3224/HD ガイドは実用的でしょうか?
多くの投資家によると、指示3224号における剰余金方式による土地価格の決定は現実に即しておらず、事業利益を保証していない。投資家は、 ハイズオン省人民委員会が2019年9月25日に発布した決定3311/QD-UBND号よりも150%高い土地使用料を支払わなければならない。
企業の意見によると、ハイズオン省の不動産プロジェクトの入札に参加し、ハイズオン省人民委員会の落札結果の承認決定に従って投資家に選ばれ、ハイズオン省人民委員会およびプロジェクトのある区、市、町と投資契約を締結しました。プロジェクトはすべて、入札法の投資家選定に関するいくつかの条項の実施を詳述した政府の政令30/2015/ND-CPおよび政令25/2020/ND-CPに従って実施されています。同時に、これらのプロジェクトはすでに2〜4年前に土地を割り当てられ、敷地の整地、技術インフラの構築などの項目が基本的に完了していますが、土地使用料はまだ決定されておらず、規制による事業条件を満たしていません。入札の時点で、投資家は入札文書の経済的、技術的、法的パラメータと有効な法的規制に基づいて入札を提案しました。そこには、土地価格を決定するための基礎となるいくつかの基準に関する一般規制に関するハイズオン省人民委員会の2019年9月25日付決定第3311/QD-UBND号が記載されています。
2022年11月7日、ハイズオン省人民委員会は、決定3311/QD-UBNDに代わる土地使用料の計算に関する指示3224を発行し、まだ土地使用料を決定していないすべてのプロジェクトに適用しました。 この非現実的な指示は、入札に参加する投資家のすべての計算を変え、入札書類とプロジェクト契約の内容を変えました。 特に、プロジェクトの土地使用料は2倍近く増加し、入札時の計算と比較して急増しました。 指示3224/HD-UBNDを適用すると、土地使用料の計算結果は最大150％高くなり、建設コストは決定3311/QD-UBNDを適用したときと比較して約40％削減されます。
調査の結果、指示書3224/HD-UBNDの発行前に入札され土地が割り当てられたプロジェクトへの適用には多くの不適切な点があることがわかった。建設費の配分時期と収益の確定時期の決定が、企業が落札した時期と一致していない。2013年土地法および2014年5月15日付政府政令43/2014/ND-CPの規定によると、規定に従って事業を行うためには、投資家は技術インフラを完成させ、承認を受け、土地使用権証明書を交付される必要がある。つまり、少なくとも30ヶ月目（20～50ヘクタール規模のプロジェクトの場合）までは投資家は事業を行う資格があり、事業開始時期に18ヶ月の差が生じる。一方、土地使用料がまだ決定されていないプロジェクトもあるため、実際の事業期間はさらに長くなる。これまで、多くのプロジェクトでは、24 ～ 44 か月間の土地の提供が行われてきました。
一方、通達3224/HD-UBNDに基づいて決定された建設費は、入札書類に記載されているプロジェクトの技術インフラ建設費と一致していません。建設設計見積は、ハイズオン省建設局建設品質評価センターで審査され、投資資本、レート外特別費用（石積み、プロジェクト境界、電力供給、交通接続、排水など）が含まれています。土地使用料を決定するために比較資産が使用されていることは、天然資源環境省の通達36/2014/TT-BTNMTに基づいて評価された資産と類似していません。比較資産は、その地域の他の競売地域と比較して異常に高い競売価格が付けられた場所にあり、市場の一般的な価格と一致していません。
指令 3224/HD-UBND では、プロジェクト内の土地区画を比較する際に不利な要素 (場所、形状、面積など) を減らすことも考慮されていません。
土地使用料の計算について、甲は一方的に計算し、支払うべき金額を乙に通知しました（乙は参加または異議を申し立てられませんでした）。この措置は強制的なものであり、両当事者が締結した契約の内容に従っていません。企業はハイズオン省人民委員会に書面による請願書を送付しましたが、検討も回答もありませんでした...省人民委員会は依然として土地使用料を徴収する決定書を発行しました。ハイズオン省人民委員会の指示3224/HDの発行前に入札され、土地が割り当てられたプロジェクトに対して、依然としてこれを適用していますが、これは規則に従っていません。不動産価格は周期的に変動しており、人民委員会の指示3224/HDは固定+ 5%/年となっていますが、これは現実と一致していません。
欠点は「解決」する必要がある
ハイズオン省建設局副局長のグエン・チョン・ハイ氏は、天然資源環境新聞の記者団に対し、次のように明言した。「法律の規定によると、投資家がプロジェクトの入札に勝利した場合、省人民委員会が土地割り当てを決定するまでの間、省は投資家に対して土地使用料を算定しなければなりません。投資家はインフラ建設の開始を許可される前に、税金を納付（国家への財政的義務を履行）しなければなりません。ところが、一部のプロジェクト投資家は、用地取得、技術インフラ建設といった項目をほぼ完了させており（現在は土地使用料のみが算定されている）、これは規定に違反しています。」
その理由は、いくつかの客観的な要因によるものです。例えば、新型コロナウイルス感染症の流行により、省は感染症対策に注力していたため土地使用料を算定できず、投資家はすでに建設工事を開始していました。ハイズオン省は、土地割当決定時（2～4年前）に土地使用料を算定したため、土地が「熱狂的」だったため、現在では不動産取引は凍結され、土地価格は下落しています。そのため、多くの投資家が土地使用料算定について異議を申し立てているという状況です。
内容に関して言えば、収益確定の時期は、企業が落札した時点（プロジェクトについては6ヶ月から36ヶ月までの規定）には適していません。人民委員会の指示3224/HDによれば、不動産価格の実際の上昇率は年5%と定められていますが、これは現実に即していません。ハイ氏によると、これは天然資源環境省の通達36/2014/TT-BTNMTに基づく土地使用料の算定方法（規定ではない）に基づく仮説的な方法であり、現実に即していることを確認するために検討・実施する必要があります（仮定ではなく、具体的な規定が必要です）。
ハイズオン省建設局は、都市部における技術インフラ工事の建設における投資資本率の適用について、建設省に対し、20ヘクタール未満のプロジェクトへの計算方法の適用について意見を求める文書を送付した。これに対し、建設省は具体的な回答は示さず、「建設省が公示する投資資本率を暫定総投資額の算定に適用する場合、個々のプロジェクトの総投資額は、建設省が毎年公示する関連建設投資費用管理法の規定に従って調整・換算し、正確性、妥当性、経済性、有効性を確保することが必要である」と回答した。
建設省は、フンイエン省、バクニン省、タイビン省などの近隣省の投資資本率の算定について協議を行いました。これらの省では、20ヘクタール以上のプロジェクト（適用事業）については、建設省の規定に基づいて投資資本率の算定が行われています。特殊工事：送電線の引込み、盛土、橋梁、暗渠などは、投資資本率の算定に含まれません。建設省は、ハイズオン省人民委員会に対し、プロジェクトの投資資本率および特殊工事の算定について適切な検討と指導を行うよう提案しました。
ハイズオン省は、土地価格を剰余金方式で決定すること、土地使用料の算定が遅れている理由について検討する必要がある。その理由は客観的かつ説得力のあるものか？投資家に損害を与えないよう、責任を明確にする必要がある。省は土地使用料を「土地フィーバー」時の価格で適用しているが、現在、土地市場は「凍結状態」にあるため、「事業利益の調和」を図るために見直しを行う必要がある。
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