土地仲介業者は規制を無視する傾向が強まっているのでしょうか?
グエン・ベト・フン建設副大臣は先日行われた政府定例記者会見で、土地仲介業者が価格を吊り上げ、住宅市場に混乱を引き起こしている状況があると述べた。例えば、ハノイ郊外の多くの土地オークションでは、仲介業者が人為的に価格を非常に高く吊り上げ、手付金を没収している。
グエン・ベト・フン副大臣は、市場を統制するために、刑法、競争法、土地法、特に価格操作や市場混乱を禁止する多くの規定を含む2023年不動産法など、非常に明確な法的規制があると述べた。
建設省幹部によると、土地仲介業者が価格をつり上げ、住宅市場に混乱を引き起こしているという。（写真：ST）
同時に、 政府、建設省、地方自治体も、不動産価格操作や不当利得行為を防止するための独自の規制を制定しています。しかし、現行の規制では、市場を混乱させる「土地ブローカー」の問題は完全には解決されていないようです。
不動産専門家のグエン・チュン・トゥアン氏によると、「今日の土地ブローカーは、多くの策略と法律を回避する方法を持っているため、『薬に耐性を持つようになったウイルス』のようなものだ」という。
例えば、土地の競売においては、「落札者が取引を完了できなかった場合、保証金は没収される」という規定がある。しかし、保証金の額は極めて低く、十分な抑止効果を欠いている。
また、マンションの売買においては、多くの「不動産ブローカー」が偽造取引をでっち上げて価格をつり上げるケースが見られます。しかし、どの機関がこれらの取引を偽造と認定するのか、あるいは単に「不正な手段による販売」を行っているだけなのかを検証することは非常に困難です。そのため、現行の規制では、「不動産ブローカー」による市場混乱の問題を完全に解決することは困難です。
いくつかの新しい提案
最近、建設省は財務省と共同で、複数の住宅・土地を所有する個人に対する税制、および放置・未利用不動産への課税について調査・提言を行うことを提案しました。建設省は、この決定により、市場を混乱させる投機や短期売買の抑制につながることを期待しています。
住宅価格を「落ち着かせる」ために、セカンドハウスへの課税を提案する声も数多く聞かれます。セカンドハウスへの課税については長年議論されてきましたが、未だ制定には至っていません。現在もなお、セカンドハウスへの課税は効果的な対策ではないと主張する声が多く聞かれます。
応用情報科学・経済研究所所長のディン・テ・ヒエン博士は、現時点でセカンドハウスに課税するという提案は全く不適切だと評価した。これは市場の信頼を損なうだけでなく、住宅価格の高騰を招き、人々が住宅に住めなくなる可能性もあるからだ。さらに危険なのは、逆効果となり、支出の引き締めと景気後退という悪循環につながる可能性があることだ。
ヒエン氏は次のように分析した。「不動産市場は長年にわたり、幾度となくショックに直面してきました。当初はパンデミック、国際的な地政学的困難、そして信用政策の引き締め、そしてその後も数々のネガティブな出来事がありました。多くの努力を経て、市場は回復し始めていますが、依然として多くの課題に直面しています。」
イメージ画像。（出典：ST）
現時点で最も重要な課題は、市場の信頼を取り戻し、不動産への新たな課税といった新たなショックや障害を回避することです。実際、ホーチミン市は最近、新たな土地価格の枠組みを提案しましたが、すぐには国民の支持を得られませんでした。
さらに、人々は土地を購入する際に既に個人所得税と地価税を全額納めており、これにより仲介業者の雇用が創出され、土地販売業者の収入が上がり、経済への資金還流が促進されます。その土地に住宅を建てる際には、投資家は建設産業の発展に貢献し、鉄鋼、木材、家具などの消費を促します。したがって、投資家がさらなる税金を負担するのは不適切です。
さらに、不動産は居住の場であるだけでなく、経済活動のインプットとしての役割も担っています。例えば、生産者や事業者は、工場や店舗といった主要な不動産に加えて、居住用の不動産を所有または賃借する必要があります。この場合、この不動産に課税すると、毎年の消費税が商品やサービスの価格に上乗せされ、最終的には消費者が負担することになります。
上記の提案に加え、建設省は、首相指示第82号を地方自治体に厳格に実施するよう求める2つの文書も発表しました。これらの文書では、開発業者や仲介業者が価格操作や不当利得を行っているプロジェクトに関する法的規制の実施状況の検査・監督を強化し、直ちに予防措置と是正措置を講じることを強調しています。
特にハノイ市とホーチミン市において、市場収入を確保し、不当利得を削減するために、投資、土地の整地、土地使用料の決定に関する行政手続きの解決の進捗を引き続き加速する。
政府は、建設省に対し、天然資源・環境省やその他の関係省庁と連携し、価格リスクを軽減するための国営不動産・土地使用権取引センターのモデルを調査し、所管当局に検討を勧告するよう提案する。
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出典: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html
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