新たな文脈における不動産

Việt Nam•30/07/2024

これらは、不動産市場の法的枠組みを再構築する重要な基本法です。これに加え、政府は不動産市場の障害を取り除き、支援するために継続的な努力を重ねてきました。しかし、支援政策に加え、不動産市場は国内外のマクロ経済および金融市場の変動にも直面しており、不動産投資活動にとって新たな状況が生まれています。

セミナーの様子（写真：HNV）

これらの点は、7月30日午後にハノイで開催された、TheLEADER主催のセミナー「投資の焦点：新たな状況における不動産」で明確にされた。

多数の専門家、弁護士、経営者が参加したこのセミナーでは、新たな法的規制が不動産投資活動に与える影響の分析、企業が新たな法的枠組みに適応するために必要なことの議論、そして新たな状況下における潜在的な投資機会と戦略的な投資分野の分析が行われた。

セミナーでは、業界団体、不動産投資・コンサルティング会社、不動産法務専門家の代表者が、改正された3つの法律が不動産市場と不動産事業に与える影響、解消された法的障害、残された課題、不動産市場が新たなサイクルに入ったかどうか、不動産価格の動向、潜在的な投資分野、投資資本にとっての様々な不動産セグメントの魅力、新たな法的規制、市場の変化、顧客の嗜好に適応するための事業戦略、不動産への資金流入と不動産債券への圧力について議論した。

CBREベトナムのシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏がセミナーで自身の見解を述べた（写真：PV）

不動産市場の明るい見通し

セミナーで講演したCBREベトナムのシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は、近年のベトナムの経済成長の原動力として、外国直接投資（FDI）の力強い成長が挙げられたと述べた。2024年上半期、ベトナムは地域におけるFDI（登録額および支出額）誘致において、引き続きトップクラスの国の一つとなった。この資本は経済全体の成長に貢献し、特に工業用不動産を中心とした不動産開発を促進した。アン氏によると、もう一つの成長要因は、2024年上半期の輸出入の回復で、14.5%に達し、国のGDP回復に大きく貢献した。この貿易収支の回復は、世界的な需要の回復によるものである。さらに、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）のパンデミックの影響を長期間受けた後、ベトナムに戻ってくる外国人観光客の増加も特筆すべき点である。ベトナムを訪れる外国人観光客の数は1,800万～1,900万人に達すると予測されている。さらに、国内観光客数は、観光産業全般、特に観光関連不動産にとって、これまでも、そしてこれからもプラスの推進力であり続けています。一方で、ベトナムは多くの課題にも直面しています。例えば、インフレは不動産価格に影響を与え、消費支出を抑制し、特に金利に影響を与える可能性があります。以前は、金利は比較的穏やかから低水準であり、それが経済と不動産市場の成長の原動力となっていました。

ハノイ弁護士協会のファム・タイン・トゥアン弁護士がセミナーで自身の見解を述べた（写真：PV）

不動産ビジネスが新たな法規制の施行という状況下で機会を捉え、課題を克服するための洞察を共有するハノイ弁護士会所属の弁護士で法学修士のファム・タイン・トゥアン氏は、2023年住宅法、2023年不動産ビジネス法、2024年土地法が2024年8月1日から施行されると述べた。これら3つの法律の新しい規制は同時に施行され、不動産セクターで事業を行う企業に多くの困難をもたらしてきた障害や重複を解決するのに役立つだろう。ビジネスにプラスの影響を与える新しいポイントに加えて、これら3つの法律にはまだ対処されていない、または改善のためにさらなる調査が必要な問題がいくつかある。これには、入札を落札した企業が補償と移転支援のための資金の支払いが遅い場合、契約がキャンセルされる可能性があるという問題が含まれる。「土地利用プロジェクトに投資する企業は、補償金や移転支援のための資金配分の遅延に伴う法的影響に関連する（新たに発生する）法的状況を予測し、入札取り消しのリスクを回避するために、資金面で十分な準備を行う必要がある」と、弁護士のファム・タイン・トゥアン氏は勧告した。

トゥアン弁護士によると、その他の欠点としては、都市部および農村部の住宅地プロジェクトに対する投資家の承認の欠如、投資政策フォームに基づいて承認されたものの「住宅用地」のない商業住宅プロジェクトが依然として「停滞」していること、プロジェクトの一部を譲渡することと、不動産プロジェクト内の既存インフラを備えた土地使用権を組織に譲渡することの区別、土地評価に関する新たな規制が企業にとって「リスクのある未知数」であること、そして不動産関連法が施行されると市場構造と事業規模に変化をもたらすことなどが挙げられる。

ベトナム不動産協会副会長、グエン・ヴァン・ディン博士（写真：PV）

新しい法的枠組みが不動産市場に与える影響を信じている。

セミナーでの直接討論の中で、ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、不動産市場に関連する法律のいくつかの新たな側面を指摘した。例えば、これまで5年に一度中央政府によって規制され決定されていた土地価格表は、現在では毎年更新され、権限が地方レベルに分散されている。土地価格に関する情報はより厳格かつ明確になり、より公平で平等な競争環境が確保される。さらに、投資、社会住宅、外国人への住宅販売に関する規制は、将来的にさらに魅力的で興味深い競争環境を作り出す新たな規定である。

一方、G-Homeのゼネラルディレクターであるグエン・ホアン・ナム氏は、法規制が大幅に緩和されたことで、今回の新たな通達が投資家が安心して社会住宅を建設できるよう、あらゆる困難を取り除くのに役立つことを期待していると述べた。

DTJグループの会長であるグエン・クオック・カイン氏は、工業用不動産を高く評価しており、ベトナム経済は世界経済の全般的な困難の影響を受けているものの、ベトナムの工業生産の魅力は非常に高く、外国投資を誘致する「ホットスポット」と見なされていると指摘した。さらに、ベトナムのインフラと港湾は大幅に改善されている。フンイエン省やハナム省などの工業用不動産市場は交通インフラが良好で、国内外の多くの投資家を惹きつけている。さらに、最近の政府政策も工業用不動産セクターに多大な支援を提供しており、特に工業用不動産の譲渡を認める新法によって法的枠組みが完成した。しかし、投資家は多額の資本要件、長い返済期間、中程度の利益、流動性の低さといった課題にも直面している。政府は、グリーン要素に重点を置いたグリーン産業の発展を目指している。

FiinRatingsの分析・信用格付け担当ディレクターであるレ・ホン・カン氏は、不動産市場全体の見通しについて、今後1～2年間は緩やかな回復が続くとの見解を示した。法制度や政策面での前向きな動きが効果を発揮するには時間がかかるだろうとしている。

アメリカ合衆国 - ベトナム: お見逃しなく

ベトナムは米国企業に対し、ハイテク分野への投資拡大を奨励している。6月26日午前、ホー・クオック・ズン副首相は政府本部で、コヒーレント・グループ（米国）のサプライチェーン・ディレクターであるジェフ・プレイス氏と会談した。会談の中で、副首相は、ベトナムは米国企業に対し、特にハイテク、イノベーション、半導体産業への投資拡大を奨励していると述べた。