暗い廊下、火災報知器のない建物、老朽化して剥がれかけた床や壁…これは、ホーチミン市にある数十棟のD級（深刻な損傷を受け危険な状態）アパートで救助を待つ人々の姿だ。しかし、様々な理由から、救助活動は依然としてほとんど停滞している。
ホーチミン市建設局の報告によると、同市には1975年以前に建設された古いアパートが474棟あり、そのうち16棟はグレードDに分類され（2016～2017年に14棟が検査された）、老朽化が進んでいる。しかし、これらの古いアパートの再建は、既存の仕組みなど様々な理由から非常に遅れている。
2016年から現在までの過程を振り返ると、深刻な損傷を受け危険な老朽化したアパートの解体と再建は、今のところ住民の移転と仮住まいの提供にとどまっている。例えば、チャン・フン・ダオ通り440番地（第5区第11区）のアパートは、通常の使用には構造的に不十分なD級建物に分類されていたにもかかわらず、ホーチミン市人民委員会が緊急移転を要請してから、地元当局が住民を説得して新しい住居への移転に同意させるまでに、ほぼ6年もの歳月を要した。
古い集合住宅の改修は、公営住宅の開発よりもさらに難しいという意見が多い。最大の障害は、補償と用地取得の問題である。さらに、一部の決定事項は、実施前に住民の過半数または全員の同意が必要となる。
古いアパートの改修は、一般的に2つのグループに分けられます。1つは、現地での移転に対応するために床面積を最小限に抑えたアパートを建設すること。もう1つは、顧客を惹きつけるために大規模な商業用アパートを建設することです。
ホーチミン市で老朽化したアパートの再建事業に以前参加した不動産会社の代表者は、以前の規制では、仮住居支援、移転費用、補償金などすべての費用を差し引いた後の利益が非常に低く、事業への関心が薄かったと述べた。また、金融セクターの合意が得られなかったため、プロジェクト内の割り当てられた土地全体に対する土地使用料、土地賃貸料、土地用途変更料の免除メカニズムの実施にも困難が生じた。さらに、廊下、階段、屋上などの付属構造物の建設に使用される面積の価値を評価するメカニズムも現状では存在しない。
近年、マンションの改修・建て替えに関する問題は、2023年住宅法によってより詳細に規制されるようになり、住民の同意率や、マンションの改修・建て替え事業を行う投資家に対するインセンティブ制度などに関する多くの規定が成文化された。
具体的には、投資家は、老朽化したマンションの改修・再建プロジェクトの範囲内で、土地使用料や土地賃貸料の対象となる土地区域について、これらの料金が免除されます。さらに、老朽化したマンションの改修・再建に関する新規制の画期的な点の1つは、2023年住宅法が、移転後に新築プロジェクトに必要な土地が不足するマンションの問題を解決したことです。これにより、統合（低層の老朽化したマンションを1か所に集めて改修し、高層の新しいマンションを建設することで、複数の老朽化したマンションの居住者に十分な住居を提供する）によるマンション再建プロジェクトの実施が可能になりました。
このアプローチは、以前ホーチミン市第3区人民委員会が、区内の43の集合住宅を統合して3つの大規模集合住宅を再建し、住民の移転に十分な規模を確保する計画を策定した際に採用されました。これにより、住民のための緑地やアメニティが増加しただけでなく、都市景観も美しくなりました。ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は次のように述べています。「この解決策は、他の場所に建設されたものの、交通、生活、医療、教育、ビジネスといったニーズを満たさず、住民が入居しないまま放置されている移転プロジェクトの問題に対処するものです。」
この仕組みは、ホーチミン市で得られた経験と相まって、 ハノイ、ハイフォン、その他多くの地域で危険なレベルまで老朽化した集合住宅の改修・再建計画を推進する転換点となることが期待されている。
出典: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html
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