ビジネスの「利益」を調和させる必要性

[広告_1]

3224/HD マニュアルは実用的でしょうか?

多くの投資家によると、指示書3224号における剰余金法による土地価格の決定は現実に即しておらず、事業利益を保証していない。投資家は、ハイズオン省人民委員会が2019年9月25日に発布した決定書3311/QD-UBND号よりも150%高い土地使用料を支払わなければならない。

画像9320(1).jpg — ハイズオン省の多くの不動産投資家は、土地使用料が高すぎて非現実的だと不満を漏らしている。

企業の意見によると、ハイズオン省の不動産プロジェクトの入札に参加し、ハイズオン省人民委員会の落札結果の承認決定に従って投資家に選ばれ、ハイズオン省人民委員会とプロジェクトのある区、市、町と投資契約を締結しました。プロジェクトはすべて、入札法の投資家選定に関する条項の実施を詳述した政府の政令30/2015/ND-CPと政令25/2020/ND-CPに従って実施されています。同時に、これらのプロジェクトは2〜4年前に土地を割り当てられ、基本的に現場の整地、技術インフラの構築などが完了していますが、土地使用料はまだ決定されておらず、規制による事業条件を満たしていません。入札の時点で、投資家は入札文書の経済的、技術的、法的パラメータと有効な法的規制に基づいて入札を提案しました。土地価格を決定するための基礎となるいくつかの基準に関する一般規制に関するハイズオン省人民委員会の2019年9月25日付決定第3311/QD-UBND号を含む。

2022年11月7日、ハイズオン省人民委員会は、決定3311/QD-UBNDに代わる土地使用料の計算に関する指示3224を発行し、まだ土地使用料を決定していないすべてのプロジェクトに適用しました。この非現実的な指示は、入札に参加する投資家の計算をすべて変え、入札書類とプロジェクト契約の内容を変えました。特に、プロジェクトの土地使用料は2倍近く増加し、入札時の計算と比較して大幅に増加しました。指示3224/HD-UBNDを適用すると、土地使用料の計算結果は決定3311/QD-UBNDを適用した場合と比較して最大150％高くなり、建設コストは40％近く削減されます。

調査の結果、指示書3224/HD-UBNDの適用には、指示書発行前に入札され土地が割り当てられたプロジェクトに対する不適切な点が数多くあることがわかった。建設費の配分時期と収益の確定時期の決定が、企業が落札した時期と一致していない。2013年土地法および2014年5月15日付政府政令43/2014/ND-CPの規定によれば、規定通りに事業を行うためには、投資家は技術インフラを整備し、承認を受け、土地使用権証明書を交付される必要がある。つまり、少なくとも30ヶ月目（20～50ヘクタール規模のプロジェクトの場合）までは投資家は事業を行う資格があり、事業開始までに18ヶ月の差が生じる。一方、これらのプロジェクトは土地使用料がまだ確定していないため、実際の事業期間はさらに長くなる。これまで、多くのプロジェクトでは 24 ～ 44 か月間土地を提供してきました。

一方、通達3224/HD-UBNDに基づいて決定された建設費は、入札書類に記載されているプロジェクトの技術インフラ建設費と一致していません。建設設計見積は、ハイズオン省建設局建設品質評価センターで審査されており、投資資本率、レート外の特別費用（石積み、プロジェクト境界、電力供給、交通接続、排水など）が含まれています。土地使用料を決定するために使用された類似資産は、天然資源環境省の通達36/2014/TT-BTNMTに基づいて評価された資産と類似していません。類似資産は、その地域の他の競売地域と比較して異常に高い競売価格で取引されており、市場の一般的な価格と一致していません。

指令 3224/HD-UBND では、プロジェクト内の土地区画を比較する際に不利な要素 (場所、形状、面積など) を減らすことも考慮されていません。

土地使用料の計算について、甲は一方的に計算し、支払うべき金額を乙に通知しました（乙は参加または異議を申し立てられませんでした）。この措置は強制的なものであり、両当事者が締結した契約の内容に従っていません。企業はハイズオン省人民委員会に書面による勧告を送付しましたが、検討も回答もされていません...省人民委員会は依然として土地使用料を徴収する決定を出しました。ハイズオン省人民委員会の指示3224/HDの発行前に入札され、土地が割り当てられたプロジェクトに対して、依然としてこれを適用していますが、これは規則に従っていません。不動産価格は、人民委員会の指示3224/HDに従って固定+ 5％/年で周期的に増減しており、これは現実と一致していません。

欠点は「解決」する必要がある

ハイズオン省建設局のグエン・チョン・ハイ副局長は、天然資源環境新聞の記者団に対し、次のように明言した。「法律では、落札した投資家が用地取得を行い、省人民委員会が土地割り当てを決定するまでの間、省は投資家に対して土地使用料を算定しなければなりません。投資家はインフラ建設の開始を許可される前に、税金を納付（国への財政的義務を履行）しなければなりません。しかし、一部のプロジェクト投資家は、用地取得、技術インフラ建設といった項目をほぼ完了させており（現在は土地使用料のみが算定されています）、これは規制に違反しています。」

その理由は、新型コロナウイルス感染症の流行により、省が感染症対策に注力していたため土地使用料を算定できず、投資家が既に建設を開始していたことなど、いくつかの客観的な要因によるものです。ハイズオン省は、土地割当決定時（2～4年前）に土地使用料を算定したため、土地が「熱狂的」だったため、現在では不動産取引は凍結され、土地価格は下落しています。そのため、多くの投資家が土地使用料算定について異議申し立てを行っているという状況です。

内容に関して言えば、収益確定時期が企業の落札時期（プロジェクトについては6ヶ月から36ヶ月への変更規定）に適していない。不動産価格の実際の上昇率は、通達3224/HD-UBNDに基づき年5%と定められているが、これは現実に即していない。ハイ氏によると、これは天然資源環境省の通達36/2014/TT-BTNMTに基づく土地使用料算定のための仮説的な方法であり（規則ではない）、この仮説的な方法は現実との整合性を確保するために検討・実施する必要がある（仮定ではなく具体的な規則が必要である）。

ハイズオン省建設局は、都市部における技術インフラ工事の建設における投資資本率の適用について、建設省に対し、20ヘクタール未満のプロジェクトへの計算方法の適用について意見を求める文書を送付した。これに対し、建設省は具体的な回答は示さず、「建設省が公表する投資資本率を暫定総投資額の算定に適用する場合、個々のプロジェクトの総投資額は、建設省が毎年公表する関連建設投資費用管理法の規定に従って調整・換算し、正確性、妥当性、経済性、有効性を確保することが必要である」と回答した。

建設省は、フンイエン省、バクニン省、タイビン省などの近隣省の投資資本比率を参考に算出しました。これらの省では、20ヘクタール以上のプロジェクト（プロジェクトに適用）については、建設省の規定に基づいて投資資本比率が算出されます。特殊工事：送電線の引込み、盛土、橋梁、暗渠の建設などは、投資資本比率に含まれません。建設省は、ハイズオン省人民委員会に対し、プロジェクトの投資資本比率および特殊工事の適切な算出について検討し、指示するよう提案しました。

ハイズオン省は、土地価格を剰余金方式で決定すること、土地使用料の算定が遅れている理由について検討する必要がある。その理由は客観的かつ説得力のあるものか？投資家に損害を与えないよう、責任を明確にする必要がある。省は土地使用料を「土地フィーバー」時の価格で適用しているが、現在、土地市場は「凍結」状態にあるため、「事業利益の調和」を図るために見直しを行う必要がある。

[広告2]
ソース