セカンドハウス購入者に一律の税金を課すことは市場に悪影響を及ぼすでしょうか?

専門家によると、第2の不動産税はベトナムの状況に適しており、人々の住宅購入の機会を妨げるのではなく、投機を防ぐものであるべきだという。

建設省は、このところ「波紋を広げている」不動産市場の厳しい現実に直面し、評価を提案した。税複数の不動産を所有する投資家に対し、投機や短期取引を防ぐための措置を講じています。さらに、ベトナム不動産協会（VARS）は、不動産価格の「バブル」を防ぐため、信用政策の厳格化と、セカンドハウス購入者への税制改革を提案しています。セカンドハウス購入者への税制改革では、短期間の所有期間を通じて税率が段階的に引き上げられる仕組みとなっています。

セカンドハウスへの課税案は多くの専門家に支持されており、効果的な解決策と考えられています。しかし同時に、供給が限られている中でセカンドハウス購入者に一律の課税を課し、過度に強化することは、経済を疲弊させるという逆効果を招きやすいという指摘も多くあります。

専門家は、第2次不動産税はベトナムの状況に適切であり、人々の住宅購入の機会を妨げるのではなく、投機を防ぐべきだと述べている。写真：D.N

実際、この地域のいくつかの国を見ると、多くの資産の所有者に対する税制の適用は不動産長期にわたって実施されてきたが、不動産価格の上昇は「抑制」できていない。

シンガポールでは、一般的に、市民は2軒目の住宅を所有する場合20%、3軒目の住宅を所有する場合30%の税金を支払う必要があります。さらに、永住者の場合は印紙税がそれぞれ30%と35%です。外国人、不動産会社、企業の場合は、この税金はさらに高く、すべての取引に適用され、35%から65%の範囲となります。

追加印紙税の適用以来、シンガポールの不動産価格は約34.6%上昇しました。シンガポールの民間住宅価格は、平均価格11,749米ドル/㎡で、香港（中国）の18,331米ドル/㎡に次いでアジアで2番目に高い水準となっています。これに伴い、シンガポールのアパート賃貸価格も急騰し、平均月額2,897米ドルに達しています。これは、東京（613米ドル）やソウル（677米ドル）といった他の高額都市の約5倍に相当します。

元天然資源・環境副大臣で理学博士のダン・フン・ヴォ教授は、産業貿易新聞の取材に対し、ベトナムの特徴はシンガポールとは異なると述べた。具体的には、「 1軒目の家の価値が2軒目の家よりも高い場合、2軒目の家だけに税金を徴収し、1軒目の家は課税対象から外すべきではないか」と説明した。

さらに、一部の国のように、不動産所有のあらゆるケースに評価額の1～1.5%の税率を適用すれば、さらなる税金が「生まれ」、住宅価格がさらに高騰し、人々は住宅へのアクセス機会を失うことになります。ベトナムでは人々の所得が依然として低いため、この税率が課されれば、人々は耐えられなくなるでしょう。

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長も同様の見解を示し、不動産への課税や融資の引き締めは、市場に悪影響を与える行為があった場合にのみ検討すべきだと述べた。

また、VARS会長は、第2次不動産税の導入は、人々の「思慮と計算」の精神により、目に見えない形で「不動産購買力」を直ちに下向きに作用させるのではないかと懸念している。

正しく理解せずに、2件目以降の不動産物件に対する税金計算を厳格に適用すると、予想外の事態を招き、回復し始めた市場がたちまち停滞したり、さらに困難な状況に陥り続けることにもつながります。

市場を規制するため、VARSはこれまで、不動産市場の変動が人々の住宅需要に影響を与えることなく社会経済の安定に影響を与える場合の信用政策について、いくつかの解決策を提案してきた。特に、VARSは、政府が信用品質管理に関する規制を課し、銀行に対し不動産関連融資に関するより詳細な報告を義務付けることで、リスク監視を強化することを提言した。

同時に、投機家に対する信用政策を厳格化する政策を策定することが推奨されます。具体的には、信用機関は、ローン対価値比率を調整することで融資限度額を調整したり、セカンドハウス以上の購入者に高い金利を適用したり、自己資本比率を高く設定したりすることができます。

さらに、低所得者の住宅ニーズに対応するため、社会住宅開発プロジェクトへの資金提供を優先し、社会住宅プロジェクト向けの信用メカニズムを確立する必要がある。

専門家によると、ベトナムにとって適切な税制を導入することは必要条件に過ぎず、十分な条件は実際にそれが確実に実施されることである。適切なロードマップを慎重に検討し、決定するとともに、管理インフラの整備や財産プライバシー権の適用変更に関する政策について、綿密な解決策を策定する必要がある。

特に、経済や社会全体の合意に衝撃を与えるような、ある状態から別の状態への突然の急激な変化を避ける必要があります。

ダン・フン・ヴォ氏によると、まず第一に、税金の支払いを回避するための申告不足や不正確な申告を避けるために、省の行政単位を結ぶ土地管理インフラを構築する必要がある。

さらに、所有者が税金を回避または軽減するために、異なる形で所有権を他者に譲渡することを防ぐため、不動産購入資金の出所を明確にする必要があります。具体的には、国家が人々の所得問題を管理する必要があります。

何よりも、第2の不動産税はベトナムの状況に適合し、人々の住宅購入の機会を妨げるのではなく、投機を防ぐものである必要があります。

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