Continuare a rimuovere gli ostacoli per il settore immobiliare (*): Rimozione delle barriere legali

Secondo un rapporto del Ministero delle Costruzioni presentato alla recente conferenza online di valutazione dell'attuazione della Risoluzione governativa 33/NQ-CP sulle soluzioni per rimuovere le difficoltà e gli ostacoli al mercato immobiliare, Ho Chi Minh City ha finora indirizzato e risolto 67 progetti con problematiche legali; Hanoi ne ha risolti 419; e molte altre località si stanno adoperando per attuare soluzioni volte a rimuovere le difficoltà e gli ostacoli ai progetti immobiliari.

I progressi sono ancora lenti.

Tuttavia, secondo alcuni, nonostante la stretta collaborazione del governo per superare gli ostacoli legali, i progressi in tal senso rimangono lenti, soprattutto per quanto riguarda la valutazione dei terreni e l'approvazione urbanistica, che continuano a incontrare difficoltà legate all'autorità, alle procedure e ai metodi di calcolo a livello locale.

In genere, Ho Chi Minh City ha gestito e risolto 67 progetti con ostacoli legali, ma ciò rappresenta solo il 37,2% dei 180 progetti iniziali. Hanoi ha gestito e risolto 419 progetti (pari al 58,8% dei 712 progetti iniziali) e la città sta ancora lavorando alla risoluzione di 293 progetti...

Un progetto sta incontrando ostacoli legali a Ho Chi Minh City. Foto: HOANG TRIEU

Parlando con un giornalista del quotidiano Nguoi Lao Dong, il signor Le Huu Nghia, direttore della Le Thanh Construction - Trading Co., Ltd., ha affermato che il progetto di edilizia sociale Le Thanh Tan Kien (distretto di Binh Chanh, Ho Chi Minh City) non ha ancora ottenuto la licenza, nonostante i precedenti incontri tra i leader di Ho Chi Minh City e i dipartimenti competenti per discutere soluzioni e superare gli ostacoli.

Il progetto ha ricevuto l'approvazione di principio per una modifica del piano regolatore locale e la dirigenza del distretto di Binh Chanh lo ha presentato al Dipartimento di Pianificazione e Investimenti. Tuttavia, ha dovuto essere rivisto e ripresentato 3-4 volte prima di essere inoltrato al Comitato Popolare di Ho Chi Minh City. Ad oggi, il progetto non ha ancora ricevuto una decisione definitiva in merito agli investimenti.

"Abbiamo la sensazione che la mentalità dei funzionari e dei dipendenti dei vari dipartimenti e agenzie non sia ancora chiara e che mantengano un atteggiamento cauto. Forse pensano che, non essendoci una procedura consolidata, preferiscano aspettare e vedere come si evolve la situazione. La città ha istituito una task force inter-agenzia per risolvere le difficoltà e gli ostacoli per le imprese, ma finora il processo di risoluzione è stato lento", ha osservato il signor Nghia.

Un altro progetto nel Distretto 7 di Ho Chi Minh City, in corso da molti anni, è stato temporaneamente sospeso a causa di ostacoli legali. I leader della città hanno recentemente tenuto numerose riunioni per risolvere questi problemi e hanno emesso una nuova direttiva che stabilisce che le imprese "devono chiedere il parere degli obbligazionisti" per concordare se continuare a collaborare con l'investitore per realizzare il progetto.

Secondo l'investitore, in precedenza, per garantire i finanziamenti per il progetto, la società aveva emesso obbligazioni a circa 200 investitori, raccogliendo circa 600 miliardi di VND, con scadenza alla fine del 2023. Se il progetto fosse stato privo di ostacoli legali e tutto fosse andato liscio, la società avrebbe potuto avviare le vendite e completare il progetto nei tempi previsti, rendendo la scadenza delle obbligazioni un problema secondario. Tuttavia, attualmente, la società sta affrontando difficoltà, non dispone di risorse finanziarie sufficienti per riacquistare le obbligazioni prima della scadenza e il progetto è bloccato, il che rende molto difficile negoziare con gli obbligazionisti per concordare una proroga e la prosecuzione della collaborazione.

Il signor Dang Anh Tu, direttore generale della Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, ha dichiarato che, a seguito di numerose richieste, l'Ufficio del Comitato Popolare di Ho Chi Minh City ha emesso un documento contenente la direttiva del vicepresidente del Comitato Popolare di Ho Chi Minh City, Bui Xuan Cuong, che chiedeva al Dipartimento delle Risorse Naturali e dell'Ambiente di valutare con urgenza la richiesta della società in merito al rischio di interruzione delle attività e di riferire i risultati entro il 15 luglio. Tuttavia, ad oggi, la società non ha ricevuto alcuna informazione in merito alla risoluzione delle difficoltà.

