不動産信用を「引き締める」提案：資本の流れが遮断され、市場が「凍結」

TPO - 専門家は、市場の健全化と不動産価格の安定という政策は正しいと指摘する。しかし、建設省が提案する「融資の引き締め」は慎重に検討する必要がある。不動産市場に対する恣意的な提案やぎこちない管理は、市場に混乱とパニックを引き起こし、甚大な影響を及ぼすからだ。一方、正しい解決策は、供給を増やし、投入コストを削減することにある。

Báo Tiền Phong•09/10/2025

慎重な信用の「引き締め」

不動産価格の統制と抑制に関する政府の決議案は、公布のため政府に提出される前に、建設省から5つの省庁に意見を求めるために送られたばかりである。

したがって、2軒目の住宅購入者は、住宅購入契約金額の50%までしか融資を受けることができません。3軒目以降の住宅を購入する場合、融資限度額は住宅購入契約金額の30%を超えず、この措置は、本決議の発効日から2027年3月1日まで適用されます。

専門家は、不動産市場の健全化を目指し、投機対策と住宅価格の安定を目指す政策は正しいと指摘している。しかし、建設省が提案した信用引き締め策は非市場的なアプローチであり、現代経済の原則に反するものである。

国家金融監督委員会元委員長代理、首相経済諮問グループ元常任委員のチュオン・ヴァン・フオック博士は、「政策は正しいが、解決策は合理的ではない。銀行の融資権を禁止または制限することは、ベトナムが長年にわたり国際的な承認を得るために努力してきた市場経済の原則に反する行政的アプローチである」と述べた。

情報科学・応用経済研究所所長のディン・テ・ヒエン博士も同様の見解を示し、商業銀行や不動産セクターの業務にこれほどまでに残酷な介入を行った国は世界に存在しないと率直に指摘した。ヒエン博士によると、融資は銀行、投資家、顧客の間の民事関係であり、この取引は信用機関法によって規制されている。行政命令を用いて介入することは違法であるだけでなく、資本市場を歪める行為でもある。

「商業銀行は、行政命令によって融資を制限することを強いられるのではなく、リスクを自由に評価し、融資を決定できる必要があります。不動産融資が禁止されても、人々は住宅購入のための消費目的で借り入れを続けることができ、これは制御が困難で、社会コストを増大させ、容易に歪みを生じさせる可能性があります」とヒエン氏は述べた。

ヒエン氏は、家族が子供のために多くの家を買うことは投機と同義ではないと述べた。同様に、賃貸用の家を買うこと、事業用のショップハウスを買うこと、あるいは単に資産を蓄積することなども、人々の正当なニーズである。融資額を30～50%に制限するのは低すぎ、経済的根拠に欠ける。

現在の市場状況を考慮して提案を慎重に検討してください。

専門家によると、建設省は今回のような恣意的な提案を避けるよう慎重に検討する必要がある。不安定な運営は市場の混乱とパニックを引き起こし、信頼を失墜させ、投資環境を悪化させるだろう。

「今日はこんな政策、明日は別の政策。投資環境はどうなるのでしょうか？」と専門家のディン・テ・ヒエン氏は問いかけ、もし承認されれば融資引き締め政策が供給不足の状況を悪化させるのではないかと懸念を示した。政策の不確実性は、企業の信頼を失わせ、一時的に投資を停止させ、市場から撤退させる可能性もある。その結果、供給はさらに狭まることになる。さらに、企業は融資引き締め規制の期限（2027年3月1日）が切れるまで、製品の市場投入を待つことで「嵐を回避」できる。2年間も待つということは、資本コストの増加を意味し、最終的にはそれが販売価格に反映され、住宅価格をさらに高騰させることになるだろう。

政策の観点から、チュオン・ヴァン・フオック博士は、国家は介入できるし介入すべきだが、適切な場所で適切な役割を果たさなければならないと考えている。具体的には、企業がプロジェクトをより迅速に実施し、市場への供給を増やせるよう、国家は法的障壁を取り除く必要がある。

特に、政府は資本生産を引き締めるのではなく、企業の投入コストを削減するための具体的な政策を講じることができます。決定的な要因の一つは、現在住宅価格の非常に大きな割合を占めている土地使用料です。

「土地は全国民の所有物であり、国家が所有者を代表して一律に管理しています。国家は企業のコスト削減のため、土地使用料を低く規制することは当然可能です。投入コストが下がれば、住宅価格は自然に下がります。これが市場介入の唯一の合理的な方法なのです」とフック氏は強調した。

マクロ的な視点から見ると、国家金融政策諮問委員会の委員であるレ・スアン・ギア博士は、不動産融資の引き締めは経済の主要な成長エンジンの一つから「呼吸管を抜く」ことに等しいと懸念している。不動産は現在、GDPの約10%を占めており、建設資材、インテリアデザイン、銀行業など、40以上のセクターを牽引している。2022年の教訓は変わらない。資本の流れが遮断されれば、市場は「凍結」し、企業は苦境に陥り、他の多くの産業が崩壊し、何百万人もの人々が職を失い、成長が脅かされるのだ。

ギア氏は、世界の不動産市場の時価総額は最大360兆米ドルに達し、これは世界のGDP（約12万米ドル）の3倍に相当し、このセクターがあらゆる経済にとって重要であることを示した。ベトナムの不動産市場の時価総額は約1兆5000億米ドルで、GDPの3倍に相当している。

「不動産ほど規模が大きく、影響範囲が広いセクターは他にありません。今、行政命令で規制を強化すれば、住宅価格が下落するだけでなく、経済停滞も招きます。中国の『三線』政策がそれを証明しています」とギア氏は警告した。

専門家によると、住宅価格高騰の主因は投機ではなく、長年にわたる法的膠着状態に起因する供給の停滞にあるという。現在、プロジェクトの承認手続きは煩雑で、実施までに5～7年、時には10年もかかる。一方で、住宅需要は着実に増加している。

「何千ものプロジェクトが棚上げされ、財務コストが上昇し、企業はそれを補うために高値で販売せざるを得なくなっています。法的なボトルネックが解消され、供給が潤沢であれば、市場は需要と供給の法則に従って自己調整するでしょう。逆に、病気の治療に間違った薬を使うと、病気は悪化するでしょう」とギア氏は分析した。