Con la riduzione del credito, le obbligazioni immobiliari subiranno un'altra impennata?

Il Primo Ministro ha appena incaricato la Banca di Stato del Vietnam (SBV) di controllare rigorosamente i prestiti speculativi nel settore immobiliare, concentrandosi sui segmenti che rispondono alle reali esigenze abitative della popolazione. Gli esperti raccomandano che, per compensare la carenza di capitali derivanti dal credito, le imprese immobiliari trovino rapidamente altri canali di finanziamento, in particolare attraverso l'emissione di obbligazioni.

Il credito continuerà ad affluire nel settore immobiliare, ma in modo più selettivo.

Intervenendo alla riunione della scorsa settimana del Comitato direttivo centrale per le politiche abitative e il mercato immobiliare, il Primo Ministro Pham Minh Chinh ha chiesto alla Banca di Stato del Vietnam di controllare rigorosamente i prestiti speculativi nel settore immobiliare e di concentrarsi sul soddisfare le reali esigenze abitative della popolazione.

In precedenza, in un documento inviato agli istituti di credito in merito al controllo della crescita del credito nel 2026, la Banca di Stato del Vietnam (SBV) aveva richiesto agli istituti di credito di controllare il tasso di crescita del credito per il settore immobiliare rispetto alla fine del 2025, in modo che non superasse il tasso di crescita complessivo, sempre rispetto alla fine del 2025, di quello specifico istituto di credito.

Secondo la Banca di Stato del Vietnam, si prevede che il credito immobiliare aumenterà del 22% nel 2025, un tasso non significativamente superiore alla crescita complessiva del credito. Le statistiche del Ministero delle Costruzioni mostrano che il credito destinato al solo settore immobiliare commerciale dovrebbe aumentare del 28%.

Secondo l' economista Dr. Nguyen Tri Hieu, la politica del governo e della Banca di Stato del Vietnam di restringere il credito immobiliare porterà a una maggiore selettività nella concessione dei prestiti da parte delle banche e a tassi di interesse più elevati. Esiste persino il rischio che gli investitori speculativi, fortemente dipendenti da capitali presi in prestito, siano costretti a vendere i propri immobili a causa degli alti tassi di interesse.

Si prevede che il mercato delle obbligazioni societarie raggiungerà un picco di emissioni pari a 1.000 miliardi di VND quest'anno. Dopo aver dedotto 200 miliardi di VND in scadenza, le nuove emissioni nette si attesteranno comunque intorno agli 800 miliardi di VND, compensando il calo del credito a lungo termine da parte delle banche commerciali e l'aumento dei tassi di interesse bancari.

- Sig. Nguyen Quang Thuan, Presidente del Consiglio di Amministrazione di FiinGroup

Secondo gli analisti di Vietcombank Securities Company (VCBS), il controllo del credito fa parte della soluzione complessiva del governo per rivitalizzare il mercato immobiliare. Oltre a limitare l'accesso al credito, il governo ha emanato numerosi provvedimenti legislativi per stimolare l'offerta. Inoltre, il governo ha ufficialmente stabilito le normative sull'identificazione degli immobili a partire dal 1° marzo 2026 (Decreto n. 357/2025/ND-CP).

“Le recenti politiche di regolamentazione dimostrano il costante orientamento dello Stato verso una transizione del mercato immobiliare da una crescita basata sulla speculazione e sulle aspettative a un funzionamento fondato sulla trasparenza, la disciplina finanziaria e la reale domanda e offerta. La standardizzazione dei dati sulle transazioni contribuisce a frenare la speculazione, a migliorare l'efficienza della gestione fiscale e a costringere il mercato dell'intermediazione ad adeguare il proprio modello operativo verso una maggiore trasparenza, riducendo gradualmente pratiche come l'accaparramento, la creazione di scarsità artificiale e la speculazione sulle differenze di prezzo”, ha commentato VCBS.

Secondo gli analisti, il mercato immobiliare nel 2026 presenterà molte analogie con il 2014 (la ripresa successiva alla crisi del 2008-2011). Di conseguenza, in questo periodo il sentiment di mercato sarà più cauto ma anche più stabile. Ci si aspetta comunque una forte ripresa del mercato, focalizzata sulle reali esigenze abitative. L'accesso al capitale sarà più selettivo e controllato e il rischio di default sistemico sarà basso.

In realtà, dato l'attuale modello di crescita economica e l'intricata rete di accordi sottobanco tra i principali azionisti delle banche, anche con le restrizioni imposte dai governi e dalle banche centrali, ingenti capitali continueranno ad affluire nel settore immobiliare. Tuttavia, la selezione dei progetti diventerà più rigorosa.

Secondo Phan Dung Khanh, direttore della consulenza sugli investimenti presso Maybank Investment Bank, quest'anno i capitali continueranno ad affluire nel settore immobiliare, ma non in modo indiscriminato. Saranno invece più selettivi, privilegiando i segmenti ad alta liquidità, in particolare gli immobili residenziali, i prodotti a prezzo moderato (inferiore a 10 miliardi di VND) e gli immobili industriali.

Secondo quanto riportato, ancor prima del Capodanno lunare, molte filiali bancarie avevano già esaurito il margine di crescita del credito per il primo trimestre del 2026. Inoltre, le restrizioni sul credito immobiliare hanno destato preoccupazione tra molte imprese del settore. Anche con tassi di interesse elevati, non tutte le imprese immobiliari riescono ad accedere ai prestiti bancari.

