「土地仲介業者」は法的規制の対象外なのか？

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「土地仲介業者」は規制の影響を受けないのか？

グエン・ベト・フン建設副大臣は先日行われた政府定例記者会見で、土地仲介業者が価格をつり上げ、住宅価格を押し上げ、市場を混乱させている状況があると述べた。例えば、ハノイ郊外の多くの土地競売では、落札者が価格を非常に高くつり上げた後、手付金を支払わずに放置していた。

グエン・ベト・フン副大臣は、市場を統制するために、刑法、競争法、土地法、特に不動産法2023など、価格高騰や市場の混乱を禁止する多くの規定を含む非常に明確な法的規制があると述べた。

法人形態を有する1 — 建設省の責任者は、土地仲介業者が価格をつり上げ、住宅価格を押し上げ、市場に混乱を引き起こしている状況があると述べた。（写真：ST）

同時に、政府、建設省、地方自治体も、不動産価格の高騰や暴利を目的とした規制を独自に制定しています。しかし、現行の規制では、「土地ブローカー」による市場混乱の状況が完全には解決されていないようです。

不動産専門家のグエン・チュン・トゥアン氏は、「今日の土地ブローカーは、多くの策略と脱法の手段を講じているため、『薬剤耐性ウイルス』のようなものだ」と語った。

例えば、土地の競売においては、「落札者が取引を履行しない場合、保証金は没収される」と規定されています。しかし、保証金の額が非常に低いことは、抑止力にはなりません。

また、マンションの売買においては、多くの「土地ブローカー」が偽装取引を行い、マンション価格を吊り上げています。しかし、これらの取引が偽装取引であるのか、「右耳から左耳へ」の売買であるのか、どの機関が真偽を検証するのかを検証することは困難です。そのため、現行の規制では、「土地ブローカー」が市場を混乱させる状況を完全に解消することは困難です。

いくつかの新しい提案

最近、建設省は財務省に対し、複数の住宅・土地を所有する個人に対する税制を検討・提案するとともに、放棄・未利用不動産にも課税するよう提案しました。建設省は、この政策が市場を混乱させる投機や「サーフィン」を抑制するのに役立つことを期待しています。

住宅価格を「落ち着かせる」ために、第二の不動産税を導入すべきだという意見も多くありました。第二の不動産税導入の問題は長年議論されてきましたが、未だに成立していません。現在も、この対策は効果的ではないという意見が多く残っています。

情報科学・応用経済研究所所長のディン・テ・ヒエン博士は、現時点での第二の不動産税導入案は全く不適切だと評価した。市場の信頼を失墜させるだけでなく、住宅価格の高騰を招き、人々が住宅に手が届かなくなる可能性があるからだ。さらに危険なのは、人々が支出引き締めのスパイラルに陥り、景気後退を引き起こすという反動の可能性だ。

ヒエン氏は次のように分析した。「不動産市場は長きにわたり、継続的にショックを受けてきました。まずパンデミック、国際的な地政学的困難、次に信用引き締め政策、そしていくつかのネガティブな出来事がありました。多くの努力を経て、市場は回復し始めていますが、依然として非常に厳しい状況です。」

現時点で最も重要な課題は、不動産税の増税といったショックや新たな障壁を回避し、市場の信頼を取り戻すことです。実際、ホーチミン市は最近、新たな土地価格の枠組みを提案しましたが、すぐには社会の合意を得られませんでした。

言うまでもなく、人々が土地を購入すると、個人所得税を支払い、地価税を全額支払い、ブローカーの雇用を創出し、土地販売者が収益を上げる条件を整え、経済に資金を還元します。その土地に家を建てるということは、投資家が建設業界に貢献し、鉄鋼、木材、家具の消費を助けたことを意味します。したがって、彼らがさらに税金を支払うのは適切ではありません。

さらに、不動産は居住の場であるだけでなく、経済活動へのインプットとしての役割も担っています。例えば、事業生産者の場合、工場や店舗などの第一の不動産に加えて、居住用の第二の不動産を所有または賃借する必要があります。この場合、第二の不動産に課税すると、販売する商品やサービスの価格に毎年の税率が加算され、最終的に消費者がしわ寄せを受けることになります。

建設部は、上記の提案に加え、地方自治体に対し、首相電報第82号を厳格に履行するよう求める2つの文書も発出した。投資家やブローカーによる価格高騰や暴利行為を伴うプロジェクトに関する法規制の履行状況の検査と監督を強化し、即時の予防措置と対処措置を講じること。

特にハノイ市とホーチミン市において、市場収入を確保し、不当利得を削減するため、投資、用地取得、土地使用料決定に関する行政手続きの進捗を引き続き迅速化します。

政府は、建設省に天然資源環境省および関連省庁・部局と連携し、価格リスクを制限するために国が管理する不動産取引センターと土地使用権取引のモデルのシグナルを検討するよう所管官庁に研究および提案するよう指示することを提案する。

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出典: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html