Secondo il signor Tu, le difficoltà e gli ostacoli incontrati dalla società riguardano il permesso di costruzione per il progetto del complesso residenziale e commerciale Binh Dang sulla Strada Statale 50 (Distretto 8, Ho Chi Minh City), in particolare il ritardo nell'aggiornamento della denominazione sociale durante il processo di privatizzazione. La società ha contratto un prestito di 100 miliardi di VND con la banca per realizzare il progetto, ma il prestito è in arretrato, con interessi che ammontano attualmente a quasi 50 miliardi di VND, e rischia di dover cessare l'attività.

Il raggruppamento consente lo sviluppo di politiche adeguate.

Il Ministero delle Costruzioni ha inoltre riconosciuto che le imprese del settore immobiliare continuano ad affrontare numerose difficoltà e sfide. Le principali difficoltà e gli ostacoli sono di natura legale. Nello specifico, si tratta di normative sui metodi di valutazione dei terreni; piani urbanistici annunciati ma privi di piani urbanistici annuali a livello distrettuale; piani dettagliati in scala 1:500 approvati ma incoerenti con i piani di livello superiore; problematiche relative all'adeguamento delle politiche di investimento; e all'autorizzazione al trasferimento dei progetti, ecc.

Inoltre, i meccanismi di coordinamento tra dipartimenti, agenzie e autorità locali in materia di bonifica dei terreni, indennizzi, sostegno e reinsediamento; accordi di acquisizione dei terreni; determinazione dei prezzi degli indennizzi con i residenti; valutazione dei terreni per il calcolo dei canoni di utilizzo del suolo e l'assegnazione dei lotti di reinsediamento; e la mancanza di stretto coordinamento tra alcuni investitori e le autorità locali nell'attuazione dei documenti e delle procedure di progetto... non sono stati tempestivi né sincronizzati, causando numerose difficoltà e ostacoli al progetto.

Per superare queste difficoltà, il Ministero delle Costruzioni propone che ministeri, settori, enti locali e imprese attuino in modo rigoroso ed efficace i compiti e le soluzioni assegnati dal Governo e dal Primo Ministro nella Risoluzione 33/NQ-CP. Gli enti locali devono concentrarsi sulla preparazione e l'approvazione dei piani urbanistici e dei progetti edilizi; accelerare le aste per i diritti di utilizzo del suolo; indire gare d'appalto per i progetti che prevedono l'utilizzo del suolo; approvare le politiche di investimento per i progetti; selezionare gli investitori, in particolare determinando i prezzi dei terreni e calcolando i canoni di utilizzo del suolo; e promuovere con urgenza e decisione lo sviluppo di alloggi sociali per le fasce di reddito più basse.

Un dirigente della Military Commercial Joint Stock Bank (MB) ha commentato che il mercato immobiliare si trova ancora ad affrontare numerose difficoltà e rischi significativi da qui alla fine dell'anno. I progetti sono ancora in fase di completamento delle procedure legali e i costruttori non hanno ancora terminato la costruzione o consegnato gli immobili nei tempi previsti. Il calo di fiducia degli acquirenti di case incide direttamente sulla loro necessità di prestiti, sul rispetto degli impegni di pagamento previsti dai contratti di vendita con i costruttori e sulla loro capacità di rimborsare i prestiti alle banche.

Si prevede che queste difficoltà incidano direttamente sulla stabilità del mercato immobiliare, con potenziali ripercussioni negative sui settori correlati (acciaio, materiali da costruzione, edilizia, ecc.) e rischi per la qualità del credito del settore bancario. Pertanto, la dirigenza di MB raccomanda al Primo Ministro di continuare a sollecitare i ministeri, i settori e le autorità locali ad accelerare la rimozione degli ostacoli legali e procedurali all'attuazione dei progetti da parte degli investitori.

"Soprattutto per le imprese con molti progetti incompiuti, si dovrebbe dare priorità ai progetti con un alto tasso di completamento della costruzione, al fine di finalizzare il prodotto e consegnare le case agli abitanti. Proponiamo che la Banca di Stato del Vietnam classifichi gli immobili in gruppi per adottare politiche di gestione appropriate, come ad esempio gli immobili industriali, gli immobili per alloggi a basso reddito, e che al contempo consideri di dare maggiore priorità agli immobili turistici e di lusso, applicando coefficienti di rischio adeguati a sostegno dello sviluppo", ha ulteriormente suggerito il leader della Banca Centrale.

Accelerare l'iter delle procedure.

Nel corso di un recente incontro con il Primo Ministro, numerose imprese hanno affermato che il numero di progetti i cui ostacoli sono stati rimossi è ancora basso rispetto al numero totale di progetti che incontrano difficoltà a livello nazionale. Pertanto, le imprese hanno chiesto congiuntamente al Primo Ministro e al Governo di accelerare il processo di risoluzione delle procedure legali per i progetti fino alla fase finale, in particolare per quanto riguarda i permessi di costruzione.

(*) Vedi il quotidiano Nguoi Lao Dong, numero del 7-8 agosto.

Fonte: https://nld.com.vn/kinh-te/tiep-tuc-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-ly-20230807213956582.htm