Controllo del credito nel settore immobiliare: rigoroso ma non estremo.

Con il credito immobiliare che ha raggiunto quasi quattro volte l'entità degli investimenti pubblici, sorge spontanea la domanda: cosa si può fare per controllare questo flusso di denaro?

L'ombra di 4.100 miliardi di VND e interrogativi sull'efficienza del capitale.

Secondo i dati della Banca di Stato del Vietnam, alla fine di agosto 2025 il credito immobiliare totale in essere aveva raggiunto i 4.100 miliardi di VND, di cui quasi 1.823 miliardi di VND erano destinati esclusivamente ad attività immobiliari. Questa cifra equivale a quasi quattro volte il capitale investito pubblicamente nel 2025, ma questo settore contribuisce direttamente al PIL solo per circa il 3,5%.

I dati del Ministero delle Costruzioni mostrano che i progetti di sviluppo urbano e residenziale continuano a essere in testa per quanto riguarda l'assegnazione di crediti, con 614.737 miliardi di VND. Seguono i parchi industriali e le zone di trasformazione per l'esportazione con 114.274 miliardi di VND. I capitali sono inoltre destinati a settori come l'affitto di uffici (61.946 miliardi di VND); il turismo e i resort (62.487 miliardi di VND); la ristorazione e gli hotel (64.560 miliardi di VND); e i prestiti per i diritti di utilizzo del suolo (190.113 miliardi di VND).

Secondo gli analisti, questo quadro di allocazione del credito mostra una forte espansione del capitale di prestito verso settori sensibili ai cicli economici . Ancora più importante, questi dati rivelano che il capitale è fortemente attratto da aree ad alto rendimento dove gli effetti a cascata sull'economia sono limitati.

Alla fine di agosto 2025, il totale dei crediti immobiliari in essere aveva raggiunto i 4.100 miliardi di VND. Foto: Duy Minh.

Infatti, secondo i bilanci del terzo trimestre 2025 delle banche quotate, i prestiti immobiliari sono aumentati nella maggior parte degli istituti. Tra le banche commerciali, Techcombank si è posizionata al primo posto con 237.838 miliardi di VND, pari al 32,81% del totale dei prestiti in essere; VPBank si è classificata seconda con 205.955 miliardi di VND;SHB terza con 184.044 miliardi di VND, ma con la seconda quota più alta del sistema, oltre il 30% del totale dei prestiti in essere. Questi dati riflettono il forte afflusso di capitali nel settore immobiliare, un fenomeno non nuovo ma che sta raggiungendo una dimensione tale da richiedere un attento monitoraggio.

Nel frattempo, le banche di medie e piccole dimensioni restano sulla difensiva. MBBank, HDBank, TPBank, MSB e LPBank mantengono tutte percentuali a una sola cifra di prestiti immobiliari, a dimostrazione della prudenza di fronte alle fluttuazioni del mercato. Tuttavia, anche in questo gruppo, la crescita dei prestiti in essere continua, a riprova del fatto che l'attrattiva del mercato immobiliare non è diminuita.

Gli esperti avvertono che il credito destinato al settore immobiliare rappresenta attualmente quasi un quarto del capitale totale dell'economia, mentre il suo potenziale di creazione di posti di lavoro, il valore aggiunto e gli effetti a cascata sono significativamente inferiori rispetto ai settori manifatturiero, commerciale e dei servizi. Questo flusso di denaro mal indirizzato potrebbe destabilizzare l'economia e aumentare il rischio sistemico in caso di inversione di tendenza del mercato.

Il sottile confine tra ripresa e bolla speculativa.

Secondo la dottoressa Pham Thi Hoang Anh, vicedirettrice dell'Accademia bancaria, le garanzie nel sistema creditizio provengono principalmente dal mercato immobiliare. Se il mercato entra in recessione, il sistema bancario si troverà ad affrontare un'enorme pressione dovuta ai crediti inesigibili. Ciò dimostra che il rischio di credito immobiliare non risiede solo nell'entità dei prestiti in essere, ma anche nella qualità e nell'autenticità delle garanzie.

