Realizzare il sogno di possedere una casa - Parte 3: Gli ostacoli derivanti dalla "strozzatura" creditizia

Tuttavia, paradossalmente, solo circa 3.400 miliardi di VND dei 145 trilioni di VND stanziati per il pacchetto di credito destinato a questo settore sono stati effettivamente erogati, pari a meno del 3% della portata del programma. Quando le imprese si trovano ad affrontare ostacoli burocratici e le persone hanno difficoltà ad accedere ai prestiti, i fondi agevolati non raggiungono realmente coloro che hanno più bisogno di un alloggio.

Didascalia della foto — Clienti che effettuano transazioni presso la sede centrale di Vietcombank ad Hanoi. (Foto a scopo illustrativo: Tran Viet/TTXVN)

Il capitale c'è, ma non ha ancora affluito in modo consistente.

Dopo un lungo periodo di crescita lenta, il settore dell'edilizia sociale sta entrando in una nuova fase di sviluppo accelerato.

Secondo la Risoluzione governativa n. 07/NQ-CP sull'assegnazione di obiettivi per lo sviluppo di alloggi sociali alle località per il periodo 2026-2030, l'intero Paese deve completare oltre 158.700 appartamenti solo nel 2026. Nei primi quattro mesi di quest'anno, sono stati avviati altri 40 progetti di edilizia sociale, per un totale di circa 36.590 appartamenti.

Secondo il Ministero delle Costruzioni , a livello nazionale sono attualmente in corso di avvio complessivamente 226 progetti per la realizzazione di circa 228.725 appartamenti, pari al 144% dell'obiettivo prefissato. Allo stesso tempo, circa 5.426 appartamenti sono stati completati e resi abitabili; 25 località hanno raggiunto o superato i propri obiettivi di avvio lavori per quest'anno.

Per sostenere l'offerta, il settore bancario ha implementato un programma di credito agevolato per lo sviluppo dell'edilizia sociale, attualmente del valore di circa 145.000 miliardi di VND. Questo è considerato uno degli strumenti finanziari più importanti per raggiungere l'obiettivo della sicurezza abitativa.

Tuttavia, l'effettiva erogazione dei fondi non ha tenuto il passo con le aspettative. Ad oggi, solo 38 delle 63 località hanno pubblicato l'elenco dei progetti ammissibili ai prestiti. In totale, circa 100 progetti sono idonei ad accedere al programma, con un fabbisogno di capitale di circa 70.000 miliardi di VND.

Tuttavia, il capitale totale erogato ha raggiunto solo circa 3.400 miliardi di VND, pari a meno del 3% dell'intera portata del programma. Di questi, circa 2.940 miliardi di VND sono stati erogati agli investitori in 21 progetti; gli acquirenti di case hanno avuto accesso solo a circa 460 miliardi di VND in 19 progetti.

Secondo gli esperti, l'ampio divario tra l'entità del pacchetto di credito e la quantità di capitale erogato riflette la ancora scarsa capacità del mercato di assorbire capitali.

Il dottor Can Van Luc, capo economista della Banca vietnamita per gli investimenti e lo sviluppo (BIDV), ritiene che, con il crescente interesse delle banche per la domanda di alloggi nel mercato immobiliare, quest'ultimo si svilupperà in una direzione più sostenibile. Tuttavia, affinché il flusso di capitali sia efficace, è necessario affrontare simultaneamente le problematiche relative all'offerta, al quadro giuridico e ai prezzi degli immobili.

Questi colli di bottiglia sono stati oggetto di particolare preoccupazione anche per il Segretario Generale e Presidente To Lam durante una recente sessione di lavoro con il Comitato del Partito, il Governo e gli enti competenti sullo sviluppo dell'edilizia sociale. Di conseguenza, il diritto a un alloggio legale è un diritto fondamentale dei cittadini e lo Stato ha una politica di sviluppo abitativo volta a garantire a tutti un posto dove vivere. Per raggiungere questo obiettivo, è necessario snellire le procedure relative a investimenti, pianificazione, assegnazione dei terreni, permessi di costruzione e accesso al credito agevolato, garantendo comodità, scadenze chiare e responsabilità individuale.

Uno dei maggiori ostacoli attuali è rappresentato dalla lunga durata del processo di implementazione dei progetti, dovuta alla sovrapposizione di procedure. Molti progetti richiedono anni per completare le procedure relative alla pianificazione, all'assegnazione dei terreni, alla determinazione dei prezzi di vendita, all'approvazione degli acquirenti idonei e alle procedure di investimento.

