不動産は回復し、銀行の不良債権は好転…

不動産は担保の「王様」

銀行の信用エコシステムでは、不動産は長い間、最も人気があり好まれる担保の種類でした。銀行が不動産を好むのは偶然ではありません。不動産は安定性が高く、損傷しにくく、価値が下がりにくく、時間の経過とともに価値が上がる傾向のある資産です。

この特性により、不動産は、担保価値が元本残高よりも高く評価されることが多い融資のリスクを防ぐ「壁」とみなされ、銀行が信用活動において安全なバッファーを維持するのに役立ちます。

多くの銀行の財務報告書の調査によると、住宅ローンポートフォリオにおいて不動産が圧倒的な割合を占めており、システムが不動産市場に大きく依存していることがわかります。

銀行業界の「巨人」の一つであるアグリバンクでは、2024年の顧客の抵当および質入れ資産の総額が31億9000万ベトナムドンに達し、2023年と比較して9％以上増加しました。

このうち不動産は2兆9,200億ドンで、昨年末に比べて10％以上増加し、動産（190兆ドン）や有価証券（54兆6,630億ドン）など他の資産を大きく上回った。

Agribankだけでなく、 BIDVやVietinBankなどの大手銀行も、主に不動産を担保とした膨大な資産ポートフォリオを保有しています。具体的には、2024年末時点で、BIDVは抵当、質入れ、割引された資産と有価証券の合計価値が33億2千万ドンに達し、一方、VietinBankは32億9千万ドン近くに達しており、不動産市場と密接に結びついた信用戦略において、国営「大手」企業間の顕著な類似性を示している。

しかし、一見堅実に見えるその状況の裏には、静かに広がりつつある亀裂がある。 SSIリサーチによると、2025年第1四半期の銀行の不良債権は、特に流動性と投資家の信頼の両面で「混雑」している法的文書が不完全な不動産プロジェクト関連の融資において、大幅に改善していないという。

その結果、これらのプロジェクトに関連する住宅ローンの一部が不良債権として再分類され、多くの株式会社商業銀行の不良債権比率が増加した。

国営商業銀行部門は、それだけにとどまらず、不動産からの連鎖反応に苦しんでいる補助産業である建設資材部門の企業に対する融資の再編からも圧力を受けている。

SSIリサーチが調査した24行の不良債権比率の平均は、2025年第1四半期に2.46%に急上昇し、2023年第1四半期のピークである2.58%に近づいている。特に、延滞債権はわずか1四半期で11.6%急増し、そのうちグループ2債務は前四半期比2.8%増、不良債権は20.4%増と、いずれも増加している。これは、リスクスパイラルが信用システムに深く浸透していることを示す憂慮すべき兆候である。

その文脈において、銀行がリスク引当金の積み立てにあまり積極的ではないことは言及する価値がある。不良債権比率は88.7％と過去5年間で最低水準に低下し、信用リスクへの対応に一定の「寛容さ」が見られる。

VPBankS証券会社の報告によると、分析対象となった11の銀行の引当金費用は2025年第1四半期に未払い融資額のわずか0.24％に達し、前年同期の0.30％から減少したという。これは逆説的です。不良債権は増加しているのに引当金は減少している一方で、引当金に関してより慎重な要件を伴う国際会計基準 IFRS の導入圧力が高まっています。

ベトコムバンク、サコムバンク、TPバンク、VIBは、市場の回復への期待と国立銀行の支援策もあって、引当金費用が最も大幅に減少した銀行である。

しかし専門家は、不動産市場が予想通りに回復しない場合、この期間の主観により銀行システムが「二重の負担」に直面するリスクがあると警告している。

短期的には、低金利政策と債務再編の解決策の実施により、不良債権比率は2025年前半にピークに達し、その後低下し始めると専門家は楽観視している。

しかし、長期的には、信用の「支点」として不動産に過度に依存すると、担保の価値が必ずしもローンの実際のリスクを反映しない市場の予測不可能な変動に対して銀行システムが脆弱になる可能性があります。