2024年8月19日夜から20日未明にかけて、ホアイドゥック県ティエンイエン村の19区画の土地の競売が行われ、最終的な土地価格は1平方メートルあたり1億3300万ベトナムドンに達し、開始価格の30倍となった。
ハノイ郊外に位置する土地の競売は18時間にも及び、数百人の投資家が列を作り、競売への参加登録に奔走する様子を捉えた画像がソーシャルメディア上で拡散され、大きな話題となった。
土地の競売は2024年8月20日の午前4時近くまで続いた（写真：Huu Thang）。
今回のオークションで最も低い価格で落札された2区画の土地は、1平方メートルあたり9130万ベトナムドンだったが、それでも開始価格の12.5倍だった。
この状況は全く新しいものではなく、半月も経たないうちに、タンオアイの土地競売の「温床」でも郊外の土地価格の新たな基準値が打ち立てられた。
先週末、ハノイ市タインオアイ区で開催された土地競売には、数千人が参加した。最高落札価格は1平方メートルあたり1億ベトナムドンを超え、当初の開始価格である1平方メートルあたり860万～1250万ベトナムドンの8倍に達した。
不動産仲介業者は競売後すぐに土地を転売する（写真：Huu Thang）。
したがって、タインオアイ区が最近のオークションで徴収した総額は4046億ベトナムドンとなり、開始価格との差は3490億ベトナムドン、つまり当初の開始価格の約8倍となった。
ホアイドゥック地区では、オークションによる収益は1,860億ベトナムドンを超えると予想されており、これは開始価格の11倍以上にあたる。
土地競売前の郊外地域の土地市場では、価格は1平方メートルあたり2000万～3000万ベトナムドンだった。
Nguoi Dua Tinが実施した市場調査と、Batdongsan.com.vnなどの複数のオンライン不動産プラットフォームの要約レポートによると、ハノイ市タインオアイ区タインカオ村の土地の希望販売価格は、近年実際に上昇傾向にある。
しかし、この地域の土地の平均希望価格は過去4年間で約80％上昇したに過ぎず、2020年の1平方メートルあたり1500万ベトナムドンから2024年には1平方メートルあたり2700万ベトナムドンへと上昇しただけであり、前述のオークション価格のように数十倍にも急騰したわけではない。
ホアイドゥックの競売における土地価格は、市場価格の2～3倍だった（写真：フー・タン）。
したがって、2024年第2四半期の一般的な提示価格である1平方メートルあたり2700万ベトナムドンと比較すると、2024年8月10日のオークションでタインカオ村の土地区画の落札価格である1平方メートルあたり6300万～1億ベトナムドンは、2.3倍から3.7倍高かった。
タインオアイ地区の近隣地域でも、価格は2,000万～3,000万ベトナムドン/平方メートルの範囲で変動している。
ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイエン地区では、2024年第2四半期における土地区画の最も一般的な提示価格はわずか4300万ベトナムドン/平方メートルで、過去1年間で48%以上の成長率を記録した。
しかし、先日行われた競売での土地価格は、依然として市場価格の2～3倍高かった。
ホアイドゥック地区の近隣地域でも、2024年第2四半期の価格帯はわずか2200万～6200万ベトナムドン/平方メートルでした。
地価の高騰は、市場の「渇望」の表れである。
Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アイン氏は、この状況について、「2025年第2四半期以降、地価は本格的な回復局面に入り始めるだろう。現在の価格高騰は、特定の地域に限られている」と述べた。
Batdongsan.com.vnのデータによると、2024年第2四半期の全国の土地需要は、2024年第1四半期と比較して33%増加した。
しかし、専門家はこれを、特に北部諸省など特定の地域における局所的な改善に過ぎないと評価した。ハノイでは、土地への関心が75％増加した。
「特に、ハノイ周辺地域における関心の高まりと価格上昇は、都市計画上の要因とオークション活動によるものです」とクオック・アイン氏は述べた。
Nguyen Quoc Anh 氏 - Batdongsan.com.vn 副総局長。
具体的には、2024年上半期には、ドンアイン、ジアラム、ホアイドゥック、タックタット、クオックオアイ地区の土地区画の検索量が48%～104%増加し、その結果、これらの郊外地区の土地区画の提示価格は2023年下半期と比較して4%～24%上昇した。
グエン・クオック・アイン氏によると、土地市場に大きな影響を与える主な要因は3つある。地域経済、ひいてはマクロレベルでの国家経済、インフラ整備計画、そして人口増加と他地域との交通網の整備である。
「従来型の市場に加え、インフラ整備計画の情報が発表された多くの新規市場では、価格が一般的に10～30％上昇しており、場所によっては短期間で地価が2倍、3倍に跳ね上がったところもある。」
