ホーチミン市7区で建設中の不動産プロジェクト - 写真：QUANG DINH
需要と供給の不均衡により、多くの人にとって住宅を所有するという夢はますます手の届かないものになりつつあります...
政府常任委員会は、不動産市場に関する最近の会議において、需給の不均衡に対処するため、 建設省、ベトナム国家銀行、関係省庁および地方自治体に対し、土地基金の創設、手頃な価格の商業住宅プロジェクト向けの安定した金利の中期融資パッケージの研究、住宅購入のために借り入れる若者向けの融資パッケージなど、障害を取り除く一連の解決策を実施するよう要請した。
同時に、住宅価格を抑制するため、価格操作や人為的な価格高騰の創出に対して厳しい措置が講じられる。
住宅価格は急騰している。
建設省によると、不動産市場は2025年の最初の数か月で多くの明るい兆候を示し、2024年の同時期と比較して供給と取引量の両方が増加しました。
しかし、供給は依然として限られており、市場の需要を満たしていません。また、住宅商品の構成は不均衡で、労働者や若者に適した住宅が不足しています。さらに、別荘や低層住宅の供給過剰が続いており、不動産価格や住宅価格は、困窮者にとって手が届きにくい状況です。投機、価格操作、価格高騰、そして市場の混乱は依然として続いています。
ホーチミン市では、昨年末から今年第2四半期にかけて開始されたプロジェクトのほとんどが、1平方メートルあたり1億～1億5千万ドンの高級・豪華なマンション分野に集中しており、中心部では価格がさらに高くなる。
ホーチミン市東部のトゥオイチェ紙の調査によると、トゥドゥック市の新規開発物件のマンションは、1平方メートルあたり1億ドンを超える価格で購入希望者に提示されている。アンフー交差点（トゥドゥック）付近の一部のプロジェクトでは、1平方メートルあたり1億2,000万～1億5,000万ドンという高価格を提示しているものもある。
ビンチャン地区とニャーベ地区を含む市の南部では、1平方メートル当たり6,400万～8,000万ドンの価格でプロジェクトが顧客に販売されている。
1区だけでもまだ空き部屋があるアパートはわずかだが、販売価格は1平方メートル当たり2億～3億ドンの範囲で、場所によっては4億～5億ドンに達するところもある。
新規物件市場だけでなく、築年数の古いマンション市場も高騰を続けています。稼働開始から10年近く経過した物件の中には、販売価格が倍増し、現在1戸あたり40億～50億ドンで取引されているものもあります。
市場調査会社によると、ホーチミン市郊外の手頃な価格のマンションの価格は現在、1平方メートルあたり4,500万～5,500万ドンの範囲です。この価格では、50平方メートルのマンションは約22億ドンになります。
ホーチミン市トゥドゥック市、ボー・グエン・ザップ通り沿いの集合住宅 - 写真: QUANG DINH
ハノイでは、2024年後半から現在にかけて住宅価格が急騰しており、環状3号線以外の地域でも、 1㎡あたり5,000万VND以下の商業用マンションがほぼ姿を消している。
ナム・トゥー・リエム地区（開発業者がフンイエン省やハノイのドンアン省、ジャーラム省、ナム・トゥー・リエム省などの他の地域でプロジェクトを販売している）の不動産仲介業者は、平日にもかかわらず、仲介業者やモデルハウスを見に来た人々の車やバイクでいっぱいだった。
ナム・トゥ・リエム地区の調査によると、いくつかの商業用アパートプロジェクトは、開発業者によって1平方メートルあたり1億2000万～1億6000万ドンの価格で売りに出されている。
不動産業者のミン・フオン氏によると、ナム・トゥー・リエム地区には1平方メートルあたり5,000万ドン以下の価格のマンションはもうないという。レ・クアン・ダオ通り近くのプロジェクトでは、付加価値税と管理費を除いて1平方メートルあたり1億2,000万～ 1億5,000万ドンのマンションも出ている。
眺望の良いアパートメントの場合、価格は1平方メートルあたり約1億5000万ドンです。約100平方メートルの3ベッドルームアパートメントも130億～150億ドンです。
