機会主義的なビジネスに支払うべき代償

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不動産大手は、手頃な価格の住宅を無視して、高級住宅の発売を急いでいる。

不動産の停滞は経済全体を悪化させる可能性がある

不動産市場は2021年に短期間の好況を経験しましたが、2022年以降は非常に厳しい時期を迎えています。企業は、大口投資家であっても、資金が不足し、深刻な流動性不足に陥り、大量倒産のリスクに直面しています。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）の報告書によると、2022年だけでも1,200社以上の不動産会社が倒産し、多くのプロジェクトが建設を中止し、請負業者はプロジェクトを失い、仕事を失い、労働者は職を失いました。さらに、多くの企業が従業員を30%～50%削減し、仲介業者の数は最大70%減少しました。

経済専門家のカン・ヴァン・リュック博士は記者団に対し、「不動産市場は現在、異例の現象に直面しています。マクロ経済は好調に成長している一方で、不動産市場は反転し、ほぼ「凍結」状態にあるからです」と述べました。リュック博士は、この現象には主に5つの原因があると指摘しました。

まず、2年間の急成長の後、世界の不動産市場とベトナムは調整期に入ります。これは市場の法則です。

「2年間の急成長で、世界の不動産価格は平均で約10％～20％上昇したが、ベトナムでは約20％～50％上昇した」とリュック氏は語った。

第二に、ベトナムの不動産業界は多くの法的問題に直面しており、それらはタイムリーに解決されていません。HoREAの報告書によると、プロジェクトの70%が法的問題によるもので、多くのプロジェクトが法的問題のために何年も棚上げされ、実行できず、投資家が「資産の山の中で死ぬ」という現象につながっています。

第三に、信用資金や株式、債券などの資金調達経路による資金を含め、資金調達源は過去1年間で縮小しました。

第四に、違反行為が相次いで発生し、投資家の信頼が低下し、市場の流動性が急激に低下しました。

最後に、価格の不合理性は需給関係に起因しています。特にホーチミン市市場では、2017年から現在に至るまで、市場に出ている住宅数は継続的に減少しており、2017年には約43,000戸で、毎年20%ずつ減少していました。2021年にはわずか13,000戸、2022年には12,000戸強と、継続的に減少しており、需給と商品構成のアンバランスという現象が生じています。

ホーチミン市人民委員会の報告書によると、2021年から2022年の2年間で、市内では47件のプロジェクトが完成し、2万8000戸のマンションが市場に投入されました。そのほとんどは中価格帯のマンションであり、市の開発ニーズを満たしていません。ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、「現在、中価格帯に偏りが見られる需給のアンバランスを解消するために調整していく」と述べました。

これらの原因の中で、リュック氏は、多くのボトルネックを抱える法規制環境が最大の難題だと考えています。多くの規制は重複し、一貫性がなく、不明確で、指針が示されておらず、迅速に撤廃されず、現実に即していないのです。

「多くの公務員が責任を恐れ、間違いを恐れ、責任を逃れているため、多くのプロジェクトが実施できない、あるいは実施期間が長引いている、売却や譲渡ができない、抵当に入れない、あるいは家賃の支払いに困難をきたしている…その結果、放棄、在庫、無駄、費用、信頼の喪失につながっている…」とリュック氏は強調した。

この意見に同意して、国会議員代表で国立経済大学副学長のホアン・ヴァン・クオン教授は、不動産市場は経済成長に重要な直接的な貢献を果たし、経済の多くの産業や分野の発展に波及効果をもたらすと述べた。

「したがって、不動産市場が停滞すると、一連の経済活動が停滞し、成長が停滞し、さらには景気後退につながるリスクが生じるだろう」とクオン氏は述べた。

機会主義的なビジネスに支払うべき代償

上記の要因に加えて、不動産市場は、手頃な価格の住宅プロジェクトを見つけるのが難しい一方で、価格が高騰している高級住宅プロジェクトが過剰になるというリスクに直面しています。

建設省の報告によると、現在の住宅商品構成では、高級住宅が78.2%、残りが中価格帯の住宅で占められており、手頃な価格帯の住宅はほぼ「消滅」している。

専門家によると、投資家は利益を最大化するために高級住宅分野への参入を競っているという。高級住宅の利益率は、手頃な価格の住宅の3～4倍にもなるからだ。

しかし、市場が飽和状態にある場合、高級住宅セグメントは大多数の消費者をターゲットとしていないため、 「品薄なのに余剰がある」という現象が生じます。そして当然のことながら、商品が売れなければ、投資家は流動性不足に陥ります。

これを強調して、国家通貨金融政策諮問委員会の委員であるレ・スアン・ギア博士は、土地は貴重な資源であり、住宅は不可欠なニーズであり、ベトナムはこれを基礎として不動産政策を構築する必要がある、人々のニーズが満たされないまま、投機家が不動産を購入し、資源を買い占め、将来それを巨額の利益に変えることを許してはならない、と述べた。

そのため、ギア氏は、国際的な範囲に欠ける、機会主義的で非専門的なビジネス慣行の習慣を企業が捨てなければならないと強調した。

「他にもいくつか意見を聞きたいのですが、一つは社会住宅制度を廃止し、低所得者向けの新しい住宅制度を構築すること。二つ目は住宅投機に課税すること。三つ目は、地方自治体がその時の市場価格に応じて土地の補償価格を決定すること…」とンギア氏は提案した。

最近、ファム・ミン・チン首相は「不動産市場の安全で健全かつ持続可能な発展の除去と促進」という全国オンライン会議で、次のように強調した。「不動産事業は自ら責任を持ち、不正確な予測、市場の発展の遅れ、効果のない資本投資などにより自らが引き起こした困難を解決しなければならない。セグメントを再編し、流動性を促進するために適正な価格で、収益性がありながら調和のとれた事業に向かわなければならない。」

「事業が利益を生んでいる時は、損失を補う必要があります。常に利益を上げ続けることはできません。困難に直面しても利益を要求することはできません。誰も夜まで手を引いてくれず、朝まで一緒に寝てくれる人はいません。私たちは公共の利益に貢献しなければなりません」と首相は述べた。

政府トップによると、もう一つの重要な任務は、顧客の正当な権利と利益を確保すると同時に、宣伝を強化し、顧客が良質で適切な製品を選択できるように導き、市場の安全で健全かつ持続可能な発展に貢献することだ。

政府は近い将来、住宅開発、労働者向け住宅、低所得者向け住宅に関する別個のプロジェクトを実施する予定です。政府は検討を行い、関係当局に報告して決定を求めます。同時に、首相は、効果的で正確かつタイムリーなコミュニケーション活動を実施し、客観的、誠実かつ正確に状況を評価し、虚偽の情報を避けるよう要請しました。

首相は、困難を解消し、不動産市場の安全で健全かつ持続可能な発展を促進するために、誰かが誰かを救済するわけではないと明言した。政府は近日中に決議を発布する予定だが、各主体はそれぞれの機能、任務、権限に基づき、定められた目標、課題、解決策を効果的に実施するための作業を直ちに実行しなければならない。

ベトヴ

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