Il paradosso del mercato immobiliare di Ho Chi Minh City, che non ha "offerta" di immobili.

Il mercato è chiuso alle contrattazioni…

Nello specifico, il rapporto sul mercato immobiliare relativo al quarto trimestre del 2023 e all'intero anno 2023, recentemente pubblicato dal Dipartimento delle Costruzioni di Ho Chi Minh City, mostra che le attività del settore immobiliare continuano ad affrontare molte difficoltà, ma si sono gradualmente riprese, con ogni trimestre successivo che registra una crescita negativa inferiore rispetto al precedente. Nello specifico, nei primi sei mesi si è registrata una crescita negativa dell'11,58%, nei primi nove mesi dell'8,71% e nell'intero anno solo del 6,38%.

Per quanto riguarda l'offerta, nel solo quarto trimestre del 2023, a Ho Chi Minh City erano disponibili 4 progetti residenziali commerciali con oltre 3.700 unità idonee al lancio sul mercato, di cui il 100% appartenente al segmento degli appartamenti di lusso. L'offerta nel 2023 è aumentata del 20,6% rispetto allo stesso periodo del 2022 e tutte le unità sono state vendute, senza alcuna giacenza residua.

Il solo progetto Kenton Node conta circa 1.600 appartamenti invenduti.

Secondo il Ministero delle Costruzioni , il numero di immobili invenduti viene calcolato a partire da un anno dopo che l'immobile è stato dichiarato idoneo alla vendita ma è rimasto invenduto. Questo potrebbe spiegare perché il Dipartimento delle Costruzioni di Ho Chi Minh City ha presentato un dato piuttosto "favorevole" nel suo rapporto, indicando zero immobili invenduti nonostante le transazioni lente e la crescita negativa del mercato. Tuttavia, il signor Vo Hong Thang, vicedirettore della Ricerca e Sviluppo del Gruppo DKRA, sostiene che questa normativa non sia realistica, poiché molti progetti hanno ricevuto solo i permessi e non ancora l'autorizzazione alla vendita, ma le imprese hanno già iniziato a venderli prematuramente. Quando il progetto diventa effettivamente idoneo alla vendita, tutti gli immobili sono già stati venduti.

Al contrario, molti progetti presenti sul mercato da decenni presentano ancora unità invendute. Pertanto, è più accurato calcolare le unità invendute al momento in cui il progetto è idoneo alla vendita e il costruttore lo lancia sul mercato. Le unità calcolate in questo modo variano a seconda dei diversi momenti statistici. Di conseguenza, l'attuale metodo di calcolo utilizzato dal Ministero delle Costruzioni potrebbe non cogliere alcuni aspetti del mercato. Le unità invendute dovrebbero essere calcolate a partire dal momento della vendita e accumulate nel corso degli anni fino al raggiungimento del 100% di vendite.

Sulla base dei punti sopracitati, il signor Vo Hong Thang ha commentato che il rapporto del Dipartimento delle Costruzioni di Ho Chi Minh City era impreciso perché, in realtà, la quantità di immobili, sia vecchi che nuovi, in città è molto elevata. La prova più evidente è che dall'inizio dell'anno ad oggi ci sono state pochissime transazioni, molti beni sono rimasti invenduti e molti progetti presentano scorte invendute.

Un esperto del settore immobiliare ha inoltre affermato che l'affermazione secondo cui a Ho Chi Minh City non ci sarebbe disponibilità di immobili è illogica, poiché il potere d'acquisto è rimasto basso per tutto il 2023. Solo uno o due progetti che soddisfacevano la domanda dei clienti e si rivolgevano ad acquirenti seri hanno registrato buone vendite, mentre altri progetti immobiliari di fascia alta hanno venduto molto lentamente, o addirittura non hanno registrato vendite. Sebbene sia ragionevole affermare che non vi sia disponibilità in un particolare progetto adatto al mercato, è impossibile che l'intero mercato non abbia disponibilità. "Molti progetti venduti tramite agenzie o parenti possono annunciare vendite al 100%, ma in realtà queste agenzie stanno 'accumulando' immobili per rivenderli", ha spiegato l'esperto.

…ma l'azienda ha ancora merce invenduta.

Secondo le statistiche aggiornate alla fine di settembre 2023, i bilanci di 10 società immobiliari hanno registrato un valore complessivo degli immobili di oltre 300.000 miliardi di VND, con un incremento del 5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Il valore degli immobili del Gruppo Novaland alla fine del terzo trimestre 2023 era superiore a 137.755 miliardi di VND. Khang Dien ha registrato un valore di 17.152 miliardi di VND. Il Gruppo Nam Long aveva un valore di 16.800 miliardi di VND. Il Gruppo Dat Xanh aveva un valore di 14.788 miliardi di VND. Anche Quoc Cuong Gia Lai aveva un valore di 7.100 miliardi di VND… Secondo le statistiche del Gruppo DKRA, ad oggi, nella sola città di Ho Chi Minh, il segmento degli appartamenti ha un valore di 7.890 unità, con un incremento del 13,2% rispetto al 2022; mentre il segmento delle villette a schiera e delle case a schiera ha attualmente un valore di 2.904 unità.

