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| ハノイの不動産市場では、年初からほとんどの種類の不動産で価格上昇が続いています。（出典：DN&TT） |
市場は新たな価格水準を確立する
ホーチミン市やハノイといった大都市における土地価格表の調整は、全体的な価格上昇傾向の強い兆候を生み出しています。ホーチミン市の新しい土地価格表は2024年10月から施行されており、最高価格は1区で6億8,720万ドン/㎡に達しました。一方、ハノイでは、調整後の土地価格表により、ホアンキエム区の価格は6億9,500万ドン/㎡を超え、ホーチミン市よりも大幅に高くなっています。ハノイの調整後の土地価格表は、以前の価格表と比較して2～6倍高くなっています。
改正土地法によれば、全国地価公示は2026年初頭から正式に適用される予定だ。これは重要な転換点となる。なぜなら、歴史上、新しい公示が発表されるたびに土地価格が下落した前例はなかったからだ。
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例えば、新しい土地価格制度が適用された2015年から2019年にかけて、ハノイの土地価格は10～20%上昇しました。同様に、国の土地価格制度が調整された2020年から2024年にかけても、平均約15%の上昇を記録しました。この傾向は、2026年に発表される新しい土地価格表が、現在の価格よりも高い水準で確立されることを示しており、多くの人々の投資判断に大きな影響を与えるでしょう。
市場が変化の準備を進めている今こそ、不動産投資の絶好のタイミングと言えるでしょう。新地価公示が正式に適用される前は、不動産価格はまだ比較的リーズナブルな水準にあります。投資家にとって、新地価公示適用後の価格上昇圧力を回避し、より低価格で資産を保有する絶好の機会です。
この段階で投資を行うことは、不動産価値の急速な上昇にもつながります。実際、土地価格が新たな価格帯に合わせて調整されると、初期投資家の不動産価値は飛躍的に上昇します。これは、投資家が参入し始め、市場が徐々に「ヒートアップ」していく際に、明確な競争優位性となります。
さらに、インフラ整備と経済発展のポテンシャルが高い地域は、投資家にとって魅力的な投資先となることが多い。例えば、ホーチミン市に隣接するドンナイ省、ビンズオン省、ロンアン省などは、いずれも主要なインフラ整備プロジェクトから大きな恩恵を受けている。これらの地域は不動産価値を高めるだけでなく、住宅需要の急増により、多くの大きな収益機会を生み出している。
南部のマンション価格が「静かに」上昇
ハノイの不動産市場は、年初からほとんどの種類の不動産で継続的に価格上昇を記録しています。ハノイのアパートメントとは異なり、ホーチミン市のアパートメントプロジェクトは依然として安定した価格上昇を記録しており、一部のプロジェクトでは大幅な価格上昇を記録しています。
CBREベトナムの2024年第3四半期レポートによると、ホーチミン市では新規供給は少ないものの、吸収率は改善しています。具体的には、第3四半期には、中心部から離れた地区に位置する、販売開始済みの次期プロジェクトからの新築マンションが130戸未満でした。
公式の販売供給量は少ないものの、ホーチミン市市場の最近の明るい兆しとしては、7区トゥドゥック市で過去1～2年で一時的に販売が停止されていたプロジェクトから再提供されたアパートが約300件あり、公式に販売が開始されていなかった約2,700件のアパートで予約の受付が開始されており、近い将来に販売が開始される見込みである、ということが挙げられます。
さらに、販売在庫が残っているプロジェクトのほとんどがプラスの販売率を記録し、当四半期には2,000戸以上のマンションが取引され、前四半期のほぼ2倍となりました。投資家は、支払い方法に応じた割引、多様な支払いスケジュール、ローン金利サポート、賃貸契約のコミットメントなど、多くの販売方針を引き続き適用しました。
予約段階にある一部のプロジェクトでは、販売価格が高額になると予想されており、購入者は、同様の品質で販売価格が低く、引き渡しが早い主要製品を扱う近隣のプロジェクトも検討するようになります。
2024年第3四半期時点で、ホーチミン市のマンションの主な販売価格は、純面積1平方メートルあたり6,600万ドンに達し、前四半期比4％増、前年比約8％増となった。これは主に、D-Homme（6区）、D-Aqua（8区）、Lavida Plus（7区）など、新規開業フェーズで既存のプロジェクトが販売価格を調整したことによるもので、いずれも以前のフェーズの販売価格と比較して、主な販売価格を10％～30％引き上げた。
