Quale direzione dovrebbero prendere le operazioni di fusione e acquisizione nel settore immobiliare?

TPO - Ciò che manca oggi al mercato nei progetti di fusione e acquisizione immobiliare non sono necessariamente le riserve di terreni, né tantomeno il flusso di cassa. Gli investitori sono veramente pronti per il lungo termine solo quando comprendono chiaramente i propri diritti, i propri obblighi e se tali diritti rimarranno tutelati nel corso degli anni.

Regolamenti sovrapposti

Intervenendo al seminario "Legislazione sulle attività finanziarie relative al trasferimento, al conferimento di capitale e agli investimenti in progetti immobiliari in Vietnam", il signor Tran Son Vu, presidente dell'Associazione per la ricerca e la consulenza sulle politiche legali per le attività di investimento in Vietnam, ha affermato che il mercato immobiliare necessita di una profonda ristrutturazione dopo un periodo di significative fluttuazioni.

Il signor Tran Son Vu è intervenuto al seminario.

Secondo il signor Vu, il perfezionamento del quadro giuridico relativo ai trasferimenti di progetti, ai conferimenti di capitale e alle attività di raccolta fondi non solo aiuterà le imprese a superare le difficoltà, ma contribuirà anche a creare un ambiente di investimento più trasparente, sicuro e sostenibile.

"Il mercato necessita di un quadro giuridico chiaro e coerente per garantire i diritti legittimi dello Stato, delle imprese e degli investitori, migliorando al contempo l'efficienza dell'utilizzo delle risorse territoriali nella nuova fase di sviluppo", ha affermato Vu.

Nel frattempo, il signor Bui Dang Dung, ex vicepresidente della Commissione Finanze e Bilancio dell'Assemblea Nazionale , ha valutato che i nuovi regolamenti hanno contribuito ad aumentare la trasparenza nei trasferimenti di progetti, creando una base giuridica per la ristrutturazione del mercato e attirando capitali di investimento nazionali e internazionali.

Tuttavia, il signor Dung ha anche sottolineato che la sovrapposizione di normative tra la legge fondiaria, la legge sugli investimenti, la legge sull'edilizia abitativa e la legge sulle attività immobiliari rimane un grave ostacolo. Molti progetti, anche quelli che richiedono trasferimenti o ristrutturazioni, continuano a subire lunghi tempi di elaborazione a causa delle differenze nell'applicazione della legge da parte delle autorità competenti.

Pertanto, il signor Dung ha proposto di studiare un meccanismo che consentirebbe agli istituti di credito di agire come garanti o di istituire conti di deposito a garanzia. In questo modo, i fondi dell'acquirente potrebbero essere dedotti direttamente per pagare le imposte fondiarie dovute allo Stato per conto del venditore. Questa soluzione contribuirebbe a sbloccare progetti bloccati a causa dell'incapacità del precedente investitore di pagare le tasse, garantendo al contempo che lo Stato riscuota le imposte in modo corretto e completo.

Al contempo, è necessario definire rapidamente il quadro giuridico per lo sviluppo dei fondi di investimento immobiliare (REIT) e dei fondi di private equity. Questi, agendo come acquirenti professionali, forniranno una solida base finanziaria per consolidare progetti frammentati attraverso trasferimenti di quote azionarie, riducendo l'eccessiva dipendenza dal credito bancario.

A Dong Nai è appena iniziata la costruzione di un progetto su un terreno acquisito tramite fusioni e acquisizioni.

"È necessario semplificare le procedure amministrative successive al trasferimento. Il processo di cambio dell'investitore sul certificato di investimento e sul certificato di proprietà del terreno dovrebbe essere implementato attraverso un meccanismo a sportello unico, riducendo i tempi di attesa in modo che i capitali possano affluire più rapidamente nella ricostruzione del progetto", ha affermato il signor Dung.

Cosa dovremmo fare?

Analogamente, il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, ha affermato che l'intero sistema politico è attualmente molto determinato a rimuovere gli ostacoli ai progetti. Tuttavia, la normativa che impone ai progetti che desiderano trasferire la proprietà, in tutto o in parte, di adempiere ai propri obblighi finanziari sta creando difficoltà alle imprese.

Per acquisire terreni edificabili, le imprese devono investire ingenti capitali. Tuttavia, quando finalmente iniziano i lavori, molti investitori si ritrovano senza fondi perché la legge impone che i progetti debbano essere dotati di certificati di proprietà fondiaria per poter accedere ai prestiti. Di conseguenza, molti investitori sono costretti a vendere i propri progetti prematuramente.

Tuttavia, quando i trasferimenti di progetti incontrano difficoltà, le imprese aggirano le regole trasferendo quote societarie. In questo caso, il "nucleo" dell'attività cambia e il nuovo proprietario è essenzialmente l'acquirente del progetto. Questa scappatoia non è di per sé sbagliata, poiché la legge non vieta il trasferimento di quote societarie, ma comporta alcuni rischi a lungo termine.

Secondo l'avvocato Truong Anh Tu, presidente dello studio legale TAT, le fusioni e acquisizioni (M&A) nel settore immobiliare non riguardano più semplicemente il trasferimento di beni, ma in molti casi si sono trasformate nel trasferimento dell'intero quadro giuridico di un progetto. Questo è anche il motivo per cui gli aspetti legali stanno diventando il primo filtro per i flussi di capitale.

La normativa che impone alle imprese di adempiere ai propri obblighi finanziari prima di trasferire la proprietà di un progetto, in tutto o in parte, sta creando loro delle difficoltà.

"In precedenza, gli istituti di credito erano interessati principalmente al valore delle garanzie, ma ora vogliono sapere come sono stati acquisiti i diritti di utilizzo del terreno, in che misura sono stati adempiuti gli obblighi finanziari, se il progetto coinvolge beni pubblici e se tali diritti di proprietà sono in grado di mantenere la stabilità in caso di cambiamenti nel quadro giuridico", ha affermato l'avvocato Tú.

Pertanto, durante il processo di due diligence per fusioni e acquisizioni, i rischi legali iniziano a riflettersi direttamente sul valore della transazione. Un progetto con una storia legale complessa sarà soggetto a uno sconto maggiore. Un progetto che non ha ancora adempiuto ai suoi obblighi finanziari impiegherà più tempo per accedere ai finanziamenti. Un progetto con una storia legale poco chiara sarà sottoposto a un processo di due diligence più rigoroso e prolungato.

Secondo il signor Tú, ciò che attualmente manca al mercato non è necessariamente la terra o il flusso di cassa. Gli investitori sono veramente pronti per il lungo termine solo quando comprendono chiaramente i propri diritti, i propri obblighi e se tali diritti rimarranno tutelati nel corso degli anni.

"Ecco perché la notizia più importante nel mercato delle fusioni e acquisizioni immobiliari non riguarda più la corsa all'accaparramento di terreni, bensì la creazione di diritti di proprietà più trasparenti, stabili e affidabili. Questo è il cambiamento più profondo che sta avvenendo oggi nel mercato immobiliare vietnamita", ha affermato l'avvocato Tú.

Fonte: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo