新たな文脈における不動産

これらは不動産市場の法的枠組みを再構築する、根幹を成す重要な法律です。政府はこれに加え、不動産市場の困難を解消し、支援するための継続的な努力を行ってきました。しかし、不動産市場は支援政策に加え、マクロ経済や国内外の金融市場の変動にも直面しており、不動産投資活動に新たな環境が生まれています。

議論の様子（写真：HNV）

これらのコメントは、7月30日午後にハノイでTheLEADERが主催したセミナー「投資の焦点：新たな状況における不動産」で明らかにされた。

多数の専門家、弁護士、経営者が参加したフォーラムでは、新たな法的規制が不動産投資活動に与える影響を分析し、企業が新たな法的枠組みに適応するために何をする必要があるかを議論したほか、新たな状況における潜在的な投資機会と戦略的投資分野を分析しました。

セミナーでは、業界団体、不動産投資・コンサルティング企業の代表者、不動産法務の専門家らが、3つの改正法が不動産市場と不動産企業に及ぼす影響、解決済みの法的問題と今後の課題、不動産市場は新たなサイクルに入ったのか？、不動産価格の動向、潜在的投資分野、投資キャッシュフローのある不動産セグメントの魅力、新たな法的規制、市場の変化、顧客嗜好への適応のための事業戦略、不動産への信用流入と不動産債券への圧力などについて議論しました。

CBREベトナムのシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏がセミナーで講演（写真：PV）

不動産市場の明るい見通し

セミナーで講演したCBREベトナムのシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は、近年のベトナム経済成長の原動力の一つに、引き続き順調に増加しているFDI資本フローを挙げた。2024年の最初の6か月間、ベトナムは依然として地域におけるFDI誘致（登録および支払の両方の面で）の主要国の一つである。この資本額は経済成長全体に貢献し、不動産開発、特に産業用不動産の開発を促進する。アン氏によると、もう一つの成長原動力は、2024年の最初の6か月間の輸出入が14.5%回復し、国のGDPの大幅な回復に貢献することだ。この輸出入収支の回復は、世界的な需要の回復によるものだ。さらに、COVID-19パンデミックによる長期の影響を受けた後、ベトナムに戻る国際観光客数の増加にも言及する必要がある。この数は、ベトナムへの国際訪問者数が1,800万～1,900万人に達する可能性があると予想されている。さらに、国内観光客数は、観光産業全体、特に観光不動産にとって、これまでも、そしてこれからも、プラスの原動力であり続けることを言及しておく必要があります。加えて、ベトナムは多くの課題にも直面しています。例えば、インフレは不動産価格に影響を与えており、人々の支出を圧迫し、特に金利に影響を与える可能性があります。過去、金利は比較的低水準から中程度に維持されており、これが近年の経済と不動産市場の成長の原動力でもありました。

ハノイ弁護士会のファム・タン・トゥアン弁護士がセミナーで講演した（写真：PV）

不動産法の専門家でハノイ弁護士会所属のファム・タン・トゥアン弁護士は、新法規制の施行を背景に、不動産事業の機会を生かして課題を克服することについて共有し、住宅法2023、不動産事業法2023、土地法2024が2024年8月1日から施行されると述べた。上記3つの法律の新規制は同時に施行され、不動産セクターの事業に多くの困難をもたらしてきたいくつかの障害や重複を解消することに貢献するだろう。事業にプラスの影響を与える新しい点の他に、上記3つの法律には、まだ解決されていない、または完成に向けてさらに検討する必要がある問題がいくつかある。つまり、落札した企業が移住支援のための補償資本の前払いが遅い場合、入札が取り消される可能性がある。「土地利用プロジェクトへの投資企業は、補償や移住支援のための資金の手配が遅れた場合の法的影響に関する（新たに発生する）法的状況を予測し、入札取り消しのリスクを回避するために慎重に資金を準備する必要がある」とファム・タン・トゥアン弁護士は勧告した。

トゥアン弁護士によると、その他の欠点としては、都市部および農村部の住宅地プロジェクトに投資家承認の形式が適用されていないこと、投資政策承認の形式での「住宅地」を伴わない商業住宅プロジェクトが依然として「行き詰まっている」こと、不動産プロジェクトにおいて技術インフラを備えた土地使用権を組織に譲渡することでプロジェクトの一部を譲渡する際の「境界」が定まっていないこと、土地価格決定に関する新規制が依然として企業にとって「未知の」リスクとなっていること、不動産関連法の施行により市場構造や事業規模の変化がもたらされることなどが挙げられます。

ベトナム不動産協会副会長グエン・ヴァン・ディン博士（写真：PV）

不動産市場への新たな法的影響を信じる

セミナーで講演したベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、不動産市場関連法の新たな点について指摘しました。例えば、中央政府が5年ごとに定める規制以前の地価表などです。しかし、現在では地価表は毎年更新され、地方自治体に分散されています。地価情報は厳格かつ明確に開示されているため、より公平で公正な取引環境が整えられています。さらに、投資、公営住宅、外国人への住宅販売に関する規制などは、将来的に、より魅力的でより優れた取引環境を生み出す新たな規制です。

一方、G-Homeのグエン・ホアン・ナム社長は、法律が大幅に緩和されたことで、新しい通達によってすべての困難が取り除かれ、投資家が安心して社会住宅を建設できるようになると期待していると述べた。

DTJグループのグエン・クオック・カン会長は、工業用不動産を高く評価し、ベトナム経済は世界経済の全般的な困難の影響を受けていますが、ベトナムの工業生産の魅力は非常に高く、外国投資資本誘致の「ホットスポット」とみなされていると述べました。さらに、ベトナムのインフラと港湾は大幅に整備されています。フンイエンやハナムといった発展した工業用不動産市場は交通インフラが整備されており、多くの国内外の投資家を惹きつけています。さらに、近年の政府政策も工業団地不動産に多大な支援を提供しており、特に新法により、法的手続きが完了した工業団地不動産の譲渡が可能になりました。しかし、投資家は多額の資本要件、回収期間の長さ、利益の低さ、流動性の低さといった課題にも直面しています。政府は、グリーン要素を重視したグリーン産業の発展を目指しています。

不動産市場の全般的な評価について、FiinRatingsの分析・信用格付けディレクターであるLe Hong Khang氏は、今後1～2年の市場見通しは依然として緩やかな回復にとどまるだろうと述べた。法規制や政策要因によるプラス要因が浸透するには時間を要するだろう。