Una cocente delusione con le obbligazioni Saigon Glory.

Il creditore si ritrova a dover ingoiare un boccone amaro.

La signora P. Lam (di Ho Chi Minh City) ha raccontato di aver utilizzato 5 miliardi di VND per acquistare obbligazioni del lotto SGL-2020.02 emesse da Saigon Glory Co., Ltd. (una filiale di Bitexco, di seguito denominata Saigon Glory). Lo scopo dell'emissione era finanziare il progetto "The Spirit of Saigon", un complesso di uffici, spazi commerciali, servizi, appartamenti e un hotel a 6 stelle nel cuore del Distretto 1 di Ho Chi Minh City, di fronte al mercato di Ben Thanh.

Tuttavia, la signora Lam ha dichiarato di aver ricevuto i pagamenti degli interessi sulle obbligazioni solo due volte, ciascuna per un importo superiore a 100 milioni di VND, e di non aver ricevuto ulteriori pagamenti. Nonostante la data di scadenza sia passata e Saigon Glory sia obbligata a rimborsare il capitale, non ha ricevuto alcuna notifica dalla società di sviluppo immobiliare. Non avendo ricevuto il capitale e con gli interessi "svaniti", la signora Lam ha affermato che ciò ha avuto un impatto significativo sulla sua vita lavorativa e familiare.

"Saigon Glory mi aveva precedentemente inviato una lettera chiedendo una proroga per l'emissione obbligazionaria, ma io non ero d'accordo. Tuttavia, da allora, la società non ha più risposto. Non ha pagato gli interessi, né mi ha informato in merito al capitale. 5 miliardi di VND sono una somma ingente per la mia famiglia; posso anche chiudere un occhio sugli interessi, ma Saigon Glory deve restituirmi il capitale", ha dichiarato la signora Lam.

Ngậm trái đắng với trái phiếu Saigon Glory - 1 — Informazioni sulle emissioni obbligazionarie della Saigon Glory Company (Foto tratta dal verbale della riunione).

L'emissione obbligazionaria acquistata dalla signora Lam è solo una delle 10 emissioni obbligazionarie di Saigon Glory, per un totale di 10.000 miliardi di VND. Di tale importo, 5.000 miliardi di VND sono giunti a scadenza tra giugno e luglio di quest'anno, ma Saigon Glory è in ritardo con il pagamento sia del capitale che degli interessi. I restanti 5.000 miliardi di VND scadranno nell'agosto del 2025.

A causa del ritardo di Saigon Glory nell'adempimento dei propri obblighi di pagamento, il progetto sta ora valutando diverse opzioni per la gestione delle attività a garanzia.

Richiesta di gestione delle attività a garanzia.

In rappresentanza degli obbligazionisti (Tan Viet Securities Joint Stock Company) e della banca di gestione delle garanzie, Techcombank , il signor Vu Quang Bao, direttore generale di Saigon Glory, ha tenuto un recente incontro il 6 ottobre presso la sede centrale di Tan Viet Securities (Hanoi).

Il verbale della riunione è stato approvato da Tan Viet Securities e dalla banca di gestione delle garanzie, mentre Saigon Glory ha proposto di omettere la parte relativa al valore delle garanzie per le obbligazioni e si è rifiutata di firmarlo.

Secondo quanto riportato nei verbali, da giugno di quest'anno Techcombank ha richiesto per ben cinque volte a Saigon Glory di rivalutare le garanzie, ma non ha ricevuto alcuna risposta. Lo scorso settembre, la banca ha anticipato i costi per effettuare la rivalutazione.

Nello specifico, il valore della garanzia, ovvero il futuro immobile della Torre A (non ancora completata), è stato rivalutato a 4,653 miliardi di VND secondo il Certificato di Valutazione datato 30 agosto 2023, emesso da DPV Co., Ltd. (il partner in franchising autorizzato a utilizzare il marchio Colliers Investment Management and Real Estate Services Group in Vietnam).

Il valore della garanzia, ovvero il conferimento di capitale di Saigon Glory, è stato rivalutato a -1.028 miliardi di VND sulla base del rapporto di valutazione del conferimento di capitale di settembre 2023 redatto dalla filiale di Ho Chi Minh City della DSC Securities Joint Stock Company.

Ngậm trái đắng với trái phiếu Saigon Glory - 2 — Il progetto Spirit of Saigon è stato sospeso per diversi mesi (Foto: Quang Anh).

La banca ha spiegato che in precedenza, secondo il certificato di valutazione di Indochina Valuation, il valore della Torre A era di 11.551 miliardi di VND, ovvero il valore della Torre A al termine della costruzione, al 31 dicembre 2024, ipotizzando che Saigon Glory disponesse di fondi sufficienti per completare il progetto.

Va notato che, nella sua relazione alla Borsa di Hanoi (HNX), Saigon Glory ha dichiarato di aver utilizzato 9.915 miliardi di VND dei 10.000 miliardi di VND emessi tramite obbligazioni per ristrutturare il debito e 85 miliardi di VND per finanziare il progetto.

A settembre di quest'anno, mentre la Torre A (parte del complesso di torri) aveva completato solo 4 piani grezzi, Saigon Glory ha interrotto i lavori di costruzione e non ha piani concreti per riprenderli. Inoltre, secondo la perizia sulla partecipazione azionaria di Saigon Glory redatta da DSC Securities Company, il conto di Saigon Glory non disponeva di fondi sufficienti per la costruzione.

La società ha crediti scaduti per oltre 19 trilioni di VND nei confronti di terzi, che DSC ritiene improbabile che vengano recuperati. Pertanto, DPV Co., Ltd. ha valutato l'immobile incompiuto della Torre A a 4.653 miliardi di VND.