"Per aumentare l'offerta e abbassare i prezzi delle case, dobbiamo innanzitutto migliorare il processo di rilascio delle licenze, semplificare le procedure amministrative e ridurre i tempi di realizzazione dei progetti", ha sottolineato il dottor Can Van Luc.

Condividendo la stessa opinione, il signor Nguyen Van Dinh, presidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam, ritiene che, se non vengono rimossi gli ostacoli burocratici e procedurali, anche con un aumento del volume del credito, sarà difficile migliorare l'efficienza.

Quando gli individui a basso reddito hanno difficoltà ad accedere al capitale.

Mentre le imprese possono avere difficoltà ad accedere ai finanziamenti per lo sviluppo dei progetti, l'ostacolo maggiore per chi acquista una casa risiede nelle pressioni finanziarie a lungo termine.

Dopo anni trascorsi in affitto ad Hanoi, Le Xuan, un operaio meccanico, aveva ripetutamente cercato informazioni sui progetti di edilizia popolare per prepararsi a stabilirsi definitivamente. Tuttavia, calcolando la durata del rimborso del mutuo bancario, superiore a 20 anni, la sua famiglia esitava ancora a prendere una decisione finale.

Secondo il signor Xuan, il tasso di interesse agevolato iniziale è positivo, ma ciò che preoccupa maggiormente molti lavoratori è il tasso di interesse successivo al periodo agevolato. Con redditi sufficienti solo a coprire le spese di sostentamento e l'istruzione dei figli, qualsiasi fluttuazione dei costi di finanziamento può avere un impatto significativo sul bilancio familiare.

Nel frattempo, per la signora Nguyen Thi Mai, imprenditrice autonoma nel settore della ristorazione ad Hanoi, l'ostacolo consiste nel soddisfare i requisiti della banca per ottenere il prestito.

La signora Mai ha affermato che la sua famiglia aveva accumulato dei fondi e che quindi aveva i requisiti per richiedere un alloggio popolare. Tuttavia, informandosi sulla procedura di richiesta del prestito, ha scoperto che dimostrare un reddito stabile non era affatto semplice.

"Il mio reddito è reale, ma non sempre si riflette nelle buste paga o nei contratti di lavoro. Quando ho richiesto un prestito, ho dovuto presentare molti documenti più volte, quindi la procedura di approvazione ha richiesto più tempo del previsto", ha affermato la signora Mai.

Secondo le normative vigenti, oltre a poter beneficiare delle politiche di edilizia sociale, i richiedenti prestito devono anche soddisfare determinate condizioni di credito, come la capacità di rimborsare il debito nei termini previsti, la stipula di un contratto valido di acquisto o di locazione con opzione di acquisto di un alloggio sociale e l'attuazione delle misure di garanzia del prestito come prescritto.

Questi requisiti sono pensati per garantire la sicurezza del credito per le banche, ma in realtà rendono anche difficile l'accesso ai prestiti per una parte dei lavoratori a basso reddito o con reddito instabile.

Queste preoccupazioni sono condivise anche da molti esperti.

Il signor Nguyen Xuan Bac, vicedirettore del Dipartimento del Credito per i Settori Economici (Banca di Stato del Vietnam), ha affermato che è assolutamente necessario costruire un meccanismo di tassi di interesse stabile e a lungo termine per gli acquirenti di alloggi sociali.

"Gli acquirenti di alloggi sociali hanno in genere redditi bassi o medi e risorse finanziarie limitate. Progettare un meccanismo che preveda tassi di interesse preferenziali e stabili per un lungo periodo li aiuterà a sentirsi più sicuri nel contrarre prestiti e ad avere una maggiore capacità di ripagare il debito", ha affermato il signor Bac.

Secondo il signor Bac, grazie al programma di prestiti previsto dal Decreto governativo n. 100/2024/ND-CP, che specifica alcune disposizioni della Legge sull'edilizia abitativa relative allo sviluppo e alla gestione di alloggi sociali, gli acquirenti di case possono ottenere prestiti a un tasso di interesse di circa il 5,4% annuo e con una durata massima del prestito fino a 25 anni.

