Determinazione dei prezzi dei terreni: persino i revisori dei conti incontrano difficoltà.

Il 18 ottobre si è tenuto ad Hanoi il forum "Promuovere la ripresa e lo sviluppo economico: ostacoli e ruolo della revisione contabile statale". Uno dei temi principali del forum è stato "Gestione e valutazione del territorio: carenze nella pratica e nelle attività di revisione contabile statale", presieduto dalla vice revisore generale Ha Thi My Dung e dal viceministro delle risorse naturali e dell'ambiente Le Minh Ngan.

Al Forum, non solo i rappresentanti degli sviluppatori immobiliari si sono lamentati delle difficoltà, ma anche diverse province e città importanti hanno condiviso gli ostacoli che le rispettive autorità stavano affrontando.

Pertanto, il seminario si propone di individuare le difficoltà e gli ostacoli nella determinazione dei prezzi dei terreni e di proporre soluzioni in collaborazione con la Corte dei Conti dello Stato.

"Gestione e valutazione del territorio: carenze nella pratica e nelle attività di controllo statale", seminario presieduto dalla Vice Revisore Generale Ha Thi My Dung e dal Vice Ministro delle Risorse Naturali e dell'Ambiente Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu.

Anche le province e le città incontrano difficoltà nel determinare i prezzi dei terreni.

Nel corso del seminario, il Comitato Popolare di Hanoi ha dichiarato di aver recentemente attuato in modo completo il decentramento e la delega di autorità, rafforzando il ruolo proattivo dei Comitati Popolari a livello distrettuale nell'acquisizione di terreni, nella bonifica dei siti, nella determinazione di prezzi specifici per i terreni come base per i risarcimenti e il reinsediamento, e nella rapida risoluzione degli ostacoli relativi all'acquisizione di terreni, ai risarcimenti, al sostegno, al reinsediamento e alla realizzazione di progetti di investimento pubblico nella città (progetti della Tangenziale 3 e della Tangenziale 4, progetti ferroviari, ecc.).

Sulla base dell'esperienza pratica, il Comitato popolare della città di Hanoi ritiene che l'applicazione dei prezzi dei terreni residenziali per determinare i canoni di locazione dei terreni per gli enti di servizio pubblico che hanno raggiunto l'autonomia finanziaria, come previsto dal punto d, comma 3 del Decreto governativo 44/ND-CP del 15 maggio 2014, sia inappropriata.

Nel frattempo, anche il Comitato popolare della provincia di Khanh Hoa sta incontrando difficoltà nel "correggere gli errori" nella determinazione dei prezzi dei terreni per molti progetti precedenti.

Il Comitato popolare della provincia di Khanh Hoa ha osservato che la valutazione fondiaria è una stima del valore monetario di un terreno per uno scopo definito, in un momento specifico. La valutazione fondiaria svolge un ruolo cruciale nell'economia, così come nelle attività di gestione del territorio da parte dello Stato.

Oltre a determinare i prezzi specifici dei terreni ai fini della riscossione delle tasse sull'uso del suolo, dei canoni di locazione e degli indennizzi per il reinsediamento nella provincia, la provincia di Khanh Hoa deve anche stabilire i prezzi dei terreni per porre rimedio alle violazioni riscontrate nei progetti, come accertato dal Comitato di Ispezione Centrale e dall'Ispettorato Governativo. Si tratta di un compito nuovo, particolare e molto complesso per la determinazione dei prezzi specifici dei terreni nella provincia.

Questo ente ha riferito che il lavoro di determinazione dei prezzi specifici dei terreni per regolarizzare i progetti con violazioni e i progetti per la riscossione dei canoni di utilizzo del suolo è stato attentamente supervisionato dal Comitato permanente del partito provinciale e dal Comitato popolare provinciale, ma procede ancora a rilento e non ha soddisfatto i requisiti del compito a causa di ostacoli: i progetti con pianificazione modificata, cambiamenti di struttura e forme di utilizzo del suolo richiedono una rivalutazione dei prezzi dei terreni; ostacoli relativi a documenti legali su investimenti, terreni, pianificazione edilizia, dettagli e tipologie di terreno; mancanza di dati sui prezzi di mercato dei terreni, ecc.

Il Dipartimento di pianificazione e sviluppo del territorio, del Ministero delle risorse naturali e dell'ambiente, ha valutato che il quadro di riferimento e la tabella dei prezzi dei terreni sono stati elaborati in conformità con le normative, tenendo conto dei prezzi di mercato prevalenti.

