Alcune importanti novità della legge fondiaria del 2024

La Legge Fondiaria del 2024, approvata dalla XV Assemblea Nazionale nella sua quinta sessione straordinaria, si compone di 16 capitoli e 260 articoli, tra cui modifiche e integrazioni a 180 dei 212 articoli della Legge Fondiaria del 2013 e l'aggiunta di 78 nuovi articoli.

La presente legge disciplina il regime di proprietà fondiaria, i diritti e le responsabilità dello Stato in quanto rappresentante della proprietà fondiaria popolare e della gestione unitaria del territorio, il regime di gestione e utilizzo del suolo, nonché i diritti e gli obblighi dei cittadini e degli utilizzatori del suolo in relazione ai terreni situati nel territorio della Repubblica Socialista del Vietnam.

Il Dipartimento delle Imposte sta attuando diverse disposizioni chiave della Legge Fondiaria del 2024, come segue:

Area di pianificazione dell'asta fondiaria nel comune di Phuc Thanh, distretto di Yen Thanh. Foto: Mai Hoa

1. Riguardo agli utilizzatori del territorio

Secondo l'articolo 5 della Legge fondiaria del 2013, tra gli utilizzatori del suolo rientrano le famiglie.

“2. Famiglie e individui residenti (di seguito collettivamente denominati famiglie e individui)”;

L'articolo 3, comma 25, della Legge Fondiaria del 2024 definisce i termini come segue: " 25. Un nucleo familiare che utilizza un terreno è costituito da individui che hanno rapporti matrimoniali, di sangue o adottivi come previsto dalla legge sul matrimonio e sulla famiglia, che convivono e hanno il diritto di utilizzare congiuntamente il terreno al momento in cui lo Stato assegna il terreno, lo concede in locazione, riconosce i diritti di utilizzo del terreno o riceve il trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno prima della data di entrata in vigore della presente Legge."

La clausola 3, articolo 4 della legge fondiaria del 2024 stabilisce gli utilizzatori del terreno, ma esclude le famiglie:

“3. Persone fisiche in Vietnam e cittadini vietnamiti residenti all’estero (di seguito denominati "persone fisiche").”

2. In merito alle esenzioni e alle riduzioni delle tasse sull'uso del suolo e dei canoni di locazione dei terreni.

La clausola 3 dell'articolo 157 della Legge Fondiaria del 2024 disciplina l'esenzione e la riduzione delle tasse sull'uso del suolo e dei canoni di locazione fondiaria:

3. Nei casi in cui siano esentati i canoni di utilizzo del suolo e i relativi oneri fondiari, non è necessario eseguire la procedura per la determinazione dei prezzi dei terreni e il calcolo degli esenzioni. Gli utilizzatori di terreni esentati dai canoni di utilizzo del suolo e dai relativi oneri fondiari non devono presentare domanda di esenzione.

In base a tale regolamento, gli utilizzatori del terreno sono esentati dalle tasse di utilizzo del suolo e dal canone di locazione fondiaria e non devono avviare la procedura di richiesta di esenzione da tali tasse e canoni.

3. In merito al trasferimento o alla donazione dei diritti di utilizzo del terreno per la coltivazione del riso.

Secondo la clausola 3, articolo 191 della legge fondiaria del 2013:

3. Alle famiglie e ai singoli individui che non si dedicano direttamente alla produzione agricola non è consentito ricevere il trasferimento o la donazione del diritto di utilizzo del terreno per la coltivazione del riso.

La clausola 7, articolo 45, sezione 5, capitolo III della legge fondiaria del 2024, relativa alle condizioni per l'esercizio dei diritti degli utilizzatori del suolo, stabilisce:

"Le persone fisiche che non svolgono direttamente attività di produzione agricola e ricevono in cessione o in donazione il diritto di utilizzo di terreni destinati alla coltivazione del riso in misura superiore al limite stabilito dall'articolo 176 della presente legge, devono costituire un'organizzazione economica e predisporre un piano per l'utilizzo dei terreni destinati alla coltivazione del riso, comprensivo dei contenuti prescritti dal comma 6 del presente articolo, e farlo approvare dal Comitato popolare distrettuale, salvo il caso in cui il beneficiario della donazione sia un erede."

4. Riguardo ai prezzi dei terreni

I prezzi dei terreni sono regolamentati separatamente nella Sezione II, Capitolo XI della Legge Fondiaria del 2024, composta da 5 articoli (in particolare dall'articolo 158 all'articolo 162), che includono diversi punti che richiedono attenzione.