Tuttavia, molti esperti ritengono che per le fasce di reddito più basse non siano importanti solo i tassi di interesse agevolati, ma anche la stabilità delle politiche creditizie a lungo termine. La possibilità di prevedere gli obblighi di rimborso mensili contribuirà a dare maggiore sicurezza alle persone nella decisione di acquistare una casa.

Da un altro punto di vista, il consulente legale e avvocato Nguyen Van Dinh sostiene che vi sia una "discrepanza" tra la politica e la pratica. Molte persone che avrebbero diritto alle politiche di edilizia sociale non dispongono dei mezzi finanziari per ottenere un prestito per acquistare una casa, mentre coloro che ne avrebbero la possibilità economica non ne hanno diritto.

"Con redditi appena sufficienti per vivere, le persone spesso faticano a rimborsare il capitale dei mutui ipotecari, per non parlare degli interessi. D'altro canto, i bassi redditi rendono anche difficile dimostrare la propria capacità di rimborso, il che porta le banche a non erogare il prestito", ha analizzato il signor Dinh.

Ciò porta al paradosso che coloro che hanno più bisogno di un alloggio sono anche il gruppo con meno accesso al capitale.

Non possiamo affidarci esclusivamente al mercato.

In una recente conclusione sull'orientamento dello sviluppo abitativo, il Segretario Generale e Presidente To Lam ha sottolineato: "Lo Stato non sovvenziona le abitazioni, ma non lascia nemmeno che il mercato si autoregoli completamente".

Secondo gli esperti, questo è anche lo spirito che deve essere instillato nello sviluppo delle politiche di credito per l'edilizia sociale. Il professor Hoang Van Cuong, membro della Commissione Finanze e Bilancio dell'Assemblea Nazionale, ritiene che il basso tasso di erogazione dei programmi di credito per l'edilizia sociale dimostri delle carenze nel modo in cui vengono organizzati e attuati.

"Stiamo mescolando meccanismi di mercato con meccanismi di welfare statale. L'edilizia sociale è una politica di sicurezza sociale e, come tale, lo Stato deve utilizzare i propri strumenti per regolarla, ma attualmente stiamo utilizzando strumenti di mercato", ha sottolineato il signor Cuong.

Secondo lui, l'edilizia sociale è un programma umanitario, quindi necessita anche di un meccanismo di credito umano che crei le condizioni più favorevoli per l'accesso al capitale, dalle procedure di prestito ai tassi di interesse.

Inoltre, molti esperti suggeriscono che il Fondo nazionale per l'edilizia abitativa dovrebbe essere attivato al più presto, in modo da costituire una fonte di capitale a lungo termine per lo sviluppo dell'edilizia sociale, anziché dipendere principalmente dal credito commerciale.

In particolare, il nuovo orientamento del Partito e dello Stato si sta orientando fortemente verso lo sviluppo di alloggi in affitto. Il Segretario Generale e Presidente To Lam ha richiesto che venga data priorità allo sviluppo di alloggi in affitto, soprattutto al modello di appartamenti in affitto nelle grandi città, nelle zone industriali, nelle zone economiche e nelle aree con un forte potenziale di sviluppo.

L'avvocato Nguyen Van Dinh ritiene che questo approccio sia in linea con le esigenze concrete dei lavoratori. Per attrarre imprese private, lo Stato ha bisogno di solidi meccanismi finanziari che incoraggino gli investimenti. "Lo Stato potrebbe sostenere un pacchetto di prestiti che copra l'80% dell'investimento totale del progetto, con una durata di oltre 20 anni e un tasso di interesse agevolato inferiore al 3% annuo", ha proposto l'avvocato Dinh.

L'obiettivo di un milione di alloggi sociali entro il 2030 dimostra la forte determinazione del Partito, dello Stato, dei ministeri e delle agenzie nel garantire il diritto all'abitazione per tutti i cittadini. Tuttavia, affinché questi alloggi raggiungano effettivamente le fasce di popolazione a basso reddito, è necessario che i flussi di capitale agevolati vengano convogliati in modo sincrono dalle imprese agli acquirenti. Solo eliminando gli ostacoli burocratici, i tassi di interesse e i meccanismi di credito, l'edilizia sociale potrà svolgere appieno il suo ruolo di pilastro sostenibile della sicurezza sociale.

Articolo 4: Da Nang cerca soluzioni attraverso alloggi sociali in affitto.

Fonte: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm