Alloggi in affitto: qual è la formula per una situazione vantaggiosa per entrambe le parti?

Nel corso degli anni, la maggior parte delle imprese immobiliari in Vietnam ha scelto di costruire case da vendere piuttosto che da affittare.

Parte 1: Alloggi in affitto: un cambiamento epocale nel modo di pensare all'edilizia abitativa.

Nel frattempo, la maggior parte degli alloggi in affitto proviene da piccole case unifamiliari, dormitori per lavoratori, alloggi per studenti o mini-appartamenti in zone residenziali.

Gran parte del fabbisogno abitativo delle fasce di reddito medio-basse viene soddisfatto da risorse sociali piuttosto che da progetti immobiliari su larga scala.

Vista in quest'ottica, l'obiettivo del governo questa volta non è creare un nuovo mercato, bensì integrare un mercato esistente, operante nell'ombra, nella strategia ufficiale di sviluppo urbano.

Il successo del mercato degli alloggi in affitto non dipende da un singolo soggetto, ma piuttosto dalla possibilità di progettare un meccanismo che garantisca benefici a tutte le parti coinvolte. Foto: Hoang Ha

Per capire perché le aziende non siano particolarmente entusiaste di questo settore, basta fare un semplice calcolo.

Supponiamo che un costruttore realizzi un edificio di 300 appartamenti ad Hanoi . Se lo vendesse a circa 100 milioni di VND al metro quadro, l'azienda potrebbe generare un fatturato di circa 2.100 miliardi di VND e completare il ciclo di vita del progetto in pochi anni.

Ma se l'intero edificio fosse destinato alla locazione, la situazione sarebbe completamente diversa. Con gli attuali canoni di locazione, l'investitore potrebbe dover aspettare 20-30 anni per recuperare il proprio investimento, senza contare i costi di gestione e manutenzione e i rischi di mercato durante tale periodo.

In altre parole, da una parte si ottengono profitti tangibili durante il mandato di un CEO. Dall'altra, si tratta di un gioco che si estende su più generazioni di dirigenti.

Di fronte a queste due opzioni, la maggior parte delle imprese sceglierebbe di vendere le case. Ciò è comprensibile, poiché le imprese nascono per generare profitto, non per risolvere problemi sociali per conto del governo.

In effetti, il Vietnam ha impiegato molti anni per risolvere il problema abitativo attraverso la vendita di alloggi sociali. Tuttavia, l'attuazione del progetto è stata più lenta del previsto, in parte a causa dei bassi margini di profitto e della lunghezza delle procedure e dei tempi di implementazione.

Ciò dimostra che, anche con gli alloggi sociali, se non si risolve la questione dei sussidi, sarà molto difficile far funzionare il mercato.

Nel frattempo, milioni di inquilini continuano ad aspettare. Non si curano molto dei modelli finanziari o dei calcoli di profitto delle aziende. Ciò di cui hanno bisogno è molto più semplice: un alloggio stabile a un prezzo accessibile.

Lo Stato non può sostituire il mercato.

Se il mercato riuscisse a risolvere da solo il problema degli alloggi in affitto, forse milioni di lavoratori non sarebbero costretti a vivere in dormitori angusti come accade oggi.

Ma anche se lo Stato intervenisse e sostituisse il mercato, il bilancio farebbe comunque fatica a soddisfare le esigenze di una città con decine di milioni di abitanti.

Pertanto, il ruolo dello Stato non è quello di sostituire il mercato, bensì di creare le condizioni affinché il mercato operi in modo da servire gli obiettivi di sviluppo a lungo termine.

Questo è anche lo spirito della nuova direttiva del Primo Ministro Le Minh Hung, che ha richiesto lo sviluppo di alloggi in affitto in modo che lo Stato non li sovvenzioni, ma non li lasci nemmeno completamente al mercato.

La scelta di Hanoi come città pilota per i primi modelli di alloggi in affitto non è casuale. È infatti la località che subisce le maggiori pressioni dovute all'urbanizzazione, all'aumento della popolazione a causa delle migrazioni e al crescente divario tra i prezzi delle case e i redditi delle persone.

Dal punto di vista economico, la risorsa più importante che il governo può mettere a disposizione del mercato degli alloggi in affitto non è il denaro, bensì la terra.

In particolare, questa volta il governo non sta parlando solo di capitali, ma sta anche richiedendo una revisione dei terreni e dei beni pubblici da integrare nello sviluppo di alloggi in affitto. Se le imprese dovessero acquistare terreni a prezzi di mercato per poi costruire alloggi in affitto, la maggior parte dei progetti risulterebbe altamente irrealizzabile.

Ma quando lo Stato interviene nella gestione del territorio, delle infrastrutture e delle istituzioni, l'equazione economica cambia completamente.

Chi fornirà i finanziamenti per i prossimi 30 anni?

La terra è solo metà della storia. L'altra metà è il capitale.

L'acquisto di immobili in affitto rappresenta un investimento a lungo termine, che si estende per decenni, mentre il capitale dell'attuale sistema bancario è principalmente a breve termine. In definitiva, è difficile utilizzare fondi raccolti in pochi mesi o anni per finanziare un bene che impiega decenni a recuperare il suo investimento.

Ciò significa che, per sviluppare un mercato immobiliare in affitto su larga scala, il Vietnam dovrà trovare adeguate fonti di capitale a lungo termine.

In altre parole, per avere milioni di case in affitto, il Vietnam non deve risolvere solo il problema della terra, ma anche quello dei capitali a lungo termine.

La sfida più grande non risiede negli edifici.

Rispetto al Vietnam, la differenza principale tra i paesi sviluppati con alloggi in affitto risiede nei sistemi di reddito e di sicurezza sociale.

In molti paesi sviluppati, le persone sono disposte a stipulare contratti di affitto a vita perché dispongono comunque di altre forme di protezione per il futuro, come fondi pensione, previdenza sociale o programmi di assistenza pubblica.

Nel frattempo, in Vietnam, la casa rappresenta ancora spesso il bene più prezioso di una famiglia, una forma di risparmio per la vecchiaia e anche la più importante assicurazione contro le incertezze della vita.

Pertanto, il futuro degli alloggi in affitto non dipende in ultima analisi solo dal settore edile o dal mercato immobiliare. Dipende anche dal tasso di crescita dei redditi, dalla qualità dell'occupazione e dalla maturità del sistema di sicurezza sociale.

Una politica è sostenibile solo quando avvantaggia tutti.

Se l'articolo "Alloggi in affitto: un cambiamento epocale nel modo di pensare all'edilizia abitativa" si interrogava su dove avrebbero vissuto milioni di persone in una Hanoi di 15 milioni di abitanti, questo articolo solleva una questione diversa: chi costruirà queste unità abitative?

Il successo del mercato degli alloggi in affitto non dipende in definitiva da un singolo soggetto, ma piuttosto dalla capacità del Vietnam di ideare un meccanismo che garantisca benefici a tutte le parti coinvolte.

Ma in definitiva, l'obiettivo di tutte le politiche sono le persone.

Un mercato degli alloggi in affitto ha veramente successo solo quando i lavoratori comuni possono trovare un alloggio stabile in cui vivere, lavorare e crescere i propri figli in città, perché nessuna impresa costruisce case per pura generosità.

Ma nessuna città può svilupparsi in modo sostenibile se le stesse persone che ne creano il valore non sono più in grado di rimanervi.

Fonte: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html