4.1. Per quanto riguarda i metodi di valutazione dei terreni:

- La legge fondiaria del 2013 non specifica un metodo per la valutazione dei terreni.

I metodi di valutazione fondiaria previsti dall'articolo 4 del Decreto 44/2014/ND-CP includono: il metodo del confronto diretto, il metodo della deduzione, il metodo del reddito, il metodo del surplus e il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo fondiario.

La clausola 5, articolo 158 della Legge fondiaria del 2024 stabilisce cinque metodi per la valutazione dei terreni, tra cui:

+ Metodo comparativo.

+ Metodo del reddito.

+ Il metodo del surplus.

Metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno

+ Il Governo può prescrivere altri metodi di valutazione dei terreni, oltre ai quattro metodi sopra indicati, previa approvazione della Commissione permanente dell'Assemblea nazionale.

4.2. Riguardo al listino prezzi dei terreni:

Secondo quanto previsto dall'articolo 114, comma 1, della Legge Fondiaria del 2013, le tabelle dei prezzi dei terreni vengono compilate periodicamente ogni cinque anni e rese pubbliche il 1° gennaio del primo anno del periodo.

Ai sensi del comma 3 dell'articolo 159 della Legge Fondiaria del 2024, il Comitato Popolare Provinciale elabora e sottopone al Consiglio Popolare Provinciale, per l'approvazione, il listino prezzi iniziale dei terreni, che sarà pubblicato e applicato a partire dal 1° gennaio 2026. Annualmente, il Comitato Popolare Provinciale è responsabile della presentazione al Consiglio Popolare Provinciale, per l'approvazione, di adeguamenti, modifiche e integrazioni al listino prezzi dei terreni, che saranno pubblicati e applicati a partire dal 1° gennaio dell'anno successivo.

Qualora nel corso dell'anno si rendano necessari aggiustamenti, emendamenti o integrazioni al listino prezzi dei terreni, il Comitato popolare provinciale ha il compito di sottoporli al Consiglio popolare provinciale per la decisione.

4.3. Per quanto riguarda il quadro di riferimento dei prezzi dei terreni:

- La clausola 2, articolo 18 della legge fondiaria del 2013 stabilisce:

2. Lo Stato emana quadri di riferimento per i prezzi dei terreni, tabelle dei prezzi dei terreni e determina i prezzi specifici dei terreni.

La legge fondiaria del 2024 non prevede un quadro di riferimento per i prezzi dei terreni.

Asta fondiaria nel comune di Quynh Hong. Foto: BNA

5. Ampliare il limite massimo dei diritti di utilizzo dei terreni agricoli che i singoli individui possono ricevere tramite trasferimento.

Secondo il comma 1 dell'articolo 130 della Legge Fondiaria del 2013, "1. Il limite al ricevimento del trasferimento dei diritti di utilizzo dei terreni agricoli da parte di famiglie e individui e il limite all'assegnazione di terreni agricoli a famiglie e individui per ciascuna tipologia di terreno specificata nei commi 1, 2 e 3 dell'articolo 129 della presente Legge".

La clausola 1, articolo 177 della Legge Fondiaria del 2024 stabilisce il limite alla quantità di diritti di utilizzo dei terreni agricoli che i singoli individui possono ricevere tramite trasferimento.

Il limite al trasferimento dei diritti di utilizzo dei terreni agricoli a persone fisiche non può superare 15 volte il limite di assegnazione dei terreni agricoli a persone fisiche per ciascuna tipologia di terreno, come previsto dai paragrafi 1, 2 e 3 dell'articolo 176 della presente legge.

6. L'articolo 247 della Legge Fondiaria del 2024 modifica e integra il comma 1 dell'articolo 14 della Legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche n. 04/2007/QH12, che è stata modificata e integrata da diversi articoli ai sensi della Legge n. 26/2012/QH13 e della Legge n. 71/2014/QH13.

- Il comma 1, articolo 14 della legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche n. 04/2007/QH12, come modificata e integrata dalla legge n. 26/2012/QH13 e dalla legge n. 71/2014/QH13, stabilisce:

Il reddito imponibile derivante dal trasferimento di beni immobili è determinato dal prezzo di trasferimento per ciascuna transazione.

- L'articolo 247 della Legge Fondiaria del 2024 modifica il comma 1 dell'articolo 14 della Legge sull'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche come segue:

1. Il reddito imponibile derivante dal trasferimento di beni immobili è determinato dal prezzo di trasferimento per ciascuna transazione; nel caso di trasferimento di diritti di utilizzo del terreno, il reddito imponibile è calcolato in base al prezzo del terreno riportato nella tabella dei prezzi fondiari.

