天然資源・環境省は、2025年1月1日に発効する2024年改正土地法の施行に関連して、比較法、収益法、剰余法、土地価格調整係数法の4つの方法を用いて土地価格を決定する手順と内容を規定する土地価格に関する政令案に対する意見を求めている。
したがって、土地評価を実施するために雇用された土地評価コンサルティング組織は、評価対象となる土地の利用目的、評価対象となる土地区画または区域の特性、収集された情報、および土地法第158条第6項に規定されている土地評価方法の適用条件に基づいて、適切な土地評価方法を分析および選択し、天然資源および環境機関が決定のために同レベルの土地評価評議会に提出するための基礎として、土地価格計画の構築に関する説明報告書で提案する責任があります。
比較法、剰余法の適用及び地価調整係数の算出に用いる地価、借地価格及び建物賃貸価格に関する情報は、土地評価日前24ヶ月を超えない期間内に国土データベース及び国価データベースから収集した情報とする。
以下の情報源からも情報を収集できます: 土地使用権オークションを主催する部署でのオークション結果承認決定に基づいて落札者が金銭的義務を履行した場合の土地使用権オークション価格。土地登記所で公証および認証された土地使用権譲渡契約書に記載された土地価格。税務当局から収集した、土地使用権譲渡事件における金銭的義務の回収に使用された土地価格。土地賃貸契約書に記載された、または税務当局から収集した土地賃借価格、建物賃借価格、建物賃借価格。不動産取引所の確認および印鑑がある不動産取引所から収集した、市場での成功した土地譲渡、土地賃借、建物賃借の価格。譲渡人または譲受人との直接面談を通じて収集した市場土地譲渡価格。
収益法を適用する目的で非農業用土地利用から生じる費用と収益に関する情報は、以下の情報源から収集されました。
本条b項に規定する土地利用収益の創出費用は、管轄国家機関が発行する基準および単価に基づいて決定されるものとする。管轄国家機関が発行する基準または単価がない場合には、評価対象となる土地区画または地域に最も近い少なくとも3つの土地区画の市場で一般的に見られる平均実際費用に関する情報およびデータに基づくものとし、ただし、コミューン、地区、または省レベルの行政単位の行政境界によって制限されてはならない。
評価日以前のデータがある直近四半期末の直前3年間の連続する期間について、財務諸表に記録された生産活動による所得、または「土地賃貸契約書に記録されているか税務当局から収集された土地賃貸価格、建物賃貸価格、市場で成功裏に取得された不動産取引所の確認と印鑑のある不動産取引所で収集された土地譲渡価格、土地賃貸価格、建物賃貸価格」に従って収集された土地賃貸価格、建物賃貸価格。
評価対象となる土地区画からの収入が各年ごとに不完全であり、実際の土地利用収入を正確に反映していない場合は、少なくとも 3 つの土地区画の土地賃借価格と建物賃貸価格に関する情報を収集して比較する必要があります。
収益法の適用を目的とした農地の使用から生じる費用及び収益に関する情報は、統計機関、税務機関、農業農村開発機関から収集する。統計データがない場合、又は税務機関や農業農村開発機関のデータを入手できない場合は、「評価対象となる土地区画又は区域に最も近く、かつ、市町村、区、省レベルの行政単位の行政境界に制限されない」に規定される、評価対象となる土地区画又は区域に最も近い少なくとも3つの土地区画の実際の市場費用情報を収集する。具体的には、以下のとおりである。
評価日前にデータが入手可能な直近の四半期末までの 3 年間連続して、一年生作物、水産養殖、製塩およびその他の農地に使用される土地が調査されている必要があります。評価日前の少なくとも 3 回連続した収穫については、多年生作物に使用される土地が調査されている必要があります。また、評価日前の 1 回の開発サイクルについては、専門法で規定されている生産林および産業作物に使用される土地が調査されている必要があります。
比較方法を適用する場合、剰余法では、評価対象の土地区画と比較した、位置、インフラ状況、面積、大きさ、形状、土地利用係数、建物密度、建物の高さ、および土地価格に影響を与えるその他の要因の類似性、評価時に最も近い土地使用権の譲渡またはオークションの時期、および評価対象の土地区画または地域からの距離が最短で、コミューン、地区、省レベルの行政単位の行政境界に制限されないことの順序で、比較対象の土地区画を選択することを優先する必要があります。
土地評価コンサルティング組織は、土地評価方法を適用するために情報を収集する際に、調査情報の正確性について誠実かつ客観的で、法的責任を負わなければなりません。
土地使用権競売を主催する機関、土地登記所、税務当局、統計機関、農業農村開発庁は、土地評価コンサルティング機関からの書面による要請の日から5営業日以内に、土地評価プロセスに必要な情報を書面または電子的に提供する責任を負います。土地評価コンサルティング機関は、収集した情報およびデータを法律に従って保管、管理、および使用する責任を負います。
最近公表された草案では、天然資源環境局が土地価格表案を省人民委員会および天然資源環境局のウェブサイトに30日間掲載し、関係機関、団体、個人からの意見を募る責任を負っているとされている。その後、省人民委員会は土地価格表を省人民評議会に提出し、承認を得る。
省人民評議会は省人民委員会に、発行する土地価格表を確定するよう指示し、毎年 1 月 1 日に土地価格表を公表し、国家土地データベースに更新します。
現行の地価表に記載されていない新しい道路や街路が形成された場合、土地利用プロジェクトが完成して使用されているが、地価表に地価が記載されていない場合、および「土地法」第111条第3項および第160条第1項に規定する地価表が適用されているが、地価表に地価が記載されていない場合、省人民委員会は、地方政府の地価管理の要求に基づいて、その年の地価表の調整、修正、または補足を決定する前に、省人民評議会に提出して承認を得なければならない。
これには、地価表における特定の土地の種類、複数の土地の種類、またはすべての土地の種類の価格の調整、修正、および補足が含まれます。天然資源環境省は、地価表を特定の土地所在地、複数の土地所在地、またはすべての土地所在地、あるいは特定の価格帯、複数の価格帯、またはすべての価格帯で調整または補足することを提案しています。
トゥ・ミン
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