これは本物の「土地熱」なのか、それとも単なる「投機バブル」なのか？

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2024年8月19日の夜から8月20日の早朝にかけて、ホアイドゥック県ティエンイエン村の19区画の土地のオークションが終了し、最終価格は開始価格の30倍となる1平方メートルあたり1億3,300万ドンに達した。

ハノイ郊外にある土地のオークションは最大18時間続き、何百人もの投資家が列を作り、オークションに参加登録しようと争う様子がソーシャルメディア上で話題になった。

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — 土地の競売は2024年8月20日午前4時近くまで続いた（写真：Huu Thang）。

今回のオークションで最も安い価格で落札された2つの土地は、1平方メートルあたり9130万ドンだったが、それでも開始価格の12.5倍の高値だった。

この状況は全く新しいものではない。半月も経たないうちに、タンオアイの土地オークションの「温床」が郊外の土地の新たな価格基準を打ち立てたからだ。

先週末、ハノイ市タンオアイ区で行われた土地オークションには、数千人が参加しました。最高落札価格は1平方メートルあたり1億ドンを超え、当初の開始価格860万ドン/平方メートルの8倍となる1,250万ドン/平方メートルに達しました。

したがって、タンオアイ地区が最近のオークションで集めた総額は4046億ドンとなり、開始価格との差は3490億ドンとなり、当初の開始価格の約8倍となった。

ホアイドゥック区では、オークションによる収益が開始価格の11倍を超える1860億ドンを超えると予想されている。

土地オークション前の郊外の土地市場では、価格は1平方メートルあたり2,000万～3,000万ドンの範囲であった。

Nguoi Dua Tinが実施した市場調査と、Batdongsan.com.vnなどの複数のオンライン不動産プラットフォームの概要レポートによると、タンカオコミューン（ハノイ市タンオアイ地区）の土地区画の希望価格は近年実際に上昇傾向にある。

しかし、この地域の土地の平均売り出し価格は、過去4年間で約80％上昇したのみであり、2020年の1,500万VND/m2の一般的な価格から2024年には2,700万VND/m2に上昇しており、前述のオークションでの価格のように数十倍に急騰したことはありません。

そのため、2024年第2四半期の一般的な提示価格2,700万VND/m2と比較すると、2024年8月10日のオークションでのタンカオコミューンの土地区画の落札価格は6,300万～1億VND/m2で、2.3～3.7倍高かった。

タンオアイ地区の近隣地域でも、価格は1平方メートルあたり2,000万～3,000万ドンの範囲で変動しています。

ハノイのホアイドゥック区のティエンイエン地区では、2024年第2四半期の土地区画の最も一般的な売り出し価格はわずか4,300万VND/m2で、過去1年間の成長率は48%を超えています。

しかし、最近の競売における土地価格は、依然として実勢市場価格の2〜3倍高かった。

ホアイドゥック区の近隣地域では、2024年第2四半期の価格も1平方メートルあたりわずか2,200万～6,200万ドンの範囲でした。

土地価格の高騰は市場の需要の表れです。

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、この状況について、2025年第2四半期以降、土地価格は回復基調に入り始めると述べ、現在の価格高騰は一部の地域に限定されていると指摘した。

Batdongsan.com.vnのデータによると、2024年第2四半期の全国の土地需要は、2024年第1四半期と比較して33％増加しました。

しかし、専門家は、これは特定の地域、特に北部諸県における局所的な改善に過ぎないと評価した。ハノイでは、土地区画への関心が75%増加した。

「特に、ハノイ周辺地域での関心の高まりと価格上昇は、計画要因とオークション活動によるものだ」とクオック・アン氏は述べた。

具体的には、2024年前半には、ドンアン、ジアラム、ホアイドゥック、タックタット、クオックオアイ地区の土地区画の検索量が48%～104%増加し、これらの郊外地区の土地区画の希望価格が2023年後半と比較して4%～24%上昇しました。

グエン・クオック・アン氏によると、土地市場に大きな影響を与える主な要因は3つある。地域経済、さらにはマクロレベルでの国家経済、インフラ計画、そして人口増加と他の地域とのつながりだ。

「伝統的な市場に加え、インフラ計画情報が発表された多くの新しい市場では、価格が一般的に10～30％上昇し、場所によっては短期間で土地価格が2倍、3倍になったこともあります。」

「現在、大規模プロジェクトが同期計画で実施されているなど、計画情報は全国的にかなり広範囲かつ大規模に公開されています。こうした好ましい情報は、土地区画の流動性と価格を押し上げています」と専門家は分析した。

しかし、クオック・アン氏はリスク分析の中で、インフラ情報に基づいて土地価格が上昇する一方で、需要と潜在力によって価格が上昇する地域もあれば、噂によって価格が高騰する地域もあり、市場に悪影響を及ぼす可能性があると強調した。

一方、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、土地オークションが幅広い関心を集め、価格が急騰しているのは、人々の土地に対する「渇望」を明らかに反映していると考えている。

近年、法的に問題のない書類を備えたプロジェクト、土地区画、不動産商品の数は極めて少なく、市場に流通する量も非常に少なく、ほとんど存在しないと言っても過言ではありません。

したがって、国が管理する合法的なプロジェクトの開始は、土地を取得するために巨額の資金を支払うことをいとわない投資家から大きな関心を集めることになるだろう。

土地を「買いだめ」することによる隠れたリスク。

ディン氏は、土地価格の高騰は市場の需要による部分もあると認めつつも、投資家に対し、土地取引はホットスポットとなっているものの、まだ流動性の高い分野ではないため、注意を促した。一部の地域では活況を呈している一方で、市場操作を意図した価格操作が行われている地域も存在する。

投資家がオークションで共謀し、利益を得るために周辺地域の土地価格を新たな価格水準近くまで押し上げた可能性は十分にあります。言うまでもなく、ハノイは人口密度が高く土地が限られている主要都市圏であり、不動産の供給が常に需要に追いついていないため、投資家がこの状況を利用して利益を上げる可能性は十分にあります。

「土地価格が本当にこれほど高騰しているかどうかは、落札した投資家が将来実際に支払いをするかどうかにかかっています。トゥーティエムのオークションで入札が中止されたという話は今も残っており、今回の土地価格高騰についてより現実的な見方を私たちに与えています」とディン氏は述べた。