さらに、ハノイのタンスアン地区にあるいくつかの完成したマンションは、不動産業者によって1平方メートルあたり7,400万ドンで売りに出されている一方、バクトゥーリエム地区のファムヴァンドン通りにある商業マンション複合施設のマンションは、1平方メートルあたり6,700万ドンで売りに出されている。
官僚的な問題により住宅価格が上昇する。
サイゴン5不動産開発株式会社のグエン・ホアン・ミン副社長は、トゥイチェー紙に対し、ホーチミン市のような大都市の住宅価格は行政手続きのボトルネックもあって高騰しすぎていると語った。
例えば、2018年から開発が進められていた企業のプロジェクトが手続き段階で「行き詰まり」、住宅の予想価格が当初の価格の2倍以上になるという事態が起きた。
ミン氏は、2020年までに1平方メートルあたり2,600万～2,800万ドンの価格で市場に投入された、8区における同社の最初のプロジェクトの例を挙げた。
しかし、法的障害により、プロジェクトは現在まで一時停止されており、同社は510億ドンを超える追加の銀行利息負債を負うことになったほか、その他多くの財務コストの増加も招いている。
そのため、今年中にプロジェクトを立ち上げて販売する場合には、財務コストに加え、建設資材、工事費、経費などの他のコストも増加しているため、販売価格を再計算し、少なくとも2倍に引き上げる必要があると同社は予想している。
「手続き上の障害がなければ、すぐに建設・販売でき、4～5年前には住民が入居していたでしょう。しかし、プロジェクトが遅れているため、その資金超過分は最終的に販売コストに加算され、住宅購入者がその負担を負わなければならなくなり、住宅価格が個人や企業が望むような手頃な価格にならないのです」とミン氏は説明した。
Trung Thuy Groupの副社長であるDuong Thanh Thuy氏によると、アパートプロジェクトの場合、土地のコストは30％に過ぎず、建設に3年かかる場合は財務コストが30％を占め、以前は15％に過ぎなかった建設コストが現在では20～25％に増加しているという。
彼女によれば、これらは「固定」コストであるため、法的手続きによりプロジェクトが遅れ、進捗が遅れ、それが4年に及ぶと、財務コストは40％増加し、さらに遅れると財務コストも「膨れ上がる」ことになる。
多くの住宅プロジェクトで起きているように、土地価格が高止まりし、資金調達コストが年々上昇するのであれば、手頃な価格の住宅は不可能となるでしょう。
ベトアンホア社のトラン・カン・クアン取締役も同様の見解を示し、不動産価格の手頃さを左右する最も重要な要素は地価の安さだと考えている。建設資材のコストは不動産価格全体に大きな影響を与えない。
ホーチミン市の中心部にある50平方メートルのアパートの価格が50億ドンの場合、材料費は約10億ドンに過ぎず、販売価格の約15〜20％のわずかな部分を占めます。
ホーチミン市ビンタン区で住宅建設の手続きを進める住民たち - 写真：HUU HANH
初めて住宅を購入する人にはサポートが必要です。
住宅不足に対処するには、特に手頃な価格の住宅分野で住宅供給を急速に増やす解決策が必要であることに企業も専門家も同意しています。
さらに、年齢に関係なく初めて住宅を購入する人を支援する政策が必要であり、最も明確な支援の形は金利政策です。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、ハノイ市とホーチミン市の中心部の土地不足を考慮して、手頃な価格の住宅を開発するために、この2つの都市の郊外地域で土地を計画し割り当てる必要があると考えています。
手頃な価格の住宅を開発するためには、両都市の中心部につながる既存の交通インフラを備えた土地区画が優先されるべきである。
残りの地域では、手頃な価格の商業住宅のための土地計画を、人々に適した居住空間を創出するための交通インフラへの投資と同期させる必要がある。
さらに、手頃な価格の住宅を開発するには、政府が地方当局と協力してハノイ市とホーチミン市周辺省の人々のための手頃な価格の住宅の開発を計画するという特別な戦略が必要です。
