不動産市場には好ましい動きが見られるものの、一部の専門家は、来年、不動産会社が債券の支払いを履行できなくなるリスクを依然として懸念している。
不動産市場には好ましい動きが見られるものの、一部の専門家は、来年、不動産会社が債券の支払いを履行できなくなるリスクを依然として懸念している。
BIDVのチーフエコノミストであるカン・ヴァン・ルック博士によると、不動産市場が最も困難な時期（2023年6月から8月）に、企業や投資家が債券の返済期限の延長や延期を交渉できる政令08/2023/ND-CPが発布された。この「救済措置」により、企業の60%が2年間の返済期限延長を認められ、返済期限は2025年6月まで延長された。
格付け機関の統計によると、2025年に満期を迎える社債の残高（元利合計）は約334兆ベトナムドンと推定されている。不動産セクターに限ると、満期を迎える社債の残高は約135兆ベトナムドンと予測されている。
上記の数字について、BIDVの専門家は、2025年の債券発行圧力は懸念材料ではないと考えている。不動産市場が徐々に改善しているため、債務不履行が発生する可能性は低い。多くの企業は、以前のように40～50％の割引ではなく、10％程度の割引で商品を販売できるようになっている。
さらに、ルック氏は、不動産市場はマクロ経済要因の恩恵を受けていると自信を持って断言した。具体的には、インフレ率は抑制された範囲内で上昇しており、ベトナムの金利は低水準を維持している。為替レートは徐々に安定しつつあり、財政赤字、公的債務、対外債務、政府債務返済義務は国会が認める範囲内にある。加えて、3つの新たな不動産法の制定により、制度的・法的枠組みも徐々に改善されている。
建設省が発表した2024年第3四半期報告書には、市場の回復が明確に反映されている。具体的には、マンションと戸建て住宅の成約件数は合計38,398件に達した。この数字は2024年第2四半期と比較して48.3%、2023年同期と比較して29%増加している。市場心理の改善に伴い、不動産事業の回復の見通しはますます明るくなっている。
FiinRatingsのゼネラルディレクターであるグエン・クアン・トゥアン氏も同様の見解を示し、不動産事業の最大の資金源は銀行融資や債券ではなく、顧客からの支払いであると述べた。政府がプロジェクトにおける法的問題を解消し、開発業者がより早く販売を開始できるような環境を整えれば、債券債務の処理はもはや困難な問題ではなくなるだろう。
実際、法的障害の解決に向けた進展は加速している。2024年第3四半期以降、長年停滞していた多くのプロジェクトが販売を再開している。ハノイでは、ハノイ・メロディ・レジデンス（ホアンマイ区）やQMSトップタワー（ナムトゥリエム区）などが挙げられる。ホーチミン市では、ダットザン・ホームズ・リバーサイド（トゥドゥック市）、メトロスター（トゥドゥック市）、D-Homme（6区）、ラヴィダ・プラス（7区）などが販売再開された。
しかし、経済専門家のヴー・ディン・アイン博士の見解では、2025年に満期を迎える債券の数は、企業にとって依然として大きなプレッシャーとなっている。特に、不動産会社が発行する債券は、市場平均と比較して、デフォルトリスクや不良債権リスクがはるかに高い。
専門家の結論は、特に最近の報告書と比較すると、十分に根拠があると言える。その報告書によると、過去10か月間で、延滞債券総額の60％を住宅不動産会社が占めていた。さらに、信用力の低い発行体の56％が住宅不動産・建設セクターに属していた。
「今後12ヶ月間で満期を迎える債券のうち、約109兆ベトナムドン相当が住宅不動産セクターに属し、これは満期を迎える債券総額のほぼ半分を占める。これらのうち、約30兆ベトナムドン相当の債券が元本返済のデフォルトリスクにさらされていると推定される」と報告書は述べている。
VIS格付けの非金融企業部門信用格付け・分析課長であるズオン・ドゥック・ヒエウ氏によると、住宅不動産事業の債務返済能力は依然として弱く、債務返済能力の格差は拡大しているという。
VIS Ratingの専門家によると、ハノイやホーチミン市などの主要都市に集中する住宅セグメントに特化したプロジェクトを展開する企業は、2024年に比較的良好な売上と回復を経験するだろう。これらの企業は、より優れた資金力と高い債務返済能力を備えている。
「逆に、一部の企業は、これまで投機性の高いプロジェクトに注力してきたため、依然として厳しい状況に置かれるだろう。この分野の需要は低迷しており、結果として債務返済能力が弱くなっている」とヒュー氏はコメントした。
VIS Ratingは、上場デベロッパーの最大3分の2が、債務返済に必要なキャッシュフローが弱く、あるいは極めて弱いと指摘した。具体的には、営業キャッシュフローが総債務の5%を下回っているという。これは、プロジェクトの法的問題の影響を受けているデベロッパーにとって特に深刻な問題である。
上記の状況を踏まえると、2024年後半から2025年にかけて満期を迎える投資家の債券のうち、50％が元利金の支払いを滞納するリスクがあると予測され、その大半は支払いを頻繁に遅延する企業である。
出典： https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html
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