Il signor Vo Hong Thang, vicedirettore generale del gruppo DKRA, ha affermato che negli ultimi tre anni le imprese immobiliari hanno tentato in ogni modo di ristrutturare le proprie attività e i flussi di capitale, compresa la vendita di beni per ripagare i debiti. Pertanto, non c'è molto margine per continuare la "ristrutturazione" se le banche smettono di erogare prestiti.

Tuttavia, molti esperti ritengono che, negli ultimi tempi, i capitali investiti nel settore immobiliare siano stati in gran parte destinati a scopi speculativi. Questo denaro speculativo sta causando numerose conseguenze negative: fa lievitare vertiginosamente i prezzi delle case, impedisce ai capitali di confluire nella produzione e nelle attività economiche e provoca instabilità macroeconomica. Pertanto, il controllo del credito destinato agli investimenti immobiliari speculativi è necessario e rappresenta una condizione indispensabile affinché i capitali possano affluire nella produzione e nelle attività economiche.

Frenare la crescita del credito immobiliare, soprattutto nel segmento speculativo, creerà difficoltà ad alcuni costruttori e acquirenti. Tuttavia, si tratta di una soluzione necessaria per filtrare il mercato. In questo modo, sopravvivranno le imprese con solide risorse finanziarie, terreni edificabili e documentazione legale completa. Le imprese in rapida crescita e che fanno eccessivo ricorso alla leva finanziaria saranno invece soggette al consolidamento del mercato.

Per chi acquista casa, la maggiore difficoltà nell'ottenere prestiti e l'aumento dei tassi di interesse ridurranno anche la speculazione. Tuttavia, ciò che preoccupa gli esperti sono gli attuali tassi di interesse elevati e uniformi sui mutui immobiliari. Di conseguenza, chi acquista la prima casa e chi acquista una seconda casa o una successiva paga lo stesso tasso di interesse, indipendentemente dal fatto che l'immobile sia di lusso o accessibile.

Pertanto, pur sostenendo il controllo del credito immobiliare, gli esperti suggeriscono la necessità di soluzioni più efficaci per indirizzare il credito in questo settore verso i segmenti prioritari appropriati.

Le imprese devono orientarsi con maggiore decisione verso il mercato obbligazionario.

Con margini limitati per la crescita del credito immobiliare, la domanda più frequente posta da molte imprese del settore è: dove troveranno i capitali?

Nel 2025, l'ammontare di nuovi capitali a cui le imprese immobiliari possono accedere tramite canali di credito è pari a circa 450.000 miliardi di VND, mentre l'ammontare di capitali raccolti tramite l'emissione di obbligazioni è di soli 135.000 miliardi di VND circa. Se sottraiamo le obbligazioni in scadenza, l'ammontare netto di capitali raccolti dalle imprese immobiliari tramite l'emissione di obbligazioni risulta insignificante.

In altre parole, attualmente le imprese immobiliari dipendono ancora fortemente dal credito bancario e non hanno ancora trovato un canale alternativo.

Nel contesto di una stretta creditizia nel settore immobiliare e di tassi di interesse in aumento, secondo Duong Duc Hieu, CFA - Direttore e Analista Senior di VIS Rating, le imprese immobiliari sono costrette ad aumentare la mobilitazione di capitali attraverso altri canali, e l'opzione più praticabile è rappresentata dalle obbligazioni.

"Abbiamo incontrato diversi investitori, molti dei quali hanno affermato di voler spostare le proprie fonti di finanziamento dai prestiti bancari all'emissione di obbligazioni per finanziare lo sviluppo di nuovi progetti. Ci auguriamo che il mercato obbligazionario venga utilizzato maggiormente dagli investitori nel 2026", ha dichiarato Hieu.

Secondo VCBS, nel 2026 la pressione legata alle scadenze obbligazionarie per le società immobiliari rimarrà molto elevata. Allo stesso tempo, si prevede che l'accesso a nuove fonti di capitale, tra cui l'emissione di obbligazioni e l'indebitamento, continuerà a essere soggetto a un controllo più rigoroso, sia in termini di condizioni di emissione che di costi del capitale. Le aziende con una scarsa solidità finanziaria, un elevato indebitamento e portafogli di progetti illiquidi si troveranno ad affrontare maggiori rischi di rifinanziamento. Questo fungerà anche da processo di selezione per gli investitori nel nuovo ciclo.

Dall'inizio dell'anno non si sono registrati progressi significativi nell'emissione di obbligazioni societarie nel settore immobiliare. Al 13 febbraio 2026 (prima delle festività del Capodanno lunare), l'ammontare totale delle obbligazioni societarie emesse dall'inizio dell'anno era pari a 8.413 miliardi di VND. Di queste, solo un'emissione obbligazionaria è stata registrata da Khai Hoan Land, per un valore di 190 miliardi di VND (2,2%). Sebbene l'importo raccolto sia insignificante, quest'anno le imprese immobiliari si trovano ad affrontare una pressione considerevole a causa delle obbligazioni in scadenza (121.000 miliardi di VND).

Secondo gli esperti economici, a causa della pressione per compensare il deficit del canale creditizio, le obbligazioni immobiliari aumenteranno notevolmente quest'anno, con grandi imprese come Vingroup in testa alla corsa.

Fonte: https://baodautu.vn/ham-phanh-tin-dung-trai-phieu-bat-dong-san-co-bung-no-tro-lai-d536312.html