一方、グエン・ホアン・ミン氏は、政府機関が法的手続き上の障害を迅速に排除すれば、企業はより早く建設を開始でき、プロジェクトにかかる財務コストは削減され、住宅価格を構成するコストも低下すると考えている。
一方、チュン・トゥイ・グループの副会長は、土地と金融のコストを調整する必要があり、政府は土地コストを現在の30％ではなく20％程度に調整する可能性があると示唆した。
特に、非財務的対策（本質的には財務的解決策）は、手続きを迅速化することで促進され、プロジェクトが実施遅延状態に陥ることを防ぐことができます。
たとえば、財務コストが 3 年間で 30% に達する代わりに、政府は企業と提携してこれらのプロセスを 1 年以内に処理し、財務コストをわずか 10% に削減する必要があります。
「これら2つのことが実現すれば、プロジェクト開発コストの大幅な削減が住宅価格に明らかな影響を与えるでしょう。企業は許容できる利益率を維持するだけでよくなり、残りのコストは削減され、一般の人々にとって住宅へのアクセスが容易になります」とトゥイ氏は付け加えた。
企業の財務コストを削減するためには、行政手続きの合理化が必要です。（写真：ホーチミン市ニャーベ区グエン・フー・トー通りの不動産開発 - 撮影：トゥ・チュン）
* グエン・クオック・ヒエップ氏（ベトナム建設業者協会会長）
その主な負担を負うのは買い手だ。
現在、不動産市場は「地価が住宅価格を追いかけ、住宅価格が地価を追いかける」という状況にあり、最終的には買い手が価格変動のしわ寄せを受けるという悪循環に陥っています。こうした状況の一因は、地価が規制されていないことにあります。この規制によって、地価は世界最高水準にまで高騰している可能性があります。
同じプロジェクトでも、前回の土地割り当て決定とその後の土地割り当て決定のわずか数か月の違いにより、価格が 20% 上昇する可能性があります。これは不合理であり、住宅価格の上昇につながります。
したがって、当局が介入し、土地価格を調和のとれた形で管理・制御すべき時が来ている。
さらに、土地評価などの煩雑な行政手続きにより、企業は融資金利や土地使用料といった追加費用を負担することになり、その額は数百億、場合によっては数千億ドンに上ります。これらの費用はすべて売却価格に上乗せされます。
住宅価格を抑制するためには、現在の無秩序な状況を回避し、土地価格に関する国家管理の仕組みを早急に確立し、行政手続きを迅速化して企業の財務コストを削減する必要がある。
* グエン・クオック・フン博士（ベトナム銀行協会副会長兼事務総長）：
優遇融資パッケージは適切な受取人に分配される必要がある。
特に住宅を購入する若者向けに、手頃な住宅ローンのための安定した金利の中期融資パッケージを導入することは正しい政策です。
しかし、この融資パッケージが本当に効果を発揮するためには、現在市場で住宅を売買している人たちが、居住目的で購入しているのか、それとも投資や投機目的で購入しているのかを検討する必要があります。
現在、取引の大部分は投資家同士の売買です。この状況が管理されなければ、真に住宅購入を必要としている人々に融資資金が届かなくなってしまいます。
さらに、融資パッケージの対象となる受給者、および融資の基準と基準を明確に定義する必要があります。理想的には、この融資パッケージは初めて住宅を購入する人のみに提供されるべきです。
3,500万～4,000万VND/m2の商業用物件が適しています。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、手頃な価格の商業住宅とは、平均所得層および低所得層が購入できる住宅を指します。したがって、このタイプの手頃な価格の商業住宅の価格は、1平方メートルあたり3,500万～4,000万ドンの範囲になります。
建設省の試算によると、現在、高層マンションの1平方メートル当たりの建設費は約2,000万ドン/平方メートルなので、販売価格が3,500万～4,000万ドンであれば、投資家はすでに利益を上げていることになる。
