ベトナムの不動産は潜在性があるが、行政手続きは天地の網のようだ。

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既存の法律の重複

「不動産市場の持続可能な発展と2023年の居住可能なプロジェクト証明書の授与」フォーラムの枠組み内で行われた議論において、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、現在、不動産市場は社会住宅と低価格の商業住宅の不足に直面していると述べた。

手頃な価格の住宅供給の不足という問題のほかにも、多くの地域での仕組みや決断力の欠如などの問題もあり、多くのプロジェクトが解決されていない状況に陥っており、不動産事業は依然として多くの困難に直面しています。

したがって、非常に好調な市場需要にもかかわらず、不動産取引は依然として減少傾向にあり、投資家が資本を「埋める」問題に直面し、財務上の課題を解決しなければならないため、90%以上の減少が記録されています。

不動産 - ベトナムの不動産は潜在性があるが、行政手続きは「天の網」のようなもの — グエン・ヴァン・ディン博士 - ベトナム不動産ブローカー協会会長。

これに関連して、VARS会長は、不動産市場の困難を取り除くために政府と関係省庁が多くの政策を打ち出した努力が市場に好影響を与えていると述べた。

ディン氏によると、2023年第1四半期には約3,000件の不動産取引が成立し、第2四半期にはこの件数が30%増加しました。現在までに投資家の信頼は徐々に回復し、多くの新規プロジェクトが市場に投入され始めており、不動産取引件数の増加につながっています。

しかし、専門家は、新規住宅供給の改善と購入者心理の安定化は依然として緩やかであり、新規プロジェクトの完成には相当な時間を要すると評価した。同時に、投資家心理は徐々に安定しつつあるものの、特に過去の投資による経済的プレッシャーに直面している投資家は依然として非常に慎重な姿勢を保っている。

現在の不動産市場の困難の原因について、ベトナム建設業者協会（VACC）のグエン・クオック・ヒエップ会長は、不動産市場が直面している最大の問題は法的側面であると述べた。

ヒエップ氏は、現在、不動産分野だけでも直接影響を与える法律が12件あり、間接的に影響を与えるものまで広げると、計画法、消防法など最大20件に上ると説明した。したがって、市場の困難を解決するには、法律を解きほぐす同期的かつ根本的な解決策が必要だ。

「特に、国家規則では各省庁が管轄下の法律制定に責任を負っていますが、省庁間で統一されたメカニズムが存在しません。そのため、実施プロセスは非常に良好であるものの、法律制定プロセスには依然として重複が見られます」とヒエップ氏は述べた。

不動産 - ベトナムの不動産は潜在性があるが、行政手続きは「天の網」のようなものだ（図2）。 — グエン・クオック・ヒエップ氏 - ベトナム建設業者協会会長。

さらに、ヒエップ氏によると、法案の起草過程における意見の聴取は依然として限られているという。VACC会長は実例を挙げ、最近可決された入札法にはいくつかの欠陥が見られるため、今後、協会は管理機関に勧告を行う予定だと述べた。

「企業は、法律が今のような短期的なものではなく、より長期的な存続を望んでいます。特に、法律が間違っているにもかかわらず、改正に10年もかかるようであれば、企業は事業活動を行うための法的根拠を失うことになります」とヒエップ氏は述べた。

そのため、ヒエップ氏は、政府が特に注意を払うべき法律上の4つの問題点を指摘しました。それは、用地取得、計画、土地評価、そして土地利用転換です。ヒエップ氏は、市場問題を解決するためには、法律は上記の問題点に焦点を当てるだけでよいと述べました。

ヒエップ氏は自身の体験を語り、12年間プロジェクトの開発に取り組んできたものの、いまだに用地取得作業が完了できていないと語った。長期にわたる遅延のため、彼は何度も地方の指導者のもとへ働きに行かざるを得なかった。ヒエップ氏の働きかけの回数はあまりにも多く、地元の人々から「あなたを見ると恥ずかしい」という言葉を聞かされるほどだったが、用地取得の仕組みは未だに誰も担当していなかった。

不動産 - ベトナムの不動産は潜在性があるが、行政手続きは「天の網」のようなものだ（図3）。 — ベトナムの不動産市場は現在、需要と供給の不均衡に陥っている（写真：Huu Thang）。

さらに、行政手続きの問題も、VACC会長が今日の企業にとっての課題の核心であると考えている問題の一つです。建設省による行政手続きの簡素化と関連政策の実施計画は非常に現実的です。

ヒエップ氏は、「ベトナムの不動産は大きな可能性を秘めていますが、行政手続きは網の目のように複雑です。首相は行政手続きの簡素化・簡素化を指示しましたが、現在の行政手続きの処理プロセスは依然として長く、改革が必要です。…もしこれが実現できれば、企業を支援し、現在の不動産市場を促進するための現実的な解決策の一つとなるでしょう」と断言しました。

需給の不均衡

不動産事業の資金源の問題についてさらに詳しく説明した国家金融通貨政策諮問委員会の委員であるレ・スアン・ギア博士は、不動産市場の危機は専門家によって事前に予測されていたが、避けることはできなかったと述べた。

専門家によると、不動産は長期的に不可欠な商品であるため、需要と供給のバランスが崩れると危機が発生する。しかし、以前の危機は供給過剰によるものだったのに対し、今回は供給不足による危機だ。さらに、企業は深刻な資金不足に直面しており、新たなプロジェクトを立ち上げることができず、市場は「凍結」状態にある。

「不動産会社や企業が債券を発行することで市場の信頼が回復するかどうかを注視しています。最近では、国内最大の不動産会社が銀行からの借入金を一切抱えずに債券を発行しました。息を詰めて見守っていますが、結果は市場が予想に比べて「ゆっくりと」「慎重に」30%程度回復していることを示しています」と、レ・スアン・ギア博士は述べています。

専門家によると、現在、経済全体が停滞しており、不動産業界だけでなく多くの業界で流動性が深刻な問題に直面している。こうした指摘から、ギア氏は不動産市場が来年の第2四半期および第3四半期まで厳しい状況に陥る可能性があると考えている。

「我々はまだ『台風の目』に入っておらず、低価格住宅の供給も増加していないため、問題は解決していない。企業が低価格住宅に『自由に』参入できるだろうか。低価格住宅への投資家の意欲を削がないよう、政府は中国のように低価格住宅の価格体系を規制する必要がある。我々はまだ不動産価格の水準を確立していないため、市場危機はまだ解決していない」と専門家は述べた。

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