不動産融資はどこに流れるのでしょうか?

不動産に投入された資本は90兆5000億ドン以上増加した

ベトナム国家銀行（SBV）が発表した4月25日時点の不動産セクター向け融資残高は、2022年末比3.51%増加し、銀行システム全体の総融資残高の2.75%を上回った。これにより、不動産セクター向け融資残高は2022年末比90兆5,580億ドン以上増加し、26億7,000億ドンとなった。

銀行は今年最初の4ヶ月間で不動産融資が依然として増加したと発表

国家銀行の統計によると、一部の銀行の2023年第1四半期の財務報告でも、不動産向け融資残高が引き続き増加していることが示されています。例えば、 テクコムバンクの2023年第1四半期の個別財務報告によると、不動産ローン残高は2022年末と比較して32.43%増加し、147兆9,060億ドンに達しました。VPバンクの不動産ローン残高は15%増加し、59兆3,600億ドンを超えました。一方、住宅購入および住宅建設のための土地使用権取得のための個人ローンは21.6%増加し、85兆3,380億ドンを超えました。ミリタリーバンクの不動産事業ローンは5.08%増加し、23兆610億ドンに達しました。

一方、 建設省が発表した2023年第1四半期の不動産市場レポートによると、供給量と成約件数はともに大幅に減少した。統計によると、商業用住宅開発プロジェクトは14件で、プロジェクト数は2022年第4四半期と比較して約50%減少し、2022年の同時期と比較して40%近く減少した。今四半期の成約件数はわずか10万6000件余りで、2022年第4四半期と比較して35%減少、2022年第1四半期と比較して40%減少した。

実際、多くの不動産会社は、2022年第4四半期末以降、銀行から資金を借り入れることができていないと「不満」を訴えています。さらに、法的問題により多くの建設プロジェクトが未完成、停滞し、事業キャッシュフローがマイナスになっています。負債に関しては、多くの上場企業の2023年第1四半期の財務諸表でも、昨年末と比較して負債が減少していることが示されています。例えば、ノーヴァ不動産投資グループ株式会社（ ノヴァランド）は、2023年3月末までに銀行から短期で約3兆6,820億ドンを借り入れたと発表しました。これは、2022年末と比較して2,940億ドン以上増加しています。一方、銀行からの長期ローンは5兆5,380億ドンで、2022年末と比較して2兆930億ドン減少しています。

これにより、ノヴァランドの3月末時点の銀行融資総額は、2022年末時点の負債額と比較して1兆8,000億ドン減少しました。ファット・ダット不動産株式会社はまた、2023年3月末時点の負債総額が3兆4,764億ドンとなり、前年末時点と比較して9,630億ドン以上減少したと報告しました。特に、同社は銀行からの短期融資と債券発行による融資を大幅に削減しました。

同様に、カンディエン住宅投資貿易株式会社の3月末時点の短期融資は3,333億ドンで、2022年末から横ばいでした。2023年3月末時点の長期融資は、銀行からの融資の減少により、830億ドン以上減少し、1兆5,166億ドンとなりました。ナムロン投資株式会社は、2023年第1四半期末時点の融資総額が5兆6,050億ドンで、前年末より4,260億ドン増加したと報告しました。特に、この増加は主に2つの外国銀行で期間中に発生した長期融資によるものです。

実際の支出ではないのですか?

不動産企業と銀行の報告の相違から、市場の多くの投資家や株主は「銀行の資金はどこに流れたのか」と疑問を抱いている。ディン・チョン・ティン准教授（金融学院）は、不動産企業が事業運営において資金繰りに困難を抱える状況は近年非常に一般的だと述べた。しかし、不動産市場には工業団地、輸出加工区、省や都市のプロジェクトで住宅を購入するために借り入れをする人々など、他の分野もある。これらの分野が好調なときは、銀行は引き続き融資を行い、ローン残高は増加する。ここでは、手頃な価格で平均価格の住宅プロジェクトに対する人々の需要は常に高い。したがって、現時点では、企業は直ちにリストラを行うか、転換するか、何らかの方法でより適切な価格で製品を市場に投入する必要がある。これにより、企業はキャッシュフローを確保し、資本にアクセスできるようになる。

統計によると、銀行システムからの資本流入はすべての不動産セクターで着実に増加しています。

例えば、2月の不動産融資は859兆3,940億ドンに達し、1月末比で26兆3,520億ドン増加しました。このうち、都市建設プロジェクトと住宅開発プロジェクトへの資金流入は26兆5,370億ドンと最も大きく増加し、233兆2,520億ドンに達しました。次に、観光・エコロジー・リゾートプロジェクトへの融資残高は5兆5,760億ドン増加し、37兆7,030億ドンに達しました。レストラン・ホテルプロジェクトは3兆2,440億ドン増加し、融資残高は63兆2,880億ドンに達しました。工業団地・輸出加工区建設プロジェクトは2兆5,450億ドン増加し、52兆3,430億ドンに達しました。

土地使用権購入のための融資は1月末に比べて8兆5,680億ドン減少し、73兆6,550億ドンにまで減少した。その他の不動産事業のための融資は4兆2,690億ドン減少し、233兆9,400億ドンにまで減少した。

一方、ホーチミン経済大学財務学部副学部長のレ・ダット・チ博士は、証券取引所に上場している企業数は、全国の不動産セクターで事業を展開する数万社のうち、ほんの一部に過ぎないと分析しています。そのため、年初来数か月間に不動産融資が急増したのは、他の多くの部門、つまり公開報告書のない民間企業である可能性があります。あるいは、銀行が不動産グループ内の個人向け融資をより大きく増加させて記録している可能性もあります。あるいは、企業がプロジェクトを新たなパートナーに売却し、担保となったプロジェクトに基づく融資が新たなパートナーに移管され、一部の企業が負債を削減するケースもあるでしょう。

ただし、新しいパートナーは引き続きこのプロジェクトを抵当に入れて資金を借り入れたり、借り入れ時に担保を追加したりすることができます。特に、新規融資を評価する際（または新規顧客プロファイルに基づいて）に、銀行は担保を再評価し、通常は資産価値を高めることができます。これにより、顧客は以前の債務よりも多く借り入れることができ、追加担保があるためにより多くの支出を行うこともできます。もう1つの要因は、債券の満期日と関連している場合や、銀行が困難な状況にある借り手のために債務を再編成できる場合です。銀行は、資産を再評価して債務再編成を行うための融資などの関連措置を講じることもできます。親会社または子会社がプロジェクトを購入し、債務を保証し、銀行が資産を再評価するなどです。

「不動産市場の取引が低迷した場合、個人は銀行からの借入を増やすためにどこへ向かうのでしょうか？あるいは、完成したプロジェクトや市場に投入される新規プロジェクトも減少した場合、資金はどこへ流れるのでしょうか？銀行による不動産セクターへの融資が依然として増加しているという事実は、報告上の事実であり、実際の融資額とは関係ない可能性があります。債務再編や債務延長などが行われた場合、新規融資額は既存融資額を上回ります。例えば、既存融資額が1兆VNDの場合、顧客は最大1兆1,000億VND以上の利息を支払わなければなりません。新規企業を通じて融資を行う場合、プロジェクトを買収する企業は1兆1,000億VND以上を融資するため、融資額は自動的に増加します。しかし、これは銀行にとって大きな不良債権リスクとなります」と、レ・ダット・チ博士は分析しました。

ソースリンク: https://thanhnien.vn/cho-vay-bat-dong-san-chay-vao-dau-18523051003542747.htm