新たな文脈における不動産

Việt Nam•30/07/2024

これらは、不動産市場の法的枠組みを再構築する重要な基本法です。政府はこれに加え、不動産市場の障壁を取り除き、支援するための継続的な努力を行ってきました。しかし、こうした支援政策に加え、不動産市場は国内外のマクロ経済および金融市場の変動にも直面しており、不動産投資活動に新たな環境が生まれています。

セミナーの様子（写真：HNV）

これらの点は、7月30日午後にハノイでTheLEADERが主催したセミナー「投資の焦点：新たな文脈における不動産」で明らかにされました。

多数の専門家、弁護士、経営者が参加したセミナーでは、新たな法的規制が不動産投資活動に与える影響の分析、企業が新たな法的枠組みに適応するために何をする必要があるかの議論、新たな状況における潜在的な投資機会と戦略的投資分野について分析が行われました。

セミナーでは、業界団体、不動産投資・コンサルティング会社、不動産法務の専門家らが、3つの改正法が不動産市場と不動産事業に及ぼす影響、解消された法的障壁、残された課題、不動産市場が新たなサイクルに入ったかどうか、不動産価格の動向、潜在的投資分野、投資資金にとっての様々な不動産セグメントの魅力、新たな法的規制、市場の変化、顧客の嗜好に適応するための事業戦略、不動産への信用流入と不動産債への圧力などについて議論した。

CBREベトナムのシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏がセミナーで自身の見解を述べた（写真：PV）

不動産市場の明るい見通し

セミナーで講演したCBREベトナムのシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は、近年のベトナム経済成長の原動力の一つに、継続的なFDI（外国直接投資）の堅調な成長が挙げられると断言した。2024年上半期、ベトナムは引き続き地域におけるFDI（登録済みおよび支払済み）誘致において主要国の1つであった。この資金は経済成長全体に貢献し、不動産開発、特に工業用不動産の開発を加速させた。アン氏によると、もう一つの成長原動力は2024年上半期の輸出入の回復で、14.5%に達し、国のGDPの回復に大きく貢献した。この貿易収支の回復は世界的な需要の回復によるものである。さらに、COVID-19パンデミックによる長い期間の影響を受けた後、ベトナムに戻る国際観光客数の増加も言及する必要がある。ベトナムを訪れる国際観光客数は1,800万～1,900万人に達する可能性があると予測されている。さらに、国内観光客数は、観光産業全体、特に観光関連不動産にとって、これまでもそしてこれからも、プラスの原動力であり続けます。さらに、ベトナムは多くの課題にも直面しています。例えば、インフレは不動産価格に影響を与え、消費者支出を圧迫し、特に金利に影響を及ぼす可能性があります。かつては金利が比較的低水準から中程度であり、それが経済と不動産市場の成長の原動力となっていました。

ハノイ弁護士会のファム・タン・トゥアン弁護士がセミナーで自身の見解を述べた（写真：PV）

ハノイ弁護士会所属で不動産法の専門家でもあるファム・タン・トゥアン弁護士兼法学修士は、新法規制の施行を背景に不動産事業の機会の捉え方や課題克服についての見識を共有し、住宅法2023、不動産事業法2023、土地法2024が2024年8月1日に発効すると述べた。同時に発効するこれら3つの法律の新規制は、不動産セクターで事業を展開する企業に多くの困難をもたらしてきたいくつかの障害や重複を解決するのに役立つだろう。企業にプラスの影響を与える新しい点の他に、これら3つの法律にはまだ対処されていない問題や改善のためにさらなる調査が必要な問題がいくつかある。これには以下が含まれる。入札に勝利した企業が補償金や移住支援金の支払いが遅い場合、契約がキャンセルされる可能性がある。「土地利用プロジェクトに投資する企業は、補償や移住支援のための資金配分の遅れがもたらす法的影響に関する（新たに生じる）法的状況を予測し、入札取り消しのリスクを回避するために資金面で徹底的に準備する必要がある」とファム・タン・トゥアン弁護士は勧告した。

トゥアン弁護士によると、その他の問題点としては、都市部および農村部の住宅地プロジェクトに対する投資家の承認が得られていないこと、投資政策フォームに基づいて承認されたが「住宅地」を伴わない商業住宅プロジェクトが依然として「行き詰まっている」こと、プロジェクトの一部を譲渡することと、不動産プロジェクト内の既存のインフラを伴う土地使用権を組織に譲渡することの区別が明確でないこと、土地評価に関する新たな規制が企業にとって「リスクを伴う未知数」のままであること、そして、不動産関連法が施行されれば、市場構造と事業規模の変化につながることが挙げられます。

ベトナム不動産協会副会長、グエン・ヴァン・ディン博士（写真：PV）

新しい法的枠組みが不動産市場に与える影響を信じている。

セミナーでの直接討論において、ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、不動産市場関連法のいくつかの新たな側面を指摘しました。例えば、以前は5年に一度中央政府が決定していた地価表が、現在は毎年更新され、地方レベルへの権限委譲が進んでいます。地価情報はより厳格かつ明確になり、より公平で公正な競争環境が確保されています。さらに、投資、公営住宅、外国人向け住宅販売に関する規制は、将来的に、より魅力的で魅力的な競争環境を創出する新たな規定となっています。

一方、G-Homeのグエン・ホアン・ナム社長は、法的制限が大幅に緩和されたことで、新たな通達によってすべての困難が取り除かれ、投資家が自信を持って社会住宅を建設できるようになることを期待していると述べた。

DTJグループのグエン・クオック・カン会長は、工業用不動産を高く評価し、ベトナム経済は世界経済の全般的な困難の影響を受けていますが、ベトナムの工業生産の魅力は非常に高く、外国投資誘致の「ホットスポット」とみなされていると述べました。さらに、ベトナムのインフラと港湾は大幅に改善しています。フンイエンやハナムといった工業用不動産市場は良好な交通インフラを備えており、国内外の多くの投資家を惹きつけています。さらに、近年の政府政策も工業用不動産セクターに多大な支援を提供しており、特に工業用不動産の譲渡を認める新法により、法的枠組みが整備されました。しかし、投資家は多額の資本要件、長期の返済期間、利益の低迷、流動性の低さといった課題にも直面しています。政府は、環境に配慮した要素を重視したグリーン産業の育成を目指しています。

FiinRatingsの分析・信用格付けディレクターであるLe Hong Khang氏は、不動産市場の総合的な評価において、今後1～2年間の市場見通しは引き続き緩やかな回復基調を維持すると予測しています。法制度や政策による好ましい変化が効果を発揮するには、時間がかかるでしょう。