ミニアパートの売買には注意が必要

2023年12月初旬から現在に至るまで、ダナンではミニアパートの販売に関する情報が数多く出回っており、珍しい方法でミニアパートが多数販売されている。この動きは、2025年1月1日からマンションごとに所有権証明書（ピンクブック）が交付されるという規制を多くの投資家が悪用して「商品を処分」し、マンション購入者や二次投資家に困難を転嫁しようとする試みだと、一部の不動産専門家は考えている。

現在の不動産市場の動向を踏まえ、当局はアパートやミニマンションの売買に関する管理、検査、警告を強化し、新たな住宅政策を先取りする事態を防ぐ必要がある。写真：ホアン・ヒエップ

アパートの入居者は50年間一括払い

最近、当局による管理の「引き締め」により、多くのミニアパート投資家は自分のアパートを売却できず、検査や違反処罰を恐れて自分のアパートの売却に関する情報の掲載を制限している。しかし、国会が、土地法の規定に従って各住戸に土地使用権証書（ピンクブック）を発行することなど、個人向け多階建て集合住宅（ミニマンション）の開発に関する数々の規制を盛り込んだ住宅法（改正）を可決した後、「格安でマンションを所有できる」と勧誘する違法なミニマンション販売の情報が大量に出回った。この情報は、住宅需要が高いがお金に余裕のない多くの人々や、ピンクブックが付与されるという上記の規制を予期して都心部にマンションを所有したい投資家の心理に「衝撃」を与えます。

特に、チュオンティ5番街（ハイチャウ区ホアトゥアンタイ区）では、面積^35㎡の1ベッドルームのアパートがわずか4億6,800万VNDで違法に売りに出されているミニアパートの情報が多数出回っています。彼らは、最初の2年間で36％という「空想的な」利益を伴う投資協力と、24か月後に110％の利益でアパートを買い戻す支援さえも提供した。実際、このミニアパートはまだ建設されておらず、空き地と建物のパースが印刷されたボードが 2 つあるだけで、プロジェクトや投資に関する情報はありません。

ホアン・ディウ通り308番地（ハイチャウ県ビンヒエン区）の路地2面の道路高が2メートルと3.5メートルのミニアパートにも、違法に販売されているアパートに関する情報が多数あります。ハイチャウ区人民委員会のグエン・ヴァン・ズイ副委員長は、情報を受け取ってから区は検査とこのミニアパートでのアパートの販売を阻止するための機能部隊を配置しており、現在アパートの販売は行われていないと述べた。しかし、誰かがアパートの購入を希望すると、ホアン・ディウ通り308番地にあるミニアパートの投資家を名乗る人物が、そのアパートは販売用ではなく賃貸用であり、借主は50年間の賃貸期間全体にわたって一回限りの料金を支払わなければならないと述べた。具体的には、面積が^46〜48㎡の2ベッドルームのアパートメントの場合、契約締結時に一度に支払う家賃総額は12億〜12億5千万ドンとなる。

ホアン・ディウ通り308番地にあるミニアパートの売り出し広告が、多くのウェブサイトやソーシャルネットワーキングサイトで掲載されています。写真：ナム・トラン

ミニアパートを無償提供するために土地を売る行為が急増している

ここ1か月近く調査したところ、多くのウェブサイトやSNS上で、ミニアパートの販売と賃貸収入に関する情報が「氾濫」しているという。例えば、レ・ズアン通り（タンケー区）の路地にある、わずか50^{平方メートル}の土地に建つ4階建て5戸のミニアパートは、月々1,800万～1,900万ドンのキャッシュフローがあり、35億5,000万ドンで売りに出されている。 Le Thanh Nghi通り（ハイチャウ区）のミニアパートは6階建て、22戸、敷地面積^204㎡、月収1億～1億5千万VNDで、259億VNDで売りに出されている。ハイチャウ区チュンヌヴォン通りにあるミニアパートは、5階建て、28戸、敷地面積200平方^メートルで月収1億5000万ドンの物件が、250億ドンで売りに出されている…ある不動産会社は、ハイチャウ区、ソンチャ区、グーハンソン区にある他のミニアパート14棟とともに「高収入アパート販売中」という情報を掲載したこともある。

この時期のミニアパート販売に関する情報の「急増」は、多くの不動産ブローカーやトレーダーを驚かせ、混乱させています。海洲地区の匿名を希望する不動産ブローカーは、現在、銀行預金の金利は年5～5.5％で変動していると分析した。アパートを貸し出すことによる収入が広告通りであれば、年間の利率は銀行預金の利率よりもはるかに高いことは明らかです。たとえば、ミニアパートは 90 億 VND で販売されているが、月 5,500 万 VND の収入を生み出しており、これは年間 7.3% の利益に相当します。ミニアパートは140億VNDで販売されていますが、9,500万VND/月の収入を生み出し、年間8.2％の利益を意味します...そのため、多くのミニアパートが大量に販売されており、これには多くの異常な点があります。

多くの投資家は、過去に「締め付け」や政府機関による頻繁な検査のせいでアパートを売却できなかったため、大きすぎるミニアパートに投資するよう銀行融資から圧力を受けている可能性がある。一方、ピンクブックの交付、ミニアパート建設の投資家であること、防火、建築基準の要件など、国会で可決されたばかりの新しい住宅法の規定に従うための条件を満たすことも非常に困難です。

そのため、ピンクブックを入手するのが困難になることを予想して、多くの投資家は、この時期を利用して、各アパートごとにピンクブックが与えられると誤解している多くの購入者の心理を利用して、「商品を処分する」のです。もしそれが本当なら、実際に住むためにマンションを買った人や、この時期に新政策に先んじてミニマンションを買った投資家は、後から「苦い果実を味わう」ことになるだろう。

不動産研究訓練研究所（ダナン）のグエン・ドゥック・ラップ所長は、新しい住宅法には需要と供給の両面で社会住宅の強力な発展を奨励・促進する政策が含まれているため、今後数年間で下宿屋や賃貸住宅から社会住宅への大きな移行が起こるだろうとコメントした。不動産仲介業者や専門家らも当局に対し、上記の新たな異常事態に対する管理、検査、警告を強化し、住宅法の新たな規制や政策を予測するよう求めた。

ナム・トラン

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