La Cina sta sperimentando un modello in cui i residenti possono ristrutturare i propri appartamenti.

Di fronte alle pressioni finanziarie e agli aggiustamenti del mercato immobiliare, molte grandi città cinesi, come Shenzhen, Pechino e Guangzhou, stanno sperimentando un nuovo approccio alla riqualificazione urbana: mobilitare le risorse della popolazione stessa, consentendo ai cittadini di contribuire con capitali, partecipare alle idee progettuali e assumere un ruolo più proattivo nei propri spazi abitativi.

Quando i cittadini sono i protagonisti principali della rigenerazione urbana.

Per decenni, lo scenario tipico dei progetti di riqualificazione urbana in Cina è stato il seguente: il governo pianifica, le società immobiliari investono, i residenti ricevono un risarcimento e poi vengono trasferiti. Questo approccio di demolizione e ricostruzione su larga scala ha trasformato molte persone in milionari da un giorno all'altro e ha creato affascinanti città di grattacieli. Tuttavia, con il rallentamento del mercato immobiliare, la vecchia formula comincia a mostrare delle crepe. Molti progetti subiscono ritardi a causa di disaccordi tra costruttori e residenti, o perché i nuovi piani non sono in linea con le reali esigenze della popolazione.

In questo contesto, l'approccio di socializzazione con il modello di "ristrutturazione guidata dai residenti" sta portando una ventata di aria fresca nei vecchi edifici residenziali fatiscenti. Recentemente, a Shenzhen, polo tecnologico della Cina meridionale, un condominio di oltre 40 anni ha avviato ufficialmente il suo primo progetto di ristrutturazione, intrapreso dagli stessi proprietari con la guida e il supporto legale del governo locale, anziché affidarsi interamente a grandi società immobiliari.

Questo piccolo progetto coinvolge 10 famiglie, tutte ex dipendenti, residenti nel vecchio complesso di appartamenti di un asilo nido pubblico costruito nel 1979. Con una superficie totale di circa 870 metri quadrati, l'edificio versava da tempo in pessime condizioni, con muri scrostati, impianti elettrici aggrovigliati e frequenti allagamenti durante le forti piogge. Invece di attendere passivamente eventuali indennizzi, queste 10 famiglie hanno deciso all'unanimità di incontrarsi e concordare un importo da contribuire, discutere le riparazioni necessarie con la consulenza di un professionista e selezionare direttamente un'impresa edile idonea.

Complesso residenziale a Shenzhen, costruito nel 1979. Foto: The Paper.

La soluzione ai problemi economici e sociali.

L'essenza di questo modello è valorizzare il ruolo e l'iniziativa dei cittadini, riducendo al contempo la pressione sul bilancio statale. Sebbene il costo specifico del progetto di Shenzhen non sia stato reso pubblico, basandosi su un progetto simile a Guangzhou per un edificio di oltre 1.700 metri quadrati, il costo totale della ricostruzione è stato di circa 8 milioni di yuan (equivalenti a 1,2 milioni di dollari). In media, ogni famiglia ha speso circa 300.000 yuan (oltre 1 miliardo di dong vietnamiti) per ottenere uno spazio abitativo completamente nuovo, moderno e più sicuro sul terreno in cui viveva da molti anni.

Analizzando questo cambiamento, il signor Tran Kiet, direttore del Centro per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale presso l'Università Jiao Tong di Shanghai, ha commentato: "Il modello tradizionale di sviluppo immobiliare, caratterizzato da demolizioni su larga scala, ricostruzioni su vasta scala e trasferimento dei residenti da vecchi edifici bassi per costruire appartamenti di lusso da vendere a prezzi esorbitanti, non è più adatto alla maggior parte delle aree residenziali consolidate nell'attuale mercato stagnante".

Secondo il signor Tran, affidarsi esclusivamente alle risorse pubbliche rende difficile raggiungere una copertura capillare: "Se ci affidiamo solo al bilancio statale, al massimo possiamo sostenere solo pochi progetti modello per edifici gravemente fatiscenti e pericolosi, ma non possiamo replicarli su larga scala".

Rispetto ai metodi di ricollocazione tradizionali, il modello che promuove l'iniziativa dei residenti offre numerosi vantaggi. Questo metodo rispetta i desideri delle persone, riduce al minimo le controversie prolungate, ottimizza i costi e definisce più chiaramente le responsabilità dei cittadini in merito alle loro proprietà. Nell'edificio di Shenzhen, pur mantenendo la stessa superficie del piano regolatore, la nuova struttura ha integrato ascensori per gli anziani, il piano terra è stato rialzato per prevenire allagamenti e i sistemi di ventilazione e illuminazione sono stati completamente migliorati.

Planimetria dell'edificio dopo la ricostruzione. Foto: The Paper.

Sfide nell'espansione

Nonostante offra molti segnali positivi e sia integrato nella strategia di riqualificazione urbana cinese, questo modello "guidato e responsabile dai cittadini" si trova ancora ad affrontare ostacoli pratici. La sfida maggiore risiede nelle dimensioni. L'edificio di Shenzhen ha beneficiato delle sue dimensioni ridotte, con solo 10 famiglie. Ma per le grandi aree residenziali con centinaia o migliaia di famiglie, raggiungere un consenso unanime è molto difficile. Inoltre, molte famiglie svantaggiate o anziani che vivono da soli non dispongono delle risorse finanziarie per partecipare al progetto.

Per risolvere questo spinoso problema, gli esperti di urbanistica ritengono necessario un meccanismo di mercato più flessibile. Il signor Tran Kiet ha proposto la seguente soluzione: "La chiave per replicare i progetti di ristrutturazione autogestiti risiede nella creazione di un meccanismo di trasferimento efficace. Di conseguenza, i proprietari di casa che non necessitano o non sono in grado di partecipare alle ristrutturazioni possono essere incoraggiati a cedere la proprietà attraverso un meccanismo adeguato."

Nello specifico, il governo potrebbe agevolare l'acquisto di appartamenti dai residenti non partecipanti al programma al prezzo di mercato da parte di fondi per lo sviluppo urbano o imprese locali, oppure aiutarli a trasferirsi in aree di reinsediamento più idonee. Ciò consentirebbe un'assegnazione armoniosa dei terreni liberi ai residenti rimanenti, ottimizzando lo spazio abitativo senza stravolgere la pianificazione generale o aumentare l'indice di edificabilità complessivo dell'intero edificio.

Progetti pilota a Shenzhen, Guangzhou e Pechino stanno aprendo una nuova prospettiva al problema della ristrutturazione dei vecchi edifici residenziali in Cina. Da una dipendenza totale da risorse esterne, i residenti partecipano ora attivamente al processo di costruzione delle proprie case. Ciò offre un utile spunto di riflessione sulla socializzazione e la diversificazione delle risorse nella riqualificazione e modernizzazione urbana, un tema di interesse per molte grandi città asiatiche.

Fonte: sixthtone.com

Fonte: https://phunuvietnam.vn/trung-quoc-thu-nghiem-mo-hinh-dan-tu-sua-chung-cu-238260602155531633.htm