100万戸の社会住宅アパートの計画を紙の上で終わらせない
2023年4月初旬、政府は「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを承認しました。
プロジェクトの実施から1年以上が経過した現在、社会住宅プロジェクトの数は「停滞」しているように見えます。特に、ベトナムの二大都市であるハノイ市とホーチミン市は、この住宅分野に「渇望」しているものの、プロジェクトの完成と承認のスピードはそれほど進んでいません。
建設省が先週末に発表した最新の報告書によると、2024年第2四半期には、全国で9件の社会住宅プロジェクトが実施されました。このうち、同四半期に3件のプロジェクト（1,120戸）が完成し、タイグエン地区では1件のプロジェクト（395戸）が着工しました。また、5件のプロジェクトが投資承認されました。
ハノイ市では、2024年第2四半期において、完了、開始、承認済みの投資プロジェクトはゼロでした。ホーチミン市では、完了したプロジェクトは1件のみで、戸数はわずか368戸でした。ホーチミン市では、第2四半期において進行中のプロジェクトはなく、承認された投資プロジェクトもありませんでした。
建設省によると、2021年から2024年第2四半期までに、国は79件のプロジェクトを完了し、その規模は40,679戸に達し、目標の4%を達成しました。つまり、目標のほぼ半分が完了したにもかかわらず、社会住宅の戸数は政府が設定した目標には依然として大きく及ばない状況です。
ベトナムの二大都市、ハノイとホーチミン市は、社会住宅部門に「渇望」している。写真：BDS
現在、ベトナムでは128件のプロジェクトが着工しており、戸数は111,688戸に上ります。これらのプロジェクトが遅延しなければ、今後1～2年でベトナムの住宅総数は152,367戸となり、プロジェクトの進捗率は15.2%に達する見込みです。
さらに、地方自治体は最近、412件のプロジェクト（409,449戸規模）の投資方針を承認しました。これらのプロジェクトが予定通りに実施されれば、今後4～5年でベトナムの社会住宅戸数は合計561,816戸となり、プロジェクトの約56.2%を占めることになります。したがって、ベトナムは目標達成のために、さらに数百件の社会住宅プロジェクトを承認する必要があります。近年の実施の勢いが続けば、100万戸の社会住宅戸が計画通りに完成しない可能性があるという意見もあります。
2024年2月に開催された会議で、建設省の指導者たちは次のように評価しました。「ハノイやホーチミン市などの一部の地域は、低所得労働者が集中し、社会住宅の需要が非常に高い大都市ですが、成果はまだ非常に限られており、地方自治体が決意と積極性を持っていないことを示しています。」
さらに、ビンフック省、ニンビン省、ナムディン省、ロンアン省、クアンガイ省など多くの地域では社会住宅の建設に注意が払われていません。これらの省では、2021年から2024年2月上旬まで社会住宅プロジェクトが開始される予定はありません。
建設省が指摘する理由は、社会住宅開発政策が適時に改正されていないため、土地資金の不足、信用資本の限界、実施期間の長さなど、多くの制約が生じていることである。住宅法や不動産業法などの改正法は可決されたものの、施行は2025年初頭となる見込みである。そのため、投資家への優遇措置や手続きの簡素化は適用されていない。
100万戸のアパート建設プロジェクトの完成を支援するため、政府、省庁、各セクターは様々な解決策を提案しています。中でも最も顕著なのは、社会住宅、労働者住宅の開発、そして老朽化したアパートの改修・再建を支援するための120兆ドン規模の融資パッケージです。
しかし、この支援パッケージは2023年4月に発表された。2024年第2四半期末、つまり実施から14か月後の時点で、支払われたのはわずか1兆2,340億ドンで、総融資パッケージの1.03%に達した。
また、2024年2月の出来事において、チャン・ホン・ハ副首相は、この融資パッケージの支給が非常に遅いことに「不満」を表明しました。そのため、チャン・ホン・ハ副首相は国家銀行に対し、120兆ドンの優遇パッケージの実施状況を再検討・評価し、計画を策定し、暫定的な補償を行い、社会住宅ローンの金利補償を確定するよう要請しました。
最近、2024年8月中旬に行われた別のイベントにおいて、ファム・ミン・チン首相は建設省に対し、計画投資省、財務省、国家銀行と連携し、社会政策の実施を目的とした住宅の購入、賃貸、割賦販売、建設、改修のための融資を提供する30兆ドン規模の融資パッケージの調査・開発を主導するよう指示しました。この融資パッケージは、社会政策銀行に委託され、実施されます。
そのうち15兆VNDは国債の発行から、15兆VNDは委託された地方予算資本から調達される。
新しい法律は社会住宅の供給増加に役立つでしょうか?
政府からの融資パッケージに加え、2023年の住宅法、2023年の不動産事業法、2024年の土地法を含む不動産市場に関連する3つの新しい法律が、社会住宅の供給にとって新たなスタートとなるだろうという意見もある。
G-Homeのゼネラルディレクター、グエン・ホアン・ナム氏は次のように述べています。「公営住宅分野に最も大きな影響を与える法律は、2023年住宅法です。この法律には多くの新たな点が含まれており、事業者にとっての課題を大幅に解消します。例えば、土地評価の段階を簡素化することで、公営住宅の開発プロセスを大幅に短縮することができます。」
さらに、従来の規定では、社会住宅の購入資格を持つ人々が十分な資金を持っていない一方で、商業住宅を購入する資金が不足している中流階級の人々は、社会住宅の購入条件を満たしていませんでした。加えて、世帯や戸籍に関する規定は重複し、複雑化していました。しかし、2023年住宅法は、これらの未解決の問題のほとんどを「解消」しました。
ナム氏によると、政府は7月末に、住宅法の公営住宅の開発と管理に関するいくつかの条項を詳述した政令100号を可決した。この政令には多くの画期的な点が含まれている。
たとえば、政令100号では、社会住宅に入居するための個人の収入要件を月1,500万VND、夫婦の場合は月3,000万VNDと定めています。
一方、これまでの規制では、社会住宅を購入するための条件は、1人当たり月額1,100万ドン以下の個人所得であったが、低所得層に属し、住宅を購入する必要性がなかったり、ローンを返済する条件が十分でなかったりするため、実施が非常に困難であった。
言うまでもなく、家族構成において、片方の配偶者の月収が1100万ドン未満で、もう片方の配偶者が数億ドン（自営業）の収入を得ている場合、融資対象を誤ってしまうリスクがあります。これは、銀行にとって融資対象者を決定する上で難しい点でもあります。
「世帯（夫婦を含む）の総収入が月額3,000万ドンを超えない場合、住宅を必要とする人々が政府からの優遇融資支援パッケージを利用しやすくなる」とナム氏は述べた。
さらにナム氏は、現在先進国では5人に1人が公営住宅に住んでいると述べた。そのため、法律が大幅に緩和されたことで、投資家が安心して公営住宅を建設できるよう、あらゆる困難を解消するための新たな通達が発行されることを期待している。
しかし、既存の支援政策に加えて、政府は大規模投資家が社会住宅プロジェクトに参加できるような、強力かつ抜本的な解決策を講じる必要があります。例えば、ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、社会住宅プロジェクトの投資家に対する標準利益率を、現在の10%から15%に引き上げることを検討することを提案しました。
ディン・トラン
[広告2]
出典: https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html
コメント (0)