Per quanto riguarda le attività che rappresentano il capitale conferito da Saigon Glory Company, il valore iniziale della garanzia era di 7.000 miliardi di VND. A settembre 2023, secondo una valutazione indipendente di DSC, le attività della società, inclusi progetti, liquidità e crediti, sono state ritenute insufficienti a coprire il debito totale dell'impresa (circa 32.000 miliardi di VND).

In particolare, la perdita maggiore nel patrimonio di Saigon Glory è rappresentata dai crediti verso terzi per un valore superiore a 19.000 miliardi di VND, che si ritiene improbabile possano essere recuperati integralmente. Pertanto, la banca ha concluso che, nello scenario di base, il valore equo del patrimonio netto al 1° settembre 2023 era negativo per 1.028 miliardi di VND.

Ngậm trái đắng với trái phiếu Saigon Glory - 3 — Situazione dei crediti di Saigon Glory valutata dalla banca (foto tratta dal verbale della riunione del 6 ottobre 2023).

Dai verbali risulta che, durante la riunione, la banca ha richiesto a Saigon Glory di consegnare le garanzie (consegnando i documenti, effettuando ispezioni in loco e firmando i contratti di autorizzazione necessari per agevolare l'asta dei beni) entro il 31 ottobre 2023.

Secondo la banca, se l'asta non si è svolta o non ha avuto esito positivo, le parti hanno il diritto di accordarsi per trovare un acquirente, ma l'approvazione dell'obbligatore è necessaria prima della vendita a tale acquirente. Se l'asta ha esito positivo, Saigon Glory non ha il diritto di cercare un acquirente.

Secondo i termini del contratto di gestione delle garanzie, il ricavato della vendita delle garanzie verrà utilizzato per coprire i costi di vendita, le imposte, le commissioni, ecc., e successivamente per rimborsare gli obbligazionisti. Eventuali fondi rimanenti (se presenti) verranno restituiti ai garanti.

Qualora il ricavato dalla vendita delle garanzie risulti ancora insufficiente a coprire gli obblighi derivanti dal debito obbligazionario, Saigon Glory è tenuta a effettuare ulteriori pagamenti secondo quanto previsto dall'articolo 307 del Codice Civile.

Ngậm trái đắng với trái phiếu Saigon Glory - 4 — Il progetto Spirit of Saigon si trova nella zona immobiliare più prestigiosa del Distretto 1 di Ho Chi Minh City (Foto: Khong Chiem).

Saigon Glory ha programmato la consegna dei documenti relativi alla gestione delle garanzie per il 31 novembre.

Saigon Glory Co., Ltd. ha inviato una risposta scritta alla banca e a Tan Viet Securities per chiarire alcune questioni relative al trasferimento dei beni dati in garanzia.

Saigon Glory ha dichiarato che le parti interessate non hanno riconosciuto il valore della garanzia, ovvero il conferimento di capitale in Saigon Glory, pari a 0 VND. Pertanto, la modifica del valore di tale bene a -1.028,3 miliardi di VND non riflette accuratamente il contenuto dell'incontro tra le parti. Ad oggi, la società non ha ricevuto dalla banca alcun certificato di valutazione o perizia relativa alla garanzia.

Saigon Glory ha dichiarato che, dall'incontro tripartito del 6 ottobre, la banca non ha ancora chiarito la procedura di consegna delle garanzie, non ha inviato l'elenco del personale incaricato di riceverle, né ha fornito i documenti necessari per l'approvazione da parte del Consiglio di Amministrazione di Saigon Glory per la consegna delle garanzie stesse.

Saigon Glory ha dichiarato di essere ancora in fase di revisione e classificazione dei documenti di passaggio di consegne e di incontrare difficoltà perché i membri del Consiglio di Amministrazione non si presentano alle riunioni convocate per verificare i registri aziendali.

Pertanto, la società propone di posticipare la consegna dei relativi documenti fino a quando le suddette questioni non saranno state chiarite da tutte le parti, con l'obiettivo di completarla entro il 31 novembre, come discusso nella riunione del 6 ottobre.

La società ha inoltre dichiarato che si coordinerà e farà tutto il possibile per accelerare la consegna dei beni dati in garanzia per l'elaborazione in conformità con le disposizioni dei contratti di mutuo e dei documenti obbligazionari emessi, garantendo i pieni diritti di tutte le parti coinvolte e nel rispetto delle normative vigenti.

Nel 2020, Saigon Glory Co., Ltd. ha raccolto 10 trilioni di VND attraverso 10 tranche di obbligazioni con scadenze da 3 a 5 anni e un tasso di interesse minimo dell'11% annuo per il primo anno. Di questo importo, 5 trilioni di VND sono giunti a scadenza tra giugno e luglio 2023 e 5 trilioni di VND ad agosto 2025.

Nell'ottobre 2022, a seguito delle controversie sorte sul mercato finanziario in merito alla capacità della società di rimborsare le obbligazioni, legate all'arresto dei vertici del gruppo Van Thinh Phat, Saigon Glory si è impegnata a riacquistare l'intero debito obbligazionario di 10.000 miliardi di VND in anticipo rispetto alla scadenza, in due fasi. La Fase 1 prevedeva il riacquisto di 5.000 miliardi di VND di obbligazioni entro il 12 giugno 2023, mentre la Fase 2 prevedeva il riacquisto delle obbligazioni entro il 12 giugno 2024.

Lo scorso aprile, Saigon Glory ha comunicato alla Borsa di Hanoi i pagamenti di capitale e interessi relativi alle sue obbligazioni con scadenza nel 2022. Nel 2022, la società ha effettuato 40 pagamenti di interessi sulle 10 emissioni obbligazionarie sopra menzionate, per un totale di quasi 1.110 miliardi di dong vietnamiti.

Fonte