金利は徐々に上昇している
多くの銀行の貯蓄金利は、長い間低水準で推移していたが、短期的には静かに上昇しており、貸出金利も上昇傾向にある。
インド中央銀行は流動性支援政策を維持し、金融引き締めの兆候を示していないものの（6月以降、国債を通じた資金引き出しのチャネルを再開していないため）、金利水準は現在、大きな圧力にさらされている。
インフレ圧力の再燃と世界主要中央銀行の慎重な政策運営により、低金利を維持する余地は狭まっている。
こうした状況において、信用に大きく依存している不動産市場は、回復と発展に向けて大きな試練に直面している。
ベトナム不動産協会（VAR）の報告書によると、金利が急上昇した場合、まず最初に、そして最も顕著な影響は市場の流動性の低下であるという現実が明らかになっています。住宅購入者、特にローンを利用している人は、資金計画を見直す必要があるでしょう。
一方、不動産投資家は、予想される収益性が資本コストの増加を相殺する可能性が低いため、ポートフォリオの拡大計画に対してより慎重になっている。
同時に、プロジェクト開発企業は二重のリスクに直面しています。需要が減少する一方で、財務コストが増加するとキャッシュフローが鈍化し、新規供給が減少するからです。供給が減少すると取引が停滞し、価格が前期のような上昇基調を維持することが難しくなります。
不動産は、大きな財務レバレッジを利用するという特性上、金利変動の影響を最も直接的かつ深刻に受ける投資チャネルです。過去には、ベトナムの不動産市場は2011年から2013年にかけて、貸出金利が年18～20%の閾値を超えた際に急激な下落を経験しました。
多くの企業や投資家は損失を抑えるために資産を売却せざるを得なくなり、市場は長期間「凍結」し、多くの地域で不動産価格が中心部でも30～40％下落した。
その理由の一つは、不動産プロジェクトや資産の投資サイクルが長期にわたるのに対し、短期融資に依存する投資心理にあります。資本コストが急激に上昇すると、キャッシュフローが阻害され、流動性不足のリスクはほぼ避けられません。
住宅ローンの優遇措置も圧力となっています。近年、市場を活性化させるため、多くの投資家や商業銀行が、年5.5%からの優遇金利、さらには無利息、元本据置期間最大5年といった住宅ローンパッケージを導入しています。この政策は、多くの人々や投資家が安価な資金で不動産を所有できるよう支援しています。
しかし、優遇期間はあくまでも一時的なものであり、変動金利期間に入り、一般金利水準が上昇すれば、債務返済圧力は急激に高まります。
VARは、多くの顧客が「元金を支払っていないのに利息が倍増している」という状況に陥っていると考えています。市場の流動性が低い場合、損失を抑えるために商品を転売することが困難になり、信用システムに不良債権リスクが再び発生する可能性があります。
大きな圧力にさらされる不動産業界
VARの評価：不動産業は現在、金利上昇の影響を最も受けているグループです。一方で、プロジェクト実施のための融資にかかる財務コストの上昇を余儀なくされ、他方では、住宅購入のための融資へのアクセスが困難になると、市場における購買力が低下します。
一方、社債による資金調達ルートは未だ完全には回復していない。新規発行は依然として慎重である一方、償還社債の残高は依然として高い水準にあり、多くの企業は土地資金の売却、建設工事の遅延、あるいは請負業者や銀行との返済期限延長交渉などを通じてキャッシュフローの調整を迫られている。
特に、供給の大部分が将来のプロジェクトであるため、顧客からのキャッシュフローが途絶えると、財務上の圧力がさらに大きくなります。
信用コストが上昇し、他の資金調達チャネルがまだ整備されておらず、多くの投資家の資金力が限られている場合、多くのプロジェクトが中断または遅延するリスクがあり、購入者と二次投資家の信頼に影響を与えます。
長期にわたる高金利は、進行中のプロジェクトに影響を与えるだけでなく、土地資金を拡大し、新しいプロジェクトを開始する能力も弱めます。
実際、銀行は市場が低迷している時期には、リスクの高さから金利を引き上げる傾向があります。特に土地や建設コストの高騰という状況下では、多くの企業は損失を抑えるため、投資を拡大するのではなく「現状維持」を選択する傾向があります。
その結果、住宅供給は中期的に大幅に減少するリスクがあります。さらに、金利の上昇は間接的に公共投資やインフラコストにも影響を与えます。
原材料価格、人件費、用地造成費用の上昇により、多くの主要な交通プロジェクトの進捗が遅れています。これは、かつて「インフラ整備の恩恵を受ける」と予想されていた地域の価格上昇期待に直接影響を及ぼし、多くのセカンダリー投資家を困難な立場に追い込んでいます。
多くの課題に直面しているにもかかわらず、ベトナムの不動産市場の長期的見通しは、大きな実質住宅需要と強力な都市化の基盤のおかげで、依然として明るい。
VARは「 経済が成長を続ける中、住宅、産業用不動産、賃貸オフィス、小売などの分野では依然として安定した需要が維持されている」と評価した。
ベトナム不動産協会（VARS）は、現在の金利がまだ低く、供給が回復している時期に、住宅購入者は好機を利用すべきだと考えている。
しかし、金利反転リスクを回避するため、借入金の利用は物件価格の50%を超えない安全な水準に抑える必要があります。購入者は、信頼できる投資家、強固な財務力、法的保証、そして建設の進捗状況を備えたプロジェクト、特に将来的に建設される住宅物件を選ぶことを優先すべきです。
出典: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html
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