暗い廊下、火災報知機の不在、老朽化し剥がれかけた床や壁…ホーチミン市にあるグレードD（深刻な被害を受け、危険な状態）のマンション数十棟は、救助を待つばかりの状況だ。しかし、様々な理由から、救助活動は依然として停滞している。
ホーチミン市建設局の報告書によると、市内には1975年以前に建設された474棟の老朽マンションがあり、そのうち16棟はグレードD（うち14棟は2016～2017年に検査済み）で、老朽化が進んでいる。しかし、これらの老朽マンションの再建は、主に既存の制度をはじめとする様々な理由により、非常に遅れている。
2016年から現在までのプロセスを振り返ると、深刻な被害を受け危険な老朽マンションの解体・再建は、これまでのところ住民の移転と仮住まいの提供にとどまっています。例えば、チャンフンダオ通り440番地（5区11区）のマンションは、通常の使用に耐えうる構造強度を持たないDクラス建築物に分類されていたにもかかわらず、ホーチミン市人民委員会が緊急移転を要請してから、地元当局が住民を説得して新しい住宅への移転に同意させるまで、ほぼ6年を要しました。
老朽化したアパートの改修は、公営住宅の開発よりもさらに困難だと多くの人が主張しています。最大のボトルネックは、補償と土地の整地です。さらに、いくつかの決定は、実施前に住民の過半数または全員の合意を必要とします。
老朽化したマンションの改修は、一般的に2つのグループに分けられます。1つは、敷地内での移転に対応するために最小限の床面積でマンションを建設すること、もう1つは、顧客誘致を目的として大規模な商業用マンションを建設することです。
ホーチミン市で老朽化したマンションの再建にかつて携わった不動産会社の代表者は、以前の規制では、仮設住宅支援、移転費用、補償金などを含むすべての費用を差し引いた後の利益が非常に少なく、関心が薄かったと述べた。また、プロジェクト内の割り当てられた土地全体について、土地使用料、土地賃借料、土地利用転換料を免除する仕組みの導入は、金融セクターの合意が得られなかったため困難に直面した。さらに、廊下、階段、屋上などの付属構造物の建設に使用された面積の価値を考慮する仕組みも現状では存在しない。
最近、マンションの改修や建て替えの問題は、2023年の住宅法により、より詳細に規制されており、居住者の同意率やマンションの改修や建て替えプロジェクトを実施する投資家に対するインセンティブの仕組みなどに関する多くの規制も成文化されています。
具体的には、老朽マンションの改築・建替え事業の範囲内において、土地使用料及び借地料の対象となる土地面積について、投資家への土地使用料及び借地料が免除される。さらに、老朽マンションの改築・建替えに関する新たな規制の画期的な点の一つは、2023年住宅法により、移転後のマンションの新築プロジェクト用地不足という問題を解決し、集約化（低層の老朽マンションを一箇所に集め、高層の新築マンションを改築・建設することで、複数の老朽マンションの居住者に十分な住宅を提供する）によるマンション建替え事業の実施が可能になったことである。
このアプローチは、ホーチミン市3区人民委員会が、同区内の43戸の集合住宅を統合し、住民の再定住に十分な規模を持つ3戸の大規模集合住宅を再建する計画を策定した際にも適用されました。この計画は、緑地や住民のためのアメニティを増やしただけでなく、都市景観の美化にも貢献しました。ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は次のように述べています。「この解決策は、他の場所で建設された再定住プロジェクト、特に交通、生活、医療、教育、ビジネスのニーズを満たさないプロジェクトが放置され、住民が入居できないという問題に対処するものです。」
この仕組みは、ホーチミン市で得られた経験と相まって、 ハノイ、ハイフォン、その他多くの地域で、危険なレベルまで劣化したマンションの改修と再建の計画を推進する転機となることが期待されます。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html
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