ミニアパートの売買には注意が必要

2023年12月初旬から現在に至るまで、ダナンではミニアパートメントの販売に関する情報が数多く報じられており、中には異例の方法で多くのミニアパートメントが販売されているケースも見受けられます。一部の不動産専門家は、この動きについて、2025年1月1日から各アパートメントに使用権証書（ピンクブック）が付与されるという規制を悪用し、多くの投資家が「手放し」を狙っていると分析しています。これにより、困難な状況がアパートメント購入者や二次投資家に転嫁されています。

現在の不動産市場の動向を踏まえ、当局はアパートやミニマンションの売買に関する管理、検査、警告を強化し、新たな住宅政策を先取りするような事態を防ぐ必要がある。写真：ホアン・ヒエップ

アパートの入居者は50年間一括払い

近年、当局による管理の「厳格化」により、多くのミニアパート投資家は所有するアパートを売却できず、検査や違反処分を恐れて売却情報の掲載を控えています。しかし、国会で多層階住宅の開発に関する規制を含む住宅法（改正）が可決され、多くの個人所有のアパート（ミニアパート）が土地法の規定に基づき、各アパートに使用権証書（ピンクブック）を発行するようになった後、「安くアパートを所有できる」という誘い文句で違法に販売されているミニアパートの情報が数多く出回っています。こうした情報は、住宅需要が高いものの資金繰りに困っている人々や、ピンクブックの発行を期待して都心部にアパートを所有したい投資家の心理を「突く」ものとなっています。

特に、チュオンティ5番街（ハイチャウ区ホアトゥアンタイ区）で、面積^35㎡の1LDKがわずか4億6,800万ドンで販売されている違法ミニアパートに関する情報が多数出回っています。最初の2年間で36%の「空想のパイ」のような利益、そして24ヶ月後に110%の利益でアパートを買い戻す支援を謳う投資協力までもが謳われています。しかし実際には、このミニアパートはまだ建設されておらず、空き地と建物のパースが印刷された板が2枚あるだけで、プロジェクトや投資に関する情報は一切ありません。

道路高が2メートルと3.5メートルの2車線構成のホアンディウ通り308番地（ハイチャウ区ビンヒエン区）のミニマンションでも、違法販売の情報が相次いでいる。ハイチャウ区人民委員会のグエン・ヴァン・ズイ副委員長は、情報を受け、区はこのミニマンションでのマンション販売を検査・防止するための部隊を配置しており、現在、販売中のマンションはないと述べた。しかし、マンションの購入を希望する人がいたところ、ホアンディウ通り308番地のミニマンションの投資家を名乗る人物は、マンションは販売用ではなく賃貸用であり、借主は50年間の賃貸期間全体にわたって一時金を支払う必要があると述べた。具体的には、面積が^46～48㎡の2ベッドルームのマンションの場合、契約時に一括で支払うべき家賃総額は12億～12億5千万ドンである。

ホアン・ディウ通り308番地にあるミニアパートの物件が、多くのウェブサイトやSNSで販売中だ。写真：NAM TRAN

ミニアパートを無償提供する土地販売が急増

ここ1ヶ月近く調査したところ、多くのウェブサイトやSNS上で、ミニアパートの販売と賃貸収入に関する情報が溢れかえっている。例えば、タンケー区レズアン通りの路地裏にある、わずか^{50㎡の敷地に4階建て5戸のミニアパートは、月額1,800万～1,900万ドンの収入があり、35億5,000万ドンで売りに出されている。一方、ハイチャウ区レタンギー通りにある、敷地面積204㎡} ^、 6階建て22戸のミニアパートは、月額1億～1億5,000万ドンの収入があり、259億ドンで売りに出されている。ハイチャウ区チュンヌヴォン通りのミニアパートは、5階建て、28戸、土地面積^{200平方メートル}、月収1億5000万ドンで、250億ドンで売りに出されている…ある不動産会社は、ハイチャウ区、ソンチャ区、グーハンソン区にある他のミニアパート14棟とともに「高収入アパート販売中」という情報を掲載したこともある。

この時期のミニアパートメント販売に関する「花盛り」の情報は、多くの不動産ブローカーやトレーダーを驚かせ、困惑させています。海州区在住の匿名希望の不動産ブローカーは、現在、銀行預金の金利は年5～5.5%で変動していると分析しています。賃貸によるキャッシュフローが広告通りであれば、年利は銀行預金の金利をはるかに上回っていることは明らかです。例えば、ミニアパートメントの販売価格は90億ドンですが、月々の収入は5,500万ドンで、年利は7.3%です。また、販売価格は140億ドンですが、月々の収入は9,500万ドンで、年利は8.2%です。このように、ミニアパートメントが大量に販売されており、多くの異例の事態が発生しています。

多くの投資家は、銀行融資による大きすぎるミニアパートへの投資圧力にさらされている可能性が高い。これは、過去に「引き締め」や政府機関による度重なる検査によってアパートを売却できなかった経験があるからだ。一方で、ピンクブックの発行、ミニアパート建設への投資家としての要件、防火対策、建築基準の要件など、国会で可決されたばかりの新しい住宅法の規定を満たすことも非常に困難である。

そのため、ピンクブックの取得が困難になることを予想し、多くの投資家は、マンションごとにピンクブックが付与されると勘違いしている多くの購入者の心理につけ込み、この時期を利用して「物件を処分」しようとします。もしこれが事実であれば、居住目的でマンションを購入した人や、新政策に先んじてこの時期にミニマンションを購入した投資家は、後々「苦い果実」を味わうことになるでしょう。

不動産研究研修所（ダナン）のグエン・ドゥック・ラップ所長は、新住宅法が需要と供給の両面で社会住宅の力強い発展を奨励・促進する政策を盛り込んでいることから、今後数年間で下宿や賃貸住宅から社会住宅への大きな移行が見込まれると述べた。不動産仲介業者や専門家らは、当局に対し、上記の新たな異常な動きに対する管理、検査、警告などを強化し、住宅法の新たな規制や政策に先手を打つよう求めた。

ナム・トラン

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