Il credito immobiliare non dovrebbe essere eccessivamente controllato.

L'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA) ha recentemente inviato una lettera proponendo emendamenti e integrazioni alla Circolare 06/2023/TT-NHNN (Circolare 06) per dare attuazione alla Direttiva 993 del Primo Ministro , suggerendo di interrompere il controllo sul corretto utilizzo del capitale preso in prestito.

Troppe carenze

Di conseguenza, HoREA propone di modificare la Circolare 06 e la Circolare 10 per abrogare le clausole 8, 9 e 10 dell'articolo 8 della Circolare 39/2016/TT-NHNN. Nello specifico, la Banca di Stato del Vietnam (SBV) dovrebbe valutare la possibilità di rimuovere la frase "controllo dell'utilizzo del capitale preso in prestito per lo scopo previsto" dall'articolo 22 della Circolare 39. Questo perché la disposizione in tale sezione, che vieta agli istituti di credito di concedere prestiti per esigenze di capitale, è incoerente con le disposizioni del diritto civile, del diritto degli investimenti, del diritto immobiliare e anche con la realtà pratica, e la sua applicazione è stata sospesa.

Inoltre, gli istituti di credito sono pressoché impossibilitati a svolgere il loro compito di ispezionare, monitorare e valutare la situazione finanziaria e le fonti di rimborso dei clienti... Questo perché il beneficiario finale del prestito è l'investitore del progetto, ovvero una terza parte, e non il cliente che richiede direttamente il credito.

HoREA ha inoltre proposto che venga eliminato l'obbligo per gli istituti di credito di congelare i fondi erogati a titolo di prestito presso l'istituto stesso, nei casi in cui i prestiti vengano utilizzati a garanzia del pagamento di obbligazioni.

Allo stesso tempo, proponiamo che la Banca di Stato del Vietnam valuti la possibilità di fornire indicazioni alle banche commerciali su come interpretare e potenzialmente applicare e allentare le condizioni di prestito, sulla base della necessità di considerare la modifica e l'integrazione dell'articolo 7 della Circolare 39 al fine di sostenere e facilitare un più agevole accesso al credito per gli sviluppatori di progetti immobiliari, i costruttori di alloggi commerciali, gli acquirenti di case e gli investitori nell'attuale difficile situazione del mercato immobiliare.

Le imprese immobiliari stanno incontrando numerose difficoltà nell'ottenere credito a causa delle normative contenute nella Circolare 06. (Foto: HOANG TRIEU)

La Banca di Stato del Vietnam sta valutando la possibilità di fornire indicazioni agli istituti di credito per l'attuazione di diverse soluzioni importanti, tra cui: per i progetti che hanno ottenuto sia l'approvazione degli investimenti che l'approvazione degli investitori, le banche commerciali possono concedere credito agli investitori per coprire i costi finanziari, con un importo del prestito non superiore al 30% dell'investimento totale del progetto.

Per i progetti che hanno già ottenuto il permesso di costruire e i cui lavori sono iniziati, le banche commerciali possono valutare la possibilità di concedere credito all'investitore per finanziare e coprire i costi di realizzazione del progetto imprenditoriale, con un importo del prestito non superiore al 50% dell'investimento totale del progetto.

Il signor Le Hoang Chau, presidente di HoREA, ritiene che la Circolare 06 rivesta un ruolo e una posizione molto particolari, rappresentando una soluzione insolita per gestire una situazione altrettanto insolita. Pertanto, ha suggerito che la Banca di Stato del Vietnam dovrebbe imporre agli istituti di credito di continuare ad attuare la Circolare 02/2023/TT-NHNN, la quale prevede che gli istituti di credito e le filiali di banche estere ristrutturino il periodo di rimborso e mantengano la stessa classificazione del debito per supportare i clienti in difficoltà per un certo periodo, fino alla ripresa dell'economia e al ritorno alla crescita normale.

Occorre valutare la possibilità di ricorrere a un prestito a sostegno.

Secondo il signor Nguyen Hong Hai, presidente e direttore generale del gruppo VNO, le raccomandazioni di HoREA sono pienamente giustificate. Attualmente, le imprese stanno affrontando notevoli difficoltà. Pertanto, le banche devono valutare la possibilità di allentare le condizioni di concessione dei prestiti e fornire supporto finanziario per consentire alle imprese di riprendersi. Il flusso di capitali è fondamentale per la sopravvivenza delle imprese.

Se i controlli sono troppo rigidi, soprattutto in circostanze non necessarie, ciò comporterà uno spreco di tempo, energie e costi per le imprese, oltre a far perdere loro opportunità commerciali. "Le imprese non temono gli alti tassi di interesse sui prestiti, ma solo le procedure di erogazione complesse, che possono portare al blocco dei progetti e al loro fallimento in qualsiasi momento", ha affermato il signor Hai.

Riguardo alla proposta di HoREA di modificare il regolamento che impone agli istituti di credito di congelare i fondi erogati a garanzia del pagamento di obbligazioni, l'avvocato Truong Thanh Duc, direttore dello studio legale ANVI, ritiene che le disposizioni della Circolare 06 siano poco chiare.

"In questo caso, bisogna comprendere che il prestito per apporto di capitale non è un prestito per estinguere un'obbligazione che richiede il congelamento del prestito. Se un'impresa prende in prestito denaro ma non può utilizzarlo, come può il beneficiario dell'apporto di capitale realizzare il progetto e adempiere ai propri obblighi nei confronti del conferente? Le conseguenze non si limitano al fallimento dell'operazione economica, ma innescano una reazione a catena che coinvolge molti altri rapporti economici e civili", ha affermato l'avvocato Duc.

Pertanto, l'avvocato Truong Thanh Duc ha suggerito che la Banca di Stato del Vietnam dovrebbe chiarire rapidamente questo malinteso e questa errata interpretazione. Perché se la normativa viene interpretata in questo modo, significa che per lo stesso prestito è richiesto il doppio delle garanzie (per consentire alla banca di erogare il prestito e sbloccare i fondi). Questo è irragionevole, comporta uno spreco di risorse, aumenta i costi e rappresenta persino una sfida per le imprese, soprattutto considerando le recenti restrizioni al credito e all'erogazione di obbligazioni, che hanno già causato loro difficoltà.

Stabilizzare la fiducia degli investitori.

Secondo il dottor Truong Van Phuoc, ex presidente ad interim del Comitato nazionale di vigilanza finanziaria, il feedback ricevuto dalla comunità imprenditoriale su alcuni contenuti della Circolare 06/2023/TT-NHNN dimostra che l'organismo di regolamentazione del settore bancario dovrebbe regolamentare indirettamente l'attività delle banche commerciali attraverso norme volte a garantire la sicurezza operativa, anziché emanare regolamenti amministrativi.

La priorità assoluta ora è studiare e promulgare una legislazione sulla stabilità finanziaria per legalizzare l'importanza di questa tematica, nonché le responsabilità dello Stato e di altri enti in materia di stabilità finanziaria e sicurezza macroeconomica. L'istituzione di un fondo statale per intervenire e garantire la stabilità finanziaria è inoltre uno strumento efficace per affrontare tempestivamente i rischi sistemici, limitarne rapidamente la diffusione e stabilizzare la fiducia degli investitori.

T. Thơ

Fonte: https://nld.com.vn/thoi-su/khong-nen-kiem-soat-qua-muc-tin-dung-bat-dong-san-20231123212843094.htm