ベトナムの不動産は潜在性があるが、行政手続きは天地の網のようだ

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既存の法律の重複

「不動産市場の持続可能な発展と2023年の居住可能なプロジェクト証明書の授与」フォーラムの枠組み内で行われた議論において、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、現在、不動産市場は社会住宅と低価格の商業住宅の不足に直面していると述べた。

手頃な価格の住宅供給の不足という問題のほかにも、多くの地域での仕組みや決断力の欠如などの問題もあり、多くのプロジェクトが解決されていない状況に陥っており、不動産事業は依然として多くの困難に直面しています。

したがって、非常に好調な市場需要にもかかわらず、不動産取引は依然として減少傾向にあり、投資家が資本を「埋める」問題に直面し、財務上の課題を解決しなければならないため、90%以上の減少が記録されています。

不動産 - ベトナムの不動産は潜在性があるが、行政手続きは「天の網」のようなもの — TS。グエン・ヴァン・ディン - ベトナム不動産ブローカー協会会長。

その文脈で、VARS会長は、不動産市場の困難を取り除くために多くの政策を発表した政府と関係省庁の努力が市場に好影響を与えていると述べた。

ディン氏によると、2023年第1四半期には約3,000件の不動産取引が成立し、2023年第2四半期にはこの数が30％増加したという。現在までに投資家の信頼は徐々に回復し、多くの新しいプロジェクトが市場に売りに出され始め、不動産取引件数が増加しています。

しかし、専門家は、新規住宅供給の改善と購入者心理の安定は依然としてゆっくりと進んでおり、新規プロジェクトの完了には多くの時間が必要であると評価した。同時に、投資家心理は徐々に安定しつつあるものの、特に過去の投資による財務的圧力に直面している投資家は依然として非常に慎重である。

不動産市場が現在困難に直面している理由について、ベトナム建設業者協会（VACC）のグエン・クオック・ヒエップ会長は、不動産市場が直面している最大の問題は合法性であると述べた。

ヒエップ氏は、現在、不動産に直接影響を与える法律だけでも12あり、間接的に影響を与えるものまで拡大すると、計画法、消防法など最大20の法律があると説明した。したがって、市場の困難を解決するには、法律を解きほぐす同期的で根本的な解決策が必要だ。

「特に国家規則では、各省庁はそれぞれの管轄下にある法律の制定に責任を負っていますが、省庁間で統一された仕組みが存在しません。そのため、実施プロセスは非常に良好であるものの、法律制定プロセスには依然として重複が見られます」とヒエップ氏は述べた。

不動産 - ベトナムの不動産は潜在性があるが、行政手続きは「天の網」のようなものだ（図2）。 — グエン・クオック・ヒエップ氏 - ベトナム建設業者協会会長。

さらに、ヒエップ氏によると、立法プロセス中の意見の受け付けは依然として限られているという。 VACC会長は実際の例を挙げて、最近可決された入札法にはいくつかの欠点があると述べた。今後、協会は管理機関に対して勧告を行う予定です。

「企業は、法律が現在のように短期的なものではなく、より長期的な効力を持つことを望んでいます。特に、法律が間違っているにもかかわらず、改正に10年もかかるようであれば、企業は事業活動を行うための法的根拠を失うことになります」とヒエップ氏は述べた。

したがって、ヒエップ氏は、政府が特に注意を払う必要がある法律上の 4 つの問題を指摘しました。それは、敷地の整地、土地計画、土地評価、土地利用転換。ヒエップ氏は、市場の問題を解決するには、法律は上記の問題にのみ焦点を当てる必要があると述べた。

ヒエップ氏は自身の体験を語り、12年間プロジェクトの開発に取り組んできたが、いまだに用地の整地作業を完了できていないと語った。遅延が長引いたため、ヒエップ氏は仕事のために県の指導者らと継続的に会わざるを得なくなり、仕事に行く回数があまりにも多かったため、地元の人々から「あなたを見ると恥ずかしくなる」という言葉をもらったが、誰も土地開墾の仕組みを扱っていなかった。

不動産 - ベトナムの不動産は潜在性があるが、行政手続きは「天の網」のようなものだ（図3）。 — ベトナムの不動産市場は現在、需要と供給の不均衡に陥っている（写真：Huu Thang）。

さらに、行政手続きの問題も、VACC 会長が今日の企業にとっての困難の根源的な問題であると考えている問題の 1 つです。建設省が行政手続きの簡素化や関連する政策に取り組む計画は非常に現実的である。

ヒエップ氏は、「ベトナムの不動産は大きな可能性を秘めていますが、行政手続きは網の目のように複雑です。首相は行政手続きの簡素化・簡素化を指示していますが、現在の行政手続きの処理プロセスは依然として長く、改革が必要です。（中略）改革が実現すれば、企業を支援し、現在の不動産市場を活性化させるための現実的な解決策の一つにもなるでしょう」と断言しました。

需給不均衡

不動産事業の資金源についてさらに詳しく説明した国家金融通貨政策諮問委員会の委員であるレ・スアン・ギア博士は、不動産市場の危機は専門家によって事前に予測されていたが、避けることはできなかったと述べた。

専門家によると、不動産は長期的には必要不可欠な商品なので、需要と供給のバランスが崩れると危機が発生するという。しかし、前回の危機は供給過剰によるものだったのに対し、今回の危機は供給不足によるものだ。さらに、企業は深刻な資金不足に直面しており、これ以上のプロジェクトを開始できず、市場が「凍結」する事態を引き起こしています。

「不動産会社や企業が債券を発行することで市場の信頼が回復するかどうかを注視しています。最近では、国内最大の不動産会社が銀行借入金を一切抱えずに債券を発行しました。息を詰めて見守っていますが、結果は市場が予想に比べて「ゆっくりと」「慎重に」30%程度回復していることを示しています」と、レ・スアン・ギア博士はコメントしました。

専門家によると、現在経済全体が停滞しており、不動産だけでなく多くの業界で流動性が深刻な問題に直面している。これらのコメントから、ンギア氏は不動産市場の困難は来年の第2四半期および第3四半期まで続く可能性があると考えている。

「我々は『台風の目』に入っていないし、低価格住宅の供給も増やしていない。だから問題は解決していない。企業がどうして『自由に』低価格住宅に参入できるというのか。低価格住宅への投資家の意欲を削がないよう、政府は中国のように低価格住宅の価格帯を規制する必要がある。我々は不動産価格の水準を引き上げていない。だから市場危機は解決していないのだ」と専門家は述べた。

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