Tuttavia, i risultati della revisione della Risoluzione n. 19-NQ/TW e della revisione dell'attuazione della Legge fondiaria del 2013 mostrano che alcune disposizioni della legge sui prezzi dei terreni non sono più efficaci nella pratica, rivelando alcune limitazioni, come ad esempio il fatto che alcuni metodi di determinazione dei prezzi dei terreni non sono adatti alle condizioni reali relative alle informazioni di mercato sui diritti di utilizzo del terreno e non sono idonei alla gestione statale dei prezzi dei terreni nel contesto di una banca dati incompleta dei prezzi dei terreni;

Gli investitori lamentano delle difficoltà.

Nel corso del seminario, il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), ha presentato una valutazione dello stato attuale della "valutazione fondiaria" al fine di "determinare i prezzi specifici dei terreni" come previsto dalla Legge fondiaria del 2013.

Partecipanti al seminario "Gestione e valutazione del territorio: carenze nella pratica e nelle attività di controllo statale" nell'ambito del Forum "Promuovere la ripresa e lo sviluppo economico: colli di bottiglia e il ruolo del controllo statale". Foto: Hoang Tu.

Secondo il signor Le Hoang Chau, la Legge Fondiaria del 2013 e il Decreto 44/2014/ND-CP stabiliscono "5 metodi di valutazione fondiaria" e "l'applicazione dei metodi di valutazione fondiaria", ma questi sono incompleti, non sufficientemente specifici e non strettamente allineati alla situazione pratica. Alcune normative non sono realmente "standard", come la disposizione del "metodo di deduzione" quando questo è semplicemente una tecnica di calcolo del "metodo comparativo"; o la mancanza di una disposizione per i "metodi di valutazione fondiaria di massa" mentre in pratica lo Stato applica "metodi di valutazione fondiaria di massa" per stabilire i prezzi dei terreni nel "quadro dei prezzi fondiari" o nella "tabella dei prezzi fondiari"; o l'applicazione del "metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo fondiario" si applica solo ai progetti in cui il terreno ha un valore inferiore a 30, 20 o 10 miliardi di VND secondo la "tabella dei prezzi fondiari", e non ai progetti in cui il terreno ha un valore superiore.

L'applicazione di "metodi di valutazione fondiaria" non garantisce sempre risultati affidabili. Ad esempio, se lo stesso progetto viene valutato dalla stessa società di consulenza per la valutazione fondiaria, ma vengono utilizzati due diversi "metodi di valutazione fondiaria" per "determinare il prezzo del terreno", si otterranno spesso due risultati differenti con una differenza di circa il 20%. Analogamente, se due diverse società di consulenza per la valutazione fondiaria applicano lo stesso "metodo di valutazione fondiaria" per "determinare il prezzo del terreno", si otterranno anche in questo caso due risultati molto diversi.

Il signor Chau ha citato come esempio un progetto di sviluppo urbano nella provincia di Binh Thuan, dove una prima agenzia statale ha valutato il terreno 900 miliardi di VND, una seconda agenzia statale lo ha ispezionato e valutato 1.800 miliardi di VND, e una terza agenzia statale lo ha ispezionato nuovamente e valutato oltre 3.000 miliardi di VND.

Poiché la determinazione dei prezzi dei terreni si sta rivelando difficile per molti investitori, il signor Le Hoang Chau ha sottolineato il ruolo cruciale dell'Ufficio di Audit dello Stato nel controllo del processo di "determinazione, valutazione e decisione sui prezzi dei terreni". Ciò include "la determinazione di prezzi specifici per i terreni al fine di calcolare le tasse di utilizzo del suolo e i canoni di locazione per i progetti che prevedono l'uso del suolo", nonché "la valutazione e la verifica dell'accuratezza e della veridicità delle informazioni finanziarie pubbliche, dei beni pubblici o dei rendiconti finanziari relativi alla gestione e all'utilizzo delle finanze e dei beni pubblici, al rispetto della legge e all'efficacia nella gestione e nell'utilizzo delle finanze e dei beni pubblici".

Anche il processo di revisione contabile sta incontrando delle difficoltà.

Secondo l'Ufficio di revisione contabile della Regione I, attualmente esistono cinque metodi per la valutazione dei terreni. La prassi di revisione dimostra che: gli enti locali utilizzano principalmente il metodo comparativo per il calcolo dei prezzi specifici dei terreni in caso di indennizzo per l'esproprio; il metodo del surplus per la valutazione dei terreni nelle aree pianificate; il metodo del reddito per la valutazione dei terreni agricoli; e il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo fondiario per i piccoli appezzamenti di terreno di scarso valore.

