不動産は回復し、銀行の不良債権は好転…

不動産は担保の「王様」

銀行の信用エコシステムにおいて、不動産は長年最も人気があり、好まれる担保の種類でした。銀行が不動産を好むのは偶然ではありません。不動産は安定性が高く、損傷しにくく、価値が下がりにくく、さらには時間の経過とともに価値が上昇する傾向がある資産です。

この特性により、不動産は、担保価値が元本残高よりも高く評価されることが多い融資のリスクを防ぐ「壁」とみなされ、銀行が信用活動において安全なバッファーを維持するのに役立ちます。

多くの銀行の財務報告書の調査によると、住宅ローンポートフォリオにおいて不動産が圧倒的な割合を占めており、システムが不動産市場に大きく依存していることがわかります。

銀行業界の「巨人」の一つであるアグリバンクでは、2024年の顧客の抵当および質入れ資産の総額が31億9000万ベトナムドンに達し、2023年と比較して9％以上増加しました。

このうち不動産は2兆9,200億ドンで、昨年末に比べて10％以上増加し、動産（190兆ドン）や有価証券（54兆6,630億ドン）など他の資産を大きく上回った。

アグリバンクだけでなく、 BIDVやVietinBankといった大手銀行も、主に不動産を担保とした膨大な担保資産ポートフォリオを保有しています。具体的には、2024年末時点で、BIDVは担保、質権、割引された資産、有価証券の総額が33億2千万VNDに達し、VietinBankは約32億9千万VNDに達しています。これは、不動産市場と密接に連携した融資戦略において、両国有「巨大銀行」の間に顕著な類似性があることを示唆しています。

しかし、一見堅調に見えるその裏には、静かに広がりつつある亀裂が潜んでいる。SSIリサーチによると、2025年第1四半期時点で、銀行の不良債権は大きく改善しておらず、特に法的手続きが完了していない不動産プロジェクト関連の融資は、流動性と投資家の信頼の両面で「停滞」している。

その結果、これらのプロジェクトに関連する住宅ローンの一部が不良債権として再分類され、多くの株式会社商業銀行の不良債権比率が増加した。

国営商業銀行部門は、それだけにとどまらず、不動産からの連鎖反応に苦しんでいる補助産業である建設資材部門の企業に対する融資の再編からも圧力を受けている。

SSIリサーチがモニタリングしている24行の平均不良債権比率は、2025年第1四半期に2.46%に急上昇し、2023年第1四半期のピークである2.58%に迫っています。特に、延滞債権はわずか1四半期で11.6%も急増し、そのうちグループ2債務は前四半期比で2.8%、不良債権は20.4%増加しました。これは、リスクスパイラルが信用システムに深く浸透していることを示す憂慮すべき兆候です。

こうした状況において、銀行がリスク引当金の積立にそれほど積極的ではないことは注目に値する。不良債権比率はわずか88.7%に低下しており、これは過去5年間で最低水準であり、信用リスクへの対応がある程度寛容であることを示している。

VPBank Securities Companyのレポートによると、分析対象となった11行の引当金は、2025年第1四半期において貸出残高のわずか0.24%にとどまり、前年同期の0.30%から減少しました。これは、不良債権は増加する一方で引当金は減少するというパラドックスを示しています。一方で、引当金に関する要件がより厳格化されている国際会計基準（IFRS）の導入圧力は高まっています。

ベトコムバンク、サコムバンク、TPバンク、VIBは、市場の回復への期待と国立銀行の支援策もあって、引当金費用が最も大幅に減少した銀行である。

しかし専門家は、不動産市場が予想通りに回復しない場合、この期間の主観により銀行システムが「二重の負担」に直面するリスクがあると警告している。

短期的には、低金利政策と債務再編の解決策の実施により、不良債権比率は2025年前半にピークに達し、その後低下し始めると専門家は楽観視している。

しかし、長期的には、信用の「支点」として不動産に過度に依存すると、担保の価値が必ずしもローンの実際のリスクを反映しない市場の予測不可能な変動に対して銀行システムが脆弱になる可能性があります。