「現在、計画情報は全国規模でかなり広範囲に公開されており、例えば、計画が同期された大規模プロジェクトが実施されている。こうした好ましい情報が、土地区画セグメントの流動性と価格を押し上げている」と専門家は分析した。
しかし、リスク分析において、クオック・アイン氏は、インフラ情報に基づいて地価が上昇する一方で、需要と潜在力によって価格が高騰する地域もあれば、噂によって価格が膨らみ、市場に悪影響を与える可能性のある地域もあると強調した。
グエン・ヴァン・ディン氏は、地価の高騰は不動産市場の旺盛な需要を反映していると考えている。
別の視点から見ると、ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）の会長であるグエン・ヴァン・ディン博士は、広く注目を集めている土地オークションと価格の急騰は、人々の土地に対する「渇望」を明確に反映していると考えている。
近年、法的文書が「クリーン」なプロジェクト、土地、不動産商品の数は極めて少なく、市場に出回る量はごくわずかで、ほとんど存在しないと言っても過言ではない。
したがって、国が管理する、法的要件を満たしたプロジェクトの開始は、土地を取得するために巨額の資金を支払う意思のある投資家から大きな関心を集めるだろう。
土地の「買い占め」に潜むリスク。
ディン氏は、地価高騰の一因は市場需要にあると認めつつも、投資家に対し、土地取引は注目の的となっているとはいえ、流動性が高い分野ではないため、注意を促した。一部の地域では活況を呈している一方で、市場操作を目的とした価格操作が行われている地域も存在する。
「投資家がオークションで共謀し、利益を得るために周辺地域の地価を新たな価格水準近くまで押し上げた可能性は十分にある。ハノイは人口密度が高く土地が限られている主要都市圏であり、不動産の供給が常に需要を下回っているため、投資家がこの状況を利用して利益を得る可能性は十分にある。」
「土地価格が本当にこれほど高騰したかどうかは、オークションで落札した投資家が将来実際に支払いを行うかどうかにかかっています。トゥーティエムのオークションで入札が放棄された事例は依然として残っており、この土地価格の高騰についてより現実的な見方を与えてくれます」とディン氏は述べた。
専門家は、土地の買い占めがもたらす潜在的なリスクについて懸念を表明している（写真：Huu Thang）。
グエン・クオック・アイン氏は、土地の競売価格が高騰することで、新規プロジェクトのための用地取得費用がさらに高額になることを指摘し、落札価格が市場平均価格の2～3倍にもなるため、周辺地域の土地所有者がそれに合わせて土地の売却価格を引き上げる可能性があるとの懸念も表明した。
地価の急騰は、多くの人々が価格の上昇から利益を得ようと土地の購入に殺到するため、土地投機の傾向を生み出す可能性もある。
しかし、これは資金が他の経済活動に流通するのではなく、土地に拘束される状況につながる可能性がある。
専門家によると、市場の低迷期を経て、不動産購入者や投資家の一般的な心理は以前よりも慎重になるだろう。
したがって、彼は、購入者や投資家は、いかなる商品に投資するかを決定する前に、客観的な情報源を通じて市場を徹底的に調査し、価格変動を理解することを推奨している。
タンオアイの土地競売は完全に透明性があり、適切な手続きに則って行われた。
8月10日に行われた、タインオアイ区タインカオ村タインタン地区ゴバ地区の68区画の土地の土地使用権競売の実施、開始価格の決定、組織運営に透明性が欠けていたとする相反する報告を受け、タインオアイ区人民委員会は、この件に関してハノイ市人民委員会に報告書を提出した。
報告書によると、今回の競売は2024年土地法、2016年競売法、およびハノイにおける土地使用料または土地賃貸料による土地配分のための土地使用権の競売に関する規則の発行に関するハノイ人民委員会の決定に従って実施された。
調査の結果、合計1,550人の顧客がオークションへの参加を申請し、申請件数は4,201件であったことが明らかになった。そのうち、1,439人の顧客（申請件数3,923件）が参加資格があると判断された。
タンオアイ区人民委員会は、記録と現行のガイドラインを精査した結果、実施プロセスの全段階がガイドラインに沿って行われ、客観性、透明性、および法令遵守が確保されていることを確認した。タンカオ村で行われた最近の競売において、土地の買い占め、価格操作、または不当な利益の追求の証拠は一切なかった。
タインオアイ区人民委員会は、プロジェクトの組織と実施、土地取得、用地整理、インフラ建設、開始価格の決定とオークション主催者の選定、書類の掲示と土地使用権オークションの組織化は法律に準拠しており、オークションは誠実、公開、透明性、公平、客観的に実施されたことを断言します。
顧客は自身のニーズと市場状況に応じて入札を行い、オークションは法執行機関と一般市民の監視の下、適切な手続きに従って実施される。
出典: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm
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