In molte località si registrano ritardi nella determinazione dei prezzi specifici dei terreni; i tempi per l'approvazione dei prezzi dei terreni ai fini della riscossione dei canoni di utilizzo sono spesso molto successivi ai tempi di assegnazione dei terreni, e alcuni progetti impiegano dai 2 ai 3 anni senza l'approvazione dei prezzi.

In molti casi, i prezzi dei terreni non vengono adeguati, o non vengono adeguati tempestivamente, quando le modifiche urbanistiche incidono sui prezzi dei terreni o quando termina il periodo quinquennale di stabilizzazione dei prezzi di locazione dei terreni. Il ritardo nella valutazione dei terreni comporta l'impossibilità di mobilitare tempestivamente le entrate derivanti dall'utilizzo del suolo nel bilancio statale.

Le verifiche hanno rivelato che in molti progetti i prezzi dei terreni sono stati valutati in modo errato, risultando significativamente inferiori al prezzo di aggiudicazione o al prezzo di riferimento di mercato al momento della valutazione. In molti casi, la selezione di immobili comparabili non omogenei, unita ad aggiustamenti quantitativi inappropriati per fattori differenzianti, ha comportato una riduzione del valore stimato del terreno.

Alcuni progetti selezionano immobili comparabili in un momento molto distante dalla data di valutazione, ma non adeguano il prezzo di riferimento al livello di mercato alla data di valutazione. Molti progetti ottengono le informazioni sui prezzi degli immobili comparabili dai contratti di compravendita presso gli uffici notarili, il che non garantisce l'affidabilità e l'accuratezza del prezzo contrattuale rispetto al prezzo effettivo della transazione.

Inoltre, molti fattori inclusi nella valutazione non hanno una base chiara o sono determinati in modo inappropriato rispetto alla realtà, come ad esempio: costo dell'investimento, tasso di occupazione, margine di profitto obiettivo dell'investitore, rapporto tra spese di vendita e totale, tasso di sconto del flusso di cassa, ecc.

La valutazione dell'esperienza pratica condotta dall'Ufficio di revisione contabile dello Stato della Regione I ha rivelato difficoltà e carenze nella determinazione dei costi di investimento per lo sviluppo utilizzando il metodo del surplus nella valutazione dei terreni. La revisione ha evidenziato una mancanza di uniformità tra le diverse località: alcune utilizzano stime dei costi di investimento, altre stime dettagliate dei costi; altre ancora utilizzano calcoli provvisori seguiti da liquidazioni finali dettagliate.

Il ruolo dell'Ufficio di revisione contabile dello Stato

Il dottor Vu Dinh Anh ha valutato che la valutazione dei terreni in generale, e i metodi di valutazione dei terreni in particolare, sono stati uno dei principali obiettivi di verifica dell'Ufficio di controllo statale negli ultimi tempi.

La verifica di questo contenuto deve attenersi scrupolosamente ai requisiti della Risoluzione centrale sull'abolizione dei sistemi di tariffazione fondiaria (il sistema di tariffazione fondiaria stabilito dal Decreto 96/2019/ND-CP è attualmente la base su cui le autorità locali pubblicano le tabelle dei prezzi fondiari per il periodo 2020-2024), che stabilisce meccanismi e metodi per la determinazione dei prezzi fondiari secondo i principi di mercato e definisce le funzioni, i compiti e le responsabilità degli enti preposti alla determinazione dei prezzi fondiari.

Di conseguenza, il governo centrale stabilirà criteri e procedure per l'ispezione e la supervisione a livello locale nell'elaborazione dei listini prezzi dei terreni. I Consigli popolari provinciali decideranno, ispezioneranno e supervisioneranno l'applicazione dei prezzi dei terreni.

“L’Ufficio di Audit dello Stato effettua verifiche sulle valutazioni fondiarie, sull’indipendenza dei consigli di valutazione fondiaria, sulla capacità delle società di consulenza che determinano i prezzi dei terreni, sulla competenza e l’etica dei periti, nonché sul rispetto delle normative che garantiscono la trasparenza, quali: la divulgazione pubblica dei prezzi dei terreni, le transazioni obbligatorie tramite borse valori, i pagamenti tramite banche e le transazioni senza contanti;…” - ha affermato il Dott. Vu Dinh Anh presentando il suo punto di vista sul ruolo dell’Ufficio di Audit dello Stato nella determinazione dei prezzi dei terreni.

Fonte: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html