L'attuale mercato immobiliare è caratterizzato dal principio "compra a prezzi alti, vendi a prezzi alti". Foto: Quoc Anh.

Condividendo una prospettiva prudente, l'economista Dr. Dinh The Hien ritiene che l'attuale mercato si trovi in ​​una fase di "comprare a prezzi alti, vendere a prezzi alti", un segnale premonitore di una bolla speculativa. Spiega che quando le attività di acquisto e vendita si basano esclusivamente sulla speculazione a breve termine, non collegate a flussi di cassa reali o al valore di sfruttamento, i prezzi degli immobili vengono spinti eccessivamente verso l'alto, mentre la liquidità si riduce progressivamente.

"La mentalità del 'comprare alto, vendere alto' può avvantaggiare un gruppo di investitori nel breve termine, ma crea un ciclo rapido e volatile che può facilmente portare al collasso", ha avvertito Hien.

In particolare, sebbene il credito al settore immobiliare sia aumentato notevolmente, non ha generato un'ondata di crescita. Nei primi nove mesi dell'anno, la crescita del credito ha raggiunto circa il 13%, mentre l'afflusso di capitali nel settore immobiliare è stato quasi del 20% superiore, eppure la liquidità rimane stagnante. "Sono stati immessi capitali, ma questo non ha risanato il mercato", ha commentato Hien. Ciò indica che il flusso di capitali non sta più creando un effetto a catena positivo, ma sta invece esercitando una doppia pressione sia sulle banche che sul mercato.

Secondo i principi di sicurezza, le banche dovrebbero concedere prestiti fino a un massimo del 70% del valore dell'immobile, con acquirenti o investitori che contribuiscono per il restante 30%. Tuttavia, in realtà, le banche hanno concesso prestiti anche per l'acconto, il che significa che il credito è stato profondamente coinvolto nei cicli speculativi. Quando i prezzi salgono troppo rapidamente, gli investitori a breve termine si trovano in difficoltà, il credito si accumula e i crediti inesigibili aumentano... uno scenario che molti esperti hanno già osservato nei cicli precedenti.

Tuttavia, non si può negare che il credito rimanga l'ancora di salvezza per la ripresa del mercato immobiliare, soprattutto perché molti progetti precedentemente bloccati a causa di problemi legali si stanno ora risolvendo. L'aumento del credito riflette in parte le aspettative di ripresa, ma deve essere indirizzato in modo selettivo, evitando afflussi verso settori speculativi.

Pertanto, il controllo del credito immobiliare non significa un inasprimento estremo, bensì un adeguamento del ritmo, volto a trovare un equilibrio tra ripresa e sicurezza del sistema. Occorre operare una chiara distinzione tra capitali destinati a reali esigenze abitative, capitali per la costruzione di alloggi, parchi industriali, turismo e capitali per attività speculative.

Infatti, se il credito immobiliare continua a crescere a dismisura senza creare valore reale, potrebbe ripresentarsi una bolla, e il prezzo da pagare non sarebbe solo quello dei crediti inesigibili o del rallentamento della crescita, ma anche l'instabilità dell'intero sistema finanziario.

Secondo il dottor Le Xuan Nghia, membro del Consiglio consultivo politico del Primo Ministro, i prestiti in essere ammontano attualmente a circa 4 trilioni di VND, pari a circa il 24% del totale dei prestiti in essere nell'intero sistema. Questa percentuale non è considerata elevata rispetto a molti paesi sviluppati, dove spesso si raggiungono il 40%. La soluzione fondamentale consiste nel reindirizzare razionalmente i flussi di credito verso il settore dell'edilizia sociale e degli alloggi a prezzi accessibili, anziché concentrarli sulla speculazione o su progetti di lusso.

Fonte: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html