流動性はまだ改善していない
Batdongsan.com.vnの最新調査によると、リゾート不動産、特にコンドテル（ホテルアパートメント）では「損切り」の状況が続いている。新型コロナウイルス感染症のパンデミック時や2023年初頭の市場凍結期のような大規模な売買はなくなったものの、不動産市場に「損切り」のニュースが絶えず流れていることは、この市場のネガティブな状況を浮き彫りにしている。
これらの販売広告は、北部のリゾート不動産プロジェクトが最も集中しているクアンニンから、 クアンビン、ダナン、キエンザン、ブンタウに至るまで、さまざまなプロジェクトから出ています。特にリゾートヴィラのタイプでは、一部のプロジェクトでは、市場が活況を呈していた時期と比較して、「ロスカット」価格が1ユニットあたり30〜90億ドンに低下していることが注目されます。
不動産市場には「損切り」のリゾート不動産広告が多数掲載されています。
コンドテルに関しては、未解決の法的問題、満足のいく収益の確保が困難であること、そして特に投資家の運営・管理方法への不満など、依然として多くの問題を抱えているため、多くの投資家がこのタイプの物件にうんざりしているようです。このタイプの物件では、プロジェクトやエリアにもよりますが、ロスカット価格は通常15～30%です。
DKRAベトナムの最近のレポートによると、全国のほとんどのリゾート不動産セグメントにおいて、投資家の流動性不足が続いていることが示されています。2023年8月には、リゾートタウンハウス／ショップハウスセグメントの販売戸数はわずか3戸、リゾートヴィラの販売戸数はわずか9戸、コンドミニアムホテルの販売戸数は17戸でした。
この状況により、市場の在庫は高水準に押し上げられています。6月までの累計では、コンドミニアムの在庫は4万2000戸を超え、ビーチショップハウスとリゾートヴィラを合わせると約3万戸となっています。
流動性が低いため、リゾート不動産の在庫は日々増加しています。
このような状況に直面し、プロジェクト投資家は市場の需要を刺激するために、早期返済割引、金利支援、元本猶予期間、リースバック契約など、多くの優遇政策を広く適用し続けています。一部のプロジェクトでは、早期返済の顧客向けにリゾートヴィラの価格が40～50%引き下げられています。
リゾート不動産市場が冷え込んでいる原因と存在は、観光産業の回復に関わる問題を含め、明確に指摘されています。観光客数の減少により、リゾート不動産の収益性は大幅に低下し、多くの投資家がこの市場への関心を失っています。
観光産業は短期的には回復しないだろう
サヴィルズの調査によると、アジア太平洋地域を除く世界のほとんどの国で、ホテルなどのレジャー需要に対する事業活動は徐々にパンデミック前の水準まで回復しつつある。
東南アジアでは、シンガポールが平均客室料金（ADR）の上昇に牽引され、回復を牽引しています。タイも順調な回復を見せています。一方、ベトナム市場では、稼働率とADRの両面で、ビジネス活動はパンデミック前の水準を下回っています。
サヴィルズ・ホテルズ・ディレクターのマウロ・ガスパロッティ氏は、「ベトナムのリゾート市場に影響を与えている要因は、短期、中期、長期の3つのグループに分けられます。それぞれのグループが市場の回復プロセスに異なる影響を与えています。短期的には、2019年にベトナムを訪れた外国人観光客の32%を占めていた中国人観光客の不在が、リゾート事業に多くの課題をもたらしました。さらに、長距離航空運賃の高騰も、ヨーロッパの観光市場など、一部の市場の回復に影響を与えています。2019年の同時期と比較すると、ベトナムを訪れたヨーロッパ人観光客の総数は、パンデミック前の水準より約38%低いままです。」と述べています。
サヴィルズ ホテルのディレクター、マウロ ガスパロッティ氏。
データによると、2023年の最初の8か月間で、ベトナムを訪れたアジアからの観光客数もパンデミック前の水準から32%減少しました。現在、韓国はベトナムにとって最大の国際観光客市場ですが、訪問者総数は依然として2019年を下回っています。
中国のような人口の多い市場では、ベトナムへの訪問者数は合計95万人にとどまり、2019年の同時期と比較して28％に相当します。アメリカとオーストラリアの観光市場は、2019年の同時期よりも約8％減少し、合計90万人の訪問者に達し、そのほとんどはアメリカとオーストラリアからの観光客です。
需要の回復が遅いことに加え、供給過剰の状況も回復力と発展力に影響を与えています。サヴィルズ・ホテルズの統計によると、2016年以降、中高級セグメントの客室は毎年平均約15,000室が宿泊市場に参入しており、客室供給量はわずか6年で倍増しました。
ベトナムでは、国内観光客が依然として観光の牽引役となっています。2023年の最初の8か月間で、ベトナムの観光産業は8,600万人の国内観光客を迎え入れ、前年比7.8%増加しました。これは、中長期的に観光産業の成長を牽引すると期待されています。
市場供給というもう一つの課題に関して、サヴィルズの専門家は、ベトナムのリゾート産業は大きな可能性を秘めているものの、すべてのモデルが効果的に機能するわけではないと考えています。一部の投資家は、現地の市場状況を十分に評価することなく、すべてのホテルビジネスモデルが同じであると想定して市場に参入しています。
これにより、プロジェクトの計画と実施が適切に行われず、完成後の運営能力が制限されることになります。一方で、市場の実情によっては、より効率的に運営できるホテルモデルもあります。
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