Recentemente, in un'analisi preliminare dei bilanci di 1.579 società quotate (in 10 settori), il Private Economic Development Research Board (Board IV) ha rilevato che, dalla metà del 2022 alla fine del secondo trimestre del 2023, i ricavi sono diminuiti in tutti i settori. I problemi più gravi si sono registrati nei settori immobiliare e delle costruzioni. Questi due comparti hanno affrontato le maggiori difficoltà di liquidità, con un aumento esponenziale dei giorni di giacenza delle scorte e dei giorni di incasso dei crediti (il tempo medio necessario per riscuotere i crediti dopo le vendite). L'analisi ha mostrato che il numero medio di giorni di giacenza delle scorte per il settore immobiliare nel primo trimestre del 2023 ha raggiunto i 5.662 giorni, con alcune aziende che hanno toccato picchi di 54.334 giorni. Ciò significa che un'azienda impiegherebbe fino a 149 anni per vendere l'intero inventario.

Il mercato immobiliare di Ho Chi Minh City rimane stagnante.

Per alleviare le difficoltà delle imprese, il Comitato IV raccomanda che le politiche si concentrino sul sostegno alla liquidità aziendale attraverso l'accesso al capitale e la riduzione dei costi. Ciò aiuterà le imprese a generare liquidità a breve termine almeno fino alla seconda metà del 2023 o alla prima metà dell'anno successivo. Il Comitato IV ritiene inoltre che, oltre alle politiche monetarie, siano necessarie politiche fiscali anticicliche per stimolare la domanda aggregata. Ad esempio, incrementare gli investimenti pubblici, concentrarsi su grandi progetti infrastrutturali e sviluppare alloggi sociali. Questo sosterrebbe le imprese dei settori delle costruzioni, dei materiali edili e del settore immobiliare da un lato, e soddisferebbe le reali esigenze dei lavoratori dall'altro. Inoltre, sono necessarie riduzioni e differimenti delle imposte e di altri oneri, poiché questo è un momento per alleggerire il carico sui cittadini.

Nel lungo termine, la Commissione IV propone di concentrarsi sullo sviluppo di un mercato dei capitali moderno per evitare un'eccessiva dipendenza dal credito per la crescita. Sono necessarie ulteriori analisi per elaborare politiche di imposta sul reddito delle società adeguate ai diversi gruppi di reddito e settori, garantendo l'obiettivo di aumentare le entrate di bilancio a sostegno dello sviluppo delle imprese.

L'esperto immobiliare Phan Minh Chánh osserva che la realtà mostra un inventario molto elevato di immobili invenduti. Ad esempio, un solo progetto, Kenton Node nel distretto di Nha Be, ha 1.600 appartamenti invenduti. Allo stesso modo, un progetto nella città di Thu Duc ha migliaia di unità lanciate, ma le vendite sono lente. In realtà, l'inventario è in aumento a causa del calo delle transazioni e della scarsa liquidità. Il segmento immobiliare è costituito principalmente da proprietà di fascia alta destinate agli investitori. Inoltre, difficoltà legali, difficoltà nel reperire capitali tramite obbligazioni, accesso limitato al credito e problemi di flusso di cassa hanno contribuito all'elevato inventario immobiliare.

Per "salvare" le imprese e favorire una rapida ripresa del mercato, questo esperto raccomanda che la soluzione più importante al momento sia accelerare gli sforzi per risolvere i problemi di inventario, affrontare le questioni legali e "sbloccare" i progetti immobiliari incompiuti. Queste soluzioni devono essere concrete, non solo slogan vuoti.

A livello nazionale, l'offerta di immobili è diminuita.

Secondo i dati riportati da 53 delle 63 località, l'inventario degli immobili in progetto nel quarto trimestre del 2023 ammontava a circa 16.315 unità (inclusi appartamenti, case unifamiliari e terreni edificabili). Di queste, 2.826 erano appartamenti, 5.173 case unifamiliari e 8.316 terreni edificabili. La maggior parte dell'inventario riguardava le case unifamiliari e i terreni edificabili. L'inventario degli appartamenti nel quarto trimestre del 2023 era pari a circa l'88,42% rispetto al terzo trimestre del 2023. L'inventario dei terreni edificabili era pari a circa il 115,66% rispetto al terzo trimestre, mentre l'inventario delle case unifamiliari era pari a circa il 78,93% rispetto al terzo trimestre.

Si può quindi constatare che nel 2023 l'inventario degli immobili in progetti relativi a appartamenti, case unifamiliari e terreni edificabili ha mostrato una tendenza alla diminuzione.

Link alla fonte: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm