セカンドホームローンの制限案：政策を軌道に乗せるには「ライブ」データが必要

不動産投機を抑制し、住宅価格を落ち着かせるためにセカンドハウス購入向けローンを制限するという建設省の新たな提案に関して、不動産市場研究評価研究所の副所長であるトラン・スアン・ルオン博士は次のように断言した。「ファーストハウスとセカンドハウスを区別するという建設省の提案は必要です。」

― 資本フローが引き締まると、市場心理は確かに変化します。これは市場の減速につながるのでしょうか、それとも、資本が本来のターゲット、つまり真の住宅購入者へと回帰する機会となるのでしょうか。

現在の状況下で住宅を購入する方々には、特に大都市において住宅購入が非常に困難であることに、心よりお見舞い申し上げます。また、住宅価格という特殊な商品市場を規制する責任を負っている建設省にも、同情の念を禁じ得ません。住宅価格は社会保障だけでなく経済にも大きな影響を与えます。住宅価格が維持されなければ、安全保障や国防にも影響を及ぼします。

課税や政策立案を行う前に、データが必要だと私は考えています。しかも、それは「生の」データ、つまりクリーンなデータでなければなりません。現状ではそれが入手できないため、政策は往々にして長期的なビジョンを欠いた「臨床的」なものになってしまっています。

建設省によるファーストハウスとセカンドハウスの区分化の提案は必要であり、世界の潮流にも合致しているが、これは短期的な解決策に過ぎない。長期的には、データと法制度を連携させ、適切な目標達成を図る必要がある。

税制が性急に適用されれば、市場への影響は確実で、市場の「急ブレーキ」を引き起こし、連鎖反応を引き起こす可能性があります。税制が施行されれば、影響を受ける主体は明確になるため、慎重な準備が必要です。

不動産市場の発展に関しては、国家管理者として、不動産は不可欠な商品であるため、安定性を維持することが重要です。まず、土地は国民の所有であり、国家が管理するものであるため、投資家にとってクリーンな土地供給を確保するための措置を講じる必要があります。企業が時間をかけすぎると、行政コストが住宅価格に押し上げられてしまいます。

資本源に関して言えば、ベトナムは現在、このセクター向けの長期資金を保有しておらず、主に商業銀行に依存しています。一方で、銀行は利益と融資の安全性を確保する必要があります。

人々の収入に関するデータが不完全なため、銀行は債務返済能力を判断することが難しく、住宅購入者がローンを利用することが困難になる。

シンガポールや韓国など多くの国では、人々は就職後すぐに収入から住宅貯蓄基金を積み立てます。住宅価格の40～50%を貯蓄すると、残りは国から優遇金利で長期融資されます。

そのおかげで、彼らは持続可能な住宅目標を確保するためのきれいな土地と長期的な資本の両方を持っています。ベトナムでは土地と資本へのアクセスが難しく、社会住宅は商業住宅と同じ手続きであるため、この問題を解決するのは非常に困難です。

- 企業と不動産ブローカーの観点から、資本フロー規制によってリスクを抑制し、市場を安定させて低迷しないようにするために、ベトナム不動産ブローカー協会は建設省と銀行に対して何か提案や提言はありますか？

データの観点から言えば、適切なターゲットへの融資は、結局のところデータにかかっています。まず個人データです。私たちは個々の借り手だけでなく、彼らの関係性も把握しており、これはデータによって可能になります。データが完全になれば、不動産名義に子供が名乗ることはなくなり、適切なターゲットに融資できるようになります。

早急にデータセットを構築する必要があります。そうして初めて、長期的かつ的確な解決策を導き出すことができます。データがなければ、最善の解決策をどのように見つけるかを問うことは困難です。短期的には、国家管理の改善、銀行の監督、検査、審査、事後監査の強化が必要です。

現在の住宅価格の上昇を見ると、関係者全員が利害関係を持っています。例えば、行政手続きにおいては、発行者が利害関係を持ちます。資本支出の段階では、銀行関係者も利害関係を持ちます。さらに、仲介業者も存在します。これらすべてが積み重なって、住宅価格を非常に高騰させているのです。

私の意見では、長期的には、個人データ、人間関係、財務状況、キャッシュフロー、そして資金源といった標準的なデータが必要です。そのお金がクリーンなものであるかどうかに関わらず、私たちはそれを管理しなければなりません。なぜなら、最近では価格を気にせずに家を買う人がいるからです。これはマネーロンダリングの兆候です。キャッシュフローを管理できなければ、非常に危険です。

現状では、検査、監督、事後監査の強化といった短期的な解決策が必要です。建設省や財務省といった省庁が連携して実施する必要があります。十分なデータが得られてから政策を策定するのを待っていては、手遅れになってしまいます。