現在のマンション価格構造における土地費用については、ハノイ中心部以外の地域では通常、販売価格の20～25%を占めています。一方、市内中心部のプロジェクトでは、土地費用が総価格の50%にまで上昇することもあります。
ハノイの不動産市場 - 写真：NAM TRAN
家を買う機会を失うのではないかと心配。
何百万人もの人々、特にハノイやホーチミン市のような大都市に住む若者や中間所得層の人々にとって、マイホームを持ち、安定した生活を築くという夢はますます遠のいてきている。
すでに高騰している住宅価格は今や急騰しており、労働者の収入は停滞したままで、多くの会社員や公務員の住宅購入計画は事実上崩壊している。
「私は区の司法官として働いており、妻は公証人として働いています。いくらか貯金はありますが、現在の住宅価格の高騰により、妻と私は家を買う機会がなくなりました。稼いだお金を投資に回したため、現在も家族で賃貸住宅に住んでいます」と、ホアン・ヴァン・ミンさん（40歳、タインホア省出身）は語った。
一方、グエン・トゥ・トランさん（34歳、フート省出身）は、10年以上貯金をして、ある程度のお金が貯まったものの、市場を調査した後でも、約30平方メートルのアパートを購入するにはまだ足りないと語った。
「独身でアパートを買いたいのですが、調べてみたら、良いものでも20億ドンくらいかかることが分かりました。都心部で30平方メートルのアパートが月々800万ドンくらいなので、賃貸することにしました」とトランさんは語った。
ベトナム不動産協会の専門家によると、不動産市場では現在、手頃な価格のアパートが不足しており、そのため市場に出す物件を保有する開発業者は高値で売却しているという。
最近の住宅購入者のほとんどは、住宅を購入し、価格が上昇して利益が出るまで待つという考えを持つ投資家であるため、市場に出ている住宅価格は現実的ではありません。
不動産価格の上昇要因としては、土地価格、建設資材価格、ローン金利などが挙げられる - 写真：TU TRUNG
手続きを簡素化し、住宅投資コストを削減します。
政府常任委員会が不動産市場の発展を安全、健全、持続可能な方向に促進するための結論における重要な解決策の 1 つは、地方分権と権限委譲を強化し、行政手続きを最小限に抑えることです。
政府常任委員会は、地価、建設資材価格、融資金利など不動産価格の上昇原因の検討と解明を求めるとともに、各省庁、各部門、地方自治体に対し、重複した不要な行政手続きを最小限に抑えることに注力し、複雑な書類作成や文書作成要件を直ちに排除するよう要請した。
処理時間と行政コンプライアンスコストをそれぞれ少なくとも30%削減します。これには、投資政策の承認、プロジェクト評価、設計（特に建設許可手続き）、検査および受入試験に関連する手続きの削減、承認前チェックの削減、承認後チェックの強化などが含まれます。
さらに、解決策としては、供給を増やし、価格を下げ、特に中低所得層の人々の実際の住宅ニーズを満たす多様な不動産セグメントを開発することなどが挙げられます。
特に、政府は、若者や真に住宅を必要とする人々を支援し、住宅へのアクセスを向上させ、憲法に規定されている住宅権の実現に貢献するための政策の研究と開発を要請する。
ベトナム国家銀行は、120兆VND規模の優遇融資プログラムへの参加を銀行に指導・促すことに注力する必要がある。さらに、各省庁には「国が管理する電子不動産・土地使用権取引センター」のモデルを研究・提案する任務が課されている。
これは、株式市場取引と同様に、取引、公証、課税、登録など、すべての段階を網羅する統合システムです。このモデルにより、情報の透明性が確保され、価格操作、脱税、市場詐欺が防止されます。
出典: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-thao-go-phap-ly-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm
コメント (0)