luglio 2025.

In precedenza, il 27 giugno 2025, il progetto NovaWorld Phan Thiet aveva ottenuto l'autorizzazione dal Comitato popolare provinciale per modificare la forma di utilizzo del terreno, prevedendo un pagamento una tantum per l'affitto. Attualmente, il Dipartimento dell'Agricoltura e dell'Ambiente sta preparando una stima dei costi e selezionando un consulente per determinare il prezzo specifico del terreno, che servirà come base per la riscossione del pagamento una tantum per l'affitto relativo a questo progetto.

Riguardo alla valutazione specifica dei terreni per i progetti nella parte sud-orientale della provincia, il signor Nguyen Minh ha richiesto al Dipartimento dell'Agricoltura e dell'Ambiente di esaminare e raccogliere con urgenza tutte le informazioni pertinenti sulle procedure e le misure da adottare in conformità alla legge. In particolare, ha esortato i dipartimenti, le agenzie e le autorità locali competenti a fornire tempestivamente la documentazione necessaria e a garantire che tutte le attività relative alla determinazione dei prezzi specifici dei terreni siano state completate.

Il signor Minh ha inoltre richiesto che tutti i costi vengano calcolati e presentati al Comitato popolare provinciale per l'approvazione del preventivo di spesa per il pacchetto di consulenza, al fine di determinare i prezzi specifici dei terreni. Ha anche sollecitato un contatto proattivo con le unità competenti per selezionare una società di consulenza e per inviare proattivamente inviti alle unità affinché partecipino alla determinazione dei prezzi dei terreni per i progetti.

Non lasciate che le risorse investite vadano sprecate.

Secondo il Comitato popolare provinciale di Lam Dong, negli ultimi anni, nella regione sud-orientale della provincia, si sono registrati oltre 40 progetti per i quali non è stato possibile determinare il prezzo dei terreni, con conseguente spreco di investimenti e risorse sociali. Grazie all'intervento deciso delle autorità locali, per altri 21 progetti è stato ora calcolato il prezzo dei terreni, consentendo di adempiere agli obblighi finanziari e ponendo le basi per le fasi successive.

Fonte: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html