ホーチミン市の二次流通市場は、今四半期も引き続き緩やかに上昇し、前四半期比平均3%増、前年同期比5%増となり、第3四半期には純床面積1平方メートルあたり平均4,800万ドンに達しました。今四半期は、ほとんどのマンションセグメントで二次流通価格の上昇が見られました。
特筆すべきは、サイゴンパールプロジェクトの価格が過去1年間で最大34%上昇したことである。Batdongsan.com.vnのデータによると、現在、一般的な販売価格は1平方メートルあたり8,320万ドン前後で推移している。
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| ハノイ市ドンアン区キムチュン新都市地区CT3区画の社会住宅エリアの展望図。（出典：投資家） |
ハノイには1,000戸以上の手頃な価格の住宅が建設される予定です。
投資家ハンディコとビグラセラの合弁企業は、2025年初頭にドンアン区キムチュン新都市地区（ハノイ）CT3、CT4区画で社会住宅建設投資プロジェクトの一環としてCT3プロジェクトの建設を開始する予定です。
プロジェクト管理委員会からの情報によると、ドンアン区人民委員会は2024年12月に敷地整地の進捗を加速させている。2025年1月には、ハノイ市人民委員会が合弁投資家にプロジェクト開始の手順を実行するための土地の割り当てを決定すると予想されている。
承認された計画によると、CT3区画には3棟の高層マンションが建設され、各棟は12階建て＋屋根裏1階建てとなる。総建築面積は109,000平方メートルを超え、戸数は合計1,104戸、居住人口は約4,000人となる。
CT4 土地区画では、 社会住宅プロジェクトの建設投資が完了し、2021 年第 4 四半期から使用が開始されており、12 階建てのアパート 1 棟と屋根裏部屋 1 棟、合計 484 戸のアパートが 1,500 人を超える人々の住宅ニーズを満たしています。
CT5土地区画のプロジェクトに関して、共同投資家の代表は、補償や用地整地における困難や障害を取り除き、住民の移住地を手配するためにドンアン地区人民委員会と積極的に調整していると述べた。
一方、コンソーシアムは、労働者住宅プロジェクトから社会住宅への調整を許可し、大多数の人々の手頃な価格に適したこの種の政策住宅にアクセスできる対象者をさらに拡大するという市からの報告書を検討している。
ハノイで最も地価の高い都市部を明らかに
ハノイの調整済み土地価格リストによると、タイホータイ都市圏（タイホー地区）は1平方メートルあたり1億1,300万ドンを超え、最も土地価格が高い都市圏となっている。
上記の価格は、タイホー地区の一部で、道路部分60mの市街地（場所1）の最も美しい場所に属しており、2019年に発行された土地価格表（3,480万VND/m2）と比較して225％増加しています。
また、タイホータイ都市圏では、バクトゥーリエム地区の道路に面した幅が60メートルの物件の価格が1平方メートルあたり約1億800万ドンと、210％上昇している。
ハノイの調整済み土地価格リストによると、主要道路沿いの土地価格が1平方メートルあたり1億VNDを超える都市部は5つある。
タイホータイ市街地（商号はスターレイク）に加え、ナムチュンイエン市街地（道路幅40m）の価格は1億930万VND/m2、タンフォージャオルー市街地（道路幅50m）の価格は1億430万VND/m2近く、外交団地区（道路幅60m）の価格は1億800万VND/m2近く、ミーディン・メーチ市街地（道路幅20～30m）の価格は1億100万VND/m2近くとなっている。
郊外都市部の地価も平均175～200%上昇しました。例えば、リデコ都市部（ホアイドゥック地区）では、1平方メートルあたり1,880万ドンから5,470万ドン近くまで上昇し、約190%の上昇となりました。
一方、ハノイの新たに調整された表の中で最も安い都市の土地価格は、ソンタイ町フーティン住宅地区の1平方メートルあたり1138万ドンで、以前の価格表と比較して175％上昇しました。
しかしながら、上記の価格は、最近の市場での売買価格に比べるとまだかなり低いものです。
市場や不動産取引サイトを調査すると、タイホータイ市街地をはじめとする都市部では、住宅や土地の売出価格が他の都市部と同様に3～4倍も高くなっています。例えば、タイホータイ市街地では、ヴィラやタウンハウスは1㎡あたり3億5,000万～4億ドン、アパートメントは1㎡あたり1億ドンを超えています。中には5億ドンを超える価格で売出されているヴィラもあります。
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