ロンアン地区ホンダット住宅地区プロジェクトの投資家は、土地価格決定の遅れに責任がないにもかかわらず、数千億ポンドの追加土地使用料を支払わなければならないリスクにさらされている - 写真：ソン・ラム
Tuoi Tre Online が報じているように、土地使用料と土地賃貸料に関する法令第103号では、土地使用料が計算されていない期間中に支払われる土地の量に対して5.4％の追加土地使用料を適用することについて多くのコメントが寄せられている。
財務省は政令の改正について意見を求めている。
ホーチミン市法科大学商法学部講師のMSc. Ngo Gia Hoang氏が、この問題に関する追加的な視点を提供する記事をTuoi Tre Onlineに送ってくれました。
政令103号における5.4%の土地使用料の追加徴収に関する規定
土地使用料および土地賃貸料を規制する政令103/2024/ND-CP第50条第2項によれば、2024年8月1日より前に土地の割り当て、土地の賃貸、または土地利用目的の変更の許可が決定されているものの、まだ土地価格が決定されていないプロジェクトの場合、土地使用者は、評価を待つ期間中に支払われる土地使用料の額に対して年間5.4％に相当する追加金額を支払わなければなりません。
この規制は、2024年土地法第257条第2項に基づいており、土地使用期間中に財政的義務を履行せずに予算収入を失わないという原則を確保することを目的としています。
具体的には、2024年土地法第257条は、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更の許可などが決定されているが、この法律の施行日（2024年8月1日）までに土地価格が決定されていない場合の土地金融政策と土地の価格を規定しています。
新法は、施行前に行われた決定や行政行為には原則として遡及適用されない。
したがって、施行日前に行政決定（土地の割り当て、土地の賃貸、土地の利用の変更など）があったものの、土地の価格が決定されていない場合には、土地の価格の決定は、その決定が出された時点の原則と方針に基づく必要があり、新しい規制は適用されません。
2024年土地法第257条第2項d項は、土地使用料と地代が計算されていない期間に土地使用者が追加で支払わなければならない金額について、政府が詳細なガイドラインを提供しなければならないと規定しています。
上記の規定に基づき、前期において土地使用者が土地使用料を算定していない場合（土地価格の確定が遅れたため）、追加額を支払う必要があります。この額は、支払うべき土地使用料の額に対して年5.4%の割合で算出されます。
規制は個々のケースに対する柔軟性に欠けている
法律は、年5.4％という「厳格な」徴収率を規定しているものの、この徴収率の決定根拠が明確に示されておらず、市場に基づく調整メカニズムや具体的な手段と連動していないため、不合理であり、柔軟性を欠き、その合理性について議論を招きやすい。
上記の計算方法は、プロジェクトグループごとの分類や柔軟性に欠けており、客観的な誤り（所管官庁の土地価格決定の遅れや投資家のミスなど）によるケースを区別していません。
企業が法的手続きに従いながらも、当局による土地価格の査定を受動的に待つしかなければ、追加費用を請求され、企業の責任ではないにもかかわらず投資コストが増加することになる。
これにより、法的および財務上のリスクが増大し、投資家の予測能力に影響が及び、特に困難な市場環境においてはキャッシュフローに圧力がかかります。
その結果、プロジェクト実施の意欲が低下し、住宅供給、生産、事業所に影響が及び、経済回復政策と矛盾することになります。
土地使用料は、原材料の仕入れ費用やインフラ建設費用などと同様に、投入投資費用（土地費用）であるため、不動産商品の原価に算入され、購入者の販売価格に換算されます。
したがって、この徴収により、（企業が住宅を販売していない場合）住宅購入者に経済的負担が必然的に転嫁され、商品が販売されている場合は得られる投資利益が減少することになります。
通常、企業は購入者に住宅を販売した後、この追加の土地使用料を支払わなければならないため、企業は販売価格を引き上げたり、締結した住宅販売契約における金銭的義務を調整したりする権利がなくなります。
そのため、企業はこの追加徴収を負担せざるを得なくなり、特に何年も前に引き渡されたが土地価格の決定が行き詰まっているプロジェクトでは、法的および財務的なリスクにつながります。
企業はどのような場合に追加の土地使用料を免除されるべきでしょうか?
当局は症例を異なるグループに分類する必要がある。
主務官庁の責務（土地価格の確定の失敗）により土地使用料の納付が遅れた場合、土地価格の確定における主務官庁の責任を強化するため、企業は追加の土地使用料の支払いを免除されるべきである。
同時に、客観的な誤りがあった場合には企業の正当な権利を保護し、土地財務管理における公平性と透明性の原則を確保します。
土地価格の決定が企業の責に帰すべき事由により遅れた場合、企業は追加の土地使用料を支払わなければならない。
原則として、土地使用料と利息は、企業が財務上の義務を判断するのに十分な根拠があるにもかかわらず、故意に履行しない場合にのみ徴収されます。
したがって、濫用や恣意的な適用を避けるために、どのような特定の状況が土地利用者の過失とみなされるかについての詳細なガイドラインが必要です。
出典: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm
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