7. Per quanto riguarda i prezzi dei terreni nel calcolo dell'imposta sull'uso non agricolo del suolo, il comma 3 dell'articolo 6 della legge sull'imposta sull'uso non agricolo del suolo n. 48/2010/QH12 è modificato e integrato come segue:

- Secondo la clausola 3, articolo 6, Legge sull'imposta sull'uso del suolo non agricolo del 2013

“1. Il prezzo di 1 m² di terreno è quello stabilito in base alla destinazione d'uso definita dal Comitato popolare della provincia o della città a governo centrale e rimarrà invariato per un periodo di 5 anni a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge.”

- L'articolo 249 della Legge Fondiaria del 2024 modifica il comma 3 dell'articolo 6 della Legge del 2010 sull'imposta sull'uso non agricolo del suolo, in merito al prezzo di 1 ^m² nel calcolo dell'imposta sull'uso non agricolo del suolo, come segue:

“3. Il prezzo di 1 ^m² di terreno è quello indicato nella tabella dei prezzi dei terreni corrispondente alla destinazione d'uso prevista ed è stabile per un periodo di 5 anni.”

8. Aggiungere il capitolo VIII sullo sviluppo, la gestione e lo sfruttamento delle risorse del territorio.

La legge fondiaria del 2024 ha aggiunto disposizioni relative allo sviluppo, alla gestione e allo sfruttamento delle risorse fondiarie, passando dagli articoli 112 all'articolo 115.

9. Integrazione delle norme sui diritti e gli obblighi dei cittadini in materia di terreni.

Oltre ai diritti e agli obblighi degli utilizzatori del suolo, la Legge Fondiaria del 2024 integra anche le norme relative ai diritti e agli obblighi dei cittadini in materia di suolo, contenute negli articoli 23 e 25 della stessa legge.

10. Ampliamento della giurisdizione dell'arbitrato commerciale nella risoluzione delle controversie fondiarie.

Secondo l'articolo 236, comma 5, della Legge Fondiaria del 2024, le controversie tra le parti derivanti da attività commerciali relative a terreni saranno risolte dal Tribunale secondo le disposizioni della legge di procedura civile o dal Tribunale Arbitrale Commerciale del Vietnam secondo le disposizioni della legge sull'arbitrato commerciale.

11. Per quanto riguarda la data di entrata in vigore

L'articolo 252 della Legge Fondiaria del 2024 stabilisce la data di entrata in vigore come segue:

“1. La presente legge entrerà in vigore il 1° gennaio 2025, salvo quanto previsto dai paragrafi 2 e 3 del presente articolo.

2. Gli articoli 190 e 248 della presente legge entreranno in vigore il 1° aprile 2024.

3. La preparazione e l'approvazione dei piani di utilizzo del territorio continueranno ad essere effettuate in conformità con le disposizioni della Risoluzione n. 61/2022/QH15 del 16 giugno 2022 dell'Assemblea nazionale, relativa al continuo rafforzamento dell'efficacia e dell'efficienza dell'attuazione delle politiche e delle leggi in materia di pianificazione e ad alcune soluzioni per superare le difficoltà e gli ostacoli, accelerare i progressi nella preparazione e migliorare la qualità della pianificazione per il periodo 2021-2030.

La clausola 9 dell'articolo 60 della presente legge entrerà in vigore a decorrere dalla data di scadenza della risoluzione n. 61/2022/QH15.

4. La Legge Fondiaria n. 45/2013/QH13, come modificata e integrata dalla Legge n. 35/2018/QH14 (di seguito denominata Legge Fondiaria n. 45/2013/QH13), cessa di avere effetto a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente Legge.

Quelli sopra elencati sono alcuni dei principali punti della Legge Fondiaria del 2024, che il Dipartimento delle Imposte sta comunicando a tutti gli Uffici e Dipartimenti Tributari. Il Dipartimento delle Imposte richiede a tutti gli Uffici e Dipartimenti Tributari di studiare attentamente il contenuto della Legge Fondiaria del 2024 per poi diffonderlo e spiegarlo ai funzionari fiscali e ai contribuenti, al fine di informarli e garantirne l'applicazione. Qualora, durante lo studio e l'applicazione di questo documento, dovessero sorgere difficoltà, gli Uffici e Dipartimenti Tributari sono pregati di inviare un riscontro al Dipartimento delle Imposte.

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