4つの方法による地価決定の順序と内容の提案

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天然資源・環境省は、2025年1月1日から発効する2024年土地法（改正）の施行に関連して、比較、収益、剰余、土地価格調整係数を含む4つの方法に従って土地価格を決定する手順と内容を具体的に規定する土地価格に関する政令案に対する意見を求めている。

したがって、土地評価の対象となる土地の利用目的、評価対象となる土地区画または土地面積の特性、収集された情報、土地法第 158 条第 6 項に規定されている土地評価方法の適用条件に基づいて、土地評価を決定するために雇用された土地評価コンサルタント組織は、適切な土地評価方法を分析、選択し、天然資源および環境機関が決定のために同じレベルの土地評価評議会に提出するための基礎となる土地評価計画を作成するための説明レポートで提案する責任があります。

比較法、剰余法を適用し、地価調整係数を作成するための地価、土地賃貸価格、建物賃貸価格に関する情報は、土地に関する全国データベースと価格に関する全国データベースに収集された、土地の評価時からそれ以前の24か月以内の期間内の情報です。

以下の情報源からも情報を収集することができます：土地使用権オークションを主催する機関のオークション結果承認決定に従って落札者が金銭的義務を履行した場合の土地使用権オークションの落札価格。土地の価格は、土地登記所で公証され認証された土地使用権譲渡契約書に記載されています。税務当局に徴収される土地使用権の移転の場合の財務債務を徴収するために使用される土地の価格。土地賃貸契約書、建物賃貸契約書に記載されている、または税務署から徴収された土地賃貸価格、建物賃貸価格。市場における土地の譲渡価格、土地の賃貸価格及び成立した建物の賃貸価格は、不動産取引場の確認書及び印鑑をもって不動産取引場で収集する。市場における土地譲渡価格は、譲渡人または譲受人への直接ヒアリングを通じて収集されます。

収益法を適用するための非農業用地利用からの土地利用による費用および収益に関する情報は、以下の情報源から収集されます。

本条項のb項に規定する土地利用による収益の創出費用は、管轄の国家機関が発行する基準と単価に基づいて決定される。管轄の政府機関によって発行された基準または単価がない場合は、評価対象となる土地区画に最も近い距離にある少なくとも 3 つの土地区画の市場で一般的な平均実際コストに関する情報とデータが基準となり、評価対象となる土地区画に最も近い距離にある少なくとも 3 つの土地区画は、コミューンレベル、地区レベル、省レベルの行政単位の行政境界によって制限されません。

評価時点前のデータで直近の四半期末までの連続3年以内に、財務諸表に記録された生産活動による所得、または「土地賃貸契約書、建物賃貸契約書に記録された、または税務当局で収集された土地賃貸価格、建物賃貸価格。市場で成立した土地譲渡価格、土地賃貸価格、建物賃貸価格は、不動産取引現場で確認書と印鑑を持って収集」に従って収集された土地賃貸価格、建物賃貸価格。

評価対象となる土地区画の収入が毎年完了しておらず、実際の土地利用収入を正確に反映していない場合は、比較のために少なくとも 3 つの土地区画の土地賃貸価格と建物賃貸価格に関する情報を収集します。

所得税法を適用するための農地利用にかかる費用と所得に関する情報は、統計機関、税務機関、農業農村開発機関で収集されます。税務当局や農業農村開発機関からの統計やデータがない場合には、「評価が必要な土地区画または土地面積に最も近い距離にあり、かつ、町レベル、区レベル、省レベルの行政単位の行政境界に制限されない」規定に規定されているとおり、評価が必要な土地区画または土地面積に最も近い少なくとも3つの土地区画の実際の共通市場価格に関する情報を収集します。具体的には、次のとおりです。

一年生作物栽培用地、水産養殖用地、製塩用地、その他の農地については、評価時期前のデータを有する直近四半期末までの連続3年間。多年生作物の土地については、評価時期までに少なくとも 3 回連続して収穫が行われること。専門的な法的規制に従った生産林地および産業用作物地の評価時期前の開発サイクル中。

比較方法を適用する場合、剰余法では、評価対象となる土地区画と比較して、位置、インフラ状況、面積、規模、形状、土地利用係数、建築密度、建物の高さ、および土地価格に影響を与えるその他の要因の類似性を次の順序で比較対象土地区画の選択の優先順位とする必要があります。土地使用権の譲渡及び競売落札の時期は、評価時期に最も近い。評価対象となる土地区画または土地面積からの距離が最も近く、コミューン、地区、または省の行政単位の境界によって制限されません。

土地評価手法を適用するために情報を収集する場合、土地評価コンサルティング組織は、調査情報の正確性について誠実かつ客観的で、法的責任を負わなければなりません。

土地使用権のオークションを主催する機関、土地登記所、税務当局、統計機関、農業農村開発庁は、土地評価コンサルタント組織の書面による要求の日付から 5 営業日以内に、土地評価作業に役立つ情報を書面または電子的に提供することに責任を負います。土地評価コンサルタント組織は、法律の規定に従って収集した情報とデータを保管、管理、使用する責任を負います。

草案は発表されたばかりで、天然資源環境局は、関係機関、組織、個人からの意見を収集するために、省人民委員会と天然資源環境局の電子情報ページに土地価格リストの草案を30日間掲載する責任を負っています。省レベルの人民委員会は、土地価格表を同レベルの人民評議会に提出し、承認を得る。

省人民評議会は省人民委員会に、公布を決定するための土地価格表の完成を組織するよう指示する。毎年1月1日に地価表を公表し、国土データベースに更新します。

地方の土地価格の国家管理の要件に基づいて、省人民委員会は、以下の場合に年内に土地価格表の調整、修正、または補足を決定する前に、同級の人民評議会に提出して承認を得るものとする：現行の土地価格表にまだ含まれていない新しい道路や街路を形成する場合。土地を利用した事業が完了し、利用が開始されているが、その土地の価格がまだ地価公示に盛り込まれていない場合。土地価格表に土地の価格が記載されていない場合に、土地法第111条第3項、第160条第1項に規定する地価表を適用する場合。

土地価格表において、１種類の土地、一部の土地、またはすべての土地の価格を調整、変更、補足することが可能です。天然資源環境省は、1つの土地、複数の土地、またはすべての土地の場所における土地価格表の調整および補足を提案しています。 1 つの値領域、一部の値領域、またはすべての値領域で。

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