ホーチミン市郊外の荒廃した別荘とタウンハウス

11月初旬、旧9区（現ホーチミン市トゥドゥック市）のいくつかの都市開発プロジェクト、ニョンチャック、ロンタン（ ドンナイ）、カンジュオック、ドゥックホア（ロンアン）地区のプロジェクトなどを歩いて見て回り、多くのプロジェクトは完成しているものの入居者が少なく、数年前と比べて販売価格が大幅に下落しているなど、不動産市場の難しさは依然として存在していることに気づきました。

どんな値段でも売れない

DVプロジェクト（旧9区グエン・ティ・トゥー通り）では、約2年前に完成した700戸近くのタウンハウスが引き渡されたが、入居した住民はほとんどおらず、エリア全体が常に閑散としている。

最近、ここでタウンハウスを購入した人たちが続々と売りに出していますが、買い手を見つけるのは非常に困難です。以前、このプロジェクトのタウンハウスは、面積6x15mで1戸あたり65〜68億VNDで販売されていましたが、現在は49〜52億VNDに値下げされています。 8x20mのヴィラは以前は100〜110億VND以上でしたが、現在は90億VND未満です。

「昨年、このプロジェクトの別荘を購入するために銀行からさらに40億ドンを借りるつもりでした。オーナーが90億ドンの損失で売却しているのを見て、やめました。現在の価格が83億～85億ドンしかないとは思っていませんでした。もしあの時、銀行から借りて購入していたら、今頃10億ドンの損失を出していたでしょう」と、トゥドゥック市タオディエン地区の住民であるドゥック・トアン氏は語った。

かつては環状3号線とロンタン空港の開通が期待されていたニョンチャック新都市エリアの有名なプロジェクトだったスワンパークシティプロジェクトは、完成から3年が経過したにもかかわらず、いまだに人口が非常にまばらです。この地域の多くのタウンハウスや別荘は現在、埃っぽくて荒れ果てた状態になっています。このプロジェクトで住宅を購入した人々は、過去1年間継続的に売却してきましたが、購入者はいませんでした。

Nguoi Lao Dong新聞記者の調査によると、このプロジェクトの6×17mのタウンハウスは約30億ドンで販売されている。タウンハウス面積9x17m、価格約41億VND/戸。ショップハウスの価格は1戸あたり50億ドン以上。この価格は2年前よりも大幅に安くなっていますが、このプロジェクトはインフラが整備され、道路も美しく、木々に覆われ、公園やプールなどの内部施設も充実しています。

地域の一部の世帯は、このプロジェクトには証明書（土地使用権証明書と住宅所有権証明書 - PV）がなく、以前の投資家であるティン・ニア社と関係があるため検査中であるため、多くの人々は、このプロジェクトが優れていて安価であると考えていても、法的問題を恐れて「方向転換」してもう購入しないことに決めていると話しています。購入した人たちは、入居するつもりはなく、銀行ローンの返済に追われ、損をして売らざるを得ない人を除いて、価格が上がって利益が出ることを願うばかりだ。

また、ドンナイ地域では、SCTロンタンプロジェクトなど、約20ヘクタールの面積に数百戸のタウンハウス、ショップハウス、ヴィラなどを建設する一連のプロジェクトが荒廃した状態にあります。多くの住宅は完成していますが、誰も住んでいないため、内部は荒れ果てています。

このプロジェクトはロンタイン空港からわずか数キロの、20ヘクタールを超える面積という絶好のロケーションにあることは特筆に値します。計画によれば、このプロジェクトには合計1,083区画の土地があり、そのうち263区画はタウンハウス、789区画はガーデンタウンハウス、31区画は半戸建てのヴィラとなる。

その隣には、ビンソンコミューン（ロンタン地区）の省道769号線沿いに位置する、面積約50ヘクタールのセンチュリーシティプロジェクトがあります。計画によれば、このプロジェクトには別荘、タウンハウス、ガーデンタウンハウスなど2,128区画が含まれる。現在、多くのショップハウスを含む約100軒の住宅が完成していますが、まだ入居したり営業を始めたりしている人はいません。

投資家が買い手に住宅を引き渡したにもかかわらず、ドンナイ省の都市部は完全に寂れています。

住宅購入者にとってのチャンス

経済法科大学のCao Vu Minh博士によると、顧客に引き渡されたが、完全な法的文書がなく、証明書を発行できない不動産は、一時的に「欠陥」不動産と呼ばれ、購入者が期待する価格にならないとのこと。

法的保証がなく、公共設備やインフラの接続が保証されていないプロジェクトでは、居住者を誘致することが難しくなり、価格も当初のものより下がることになります。しかし、これは生活のために購入する人にとってはチャンスですが、投資のために購入する人も非常に少ないです。なぜなら、この段階ではあえて「お金をかける」投資家はほとんどいないからです。したがって、充実したアメニティを備えた活気のあるプロジェクトだけが価格を維持できます。そうしないと、荒廃した状態に陥ってしまい、価格が急落しても買い手がつかない可能性があります。

「以前、市場が好調だった頃は、多くの大口投資家が顧客との信頼関係を築いていたため、彼らがプロジェクトを立ち上げる際には、買い手は信頼し、資金を調達していました。その後、市場が厳しくなると、買い手は非常に慎重に検討し、評判の良い投資家を選び、法的書類が完備され、製品価格も適正なプロジェクトを選ぶようになり、以前のように無作為に購入することはできなくなりました」とカオ・ヴ・ミン博士は述べています。

不動産市場は現在、買い手市場であるため、買い手とブローカーの両方が、購入または分配する投資家とプロジェクトの選択に非常に慎重になっています。

ダットサン不動産サービス経済研究所による最近の調査によると、不動産商品の購入を顧客が決定する際に最も影響を与える要因はプロジェクトの合法性であり、次いで迅速な支払い手数料、投資家の評判、予算に適した商品などが挙げられます。実際、ほとんどの不動産仲介会社は現在、安全な合法性と迅速な支払い手数料を備えたプロジェクトを主に選択しています。

不動産仲介会社も販売する不動産商品の選定に慎重になる場合、投資家は販売の成功を願って真剣にプロジェクトを実行せざるを得なくなります。これは長期的には市場全体にプラスの影響を与え、不動産購入者の信頼を回復するでしょう。

顧客感情の改善

ダットサン不動産サービス経済研究所所長のファム・アン・コイ博士は、同研究所の調査を引用し、2023年第3四半期に不動産市場の顧客心理が改善したことを示した。特に実際の住宅ニーズに応えるセグメントにおいて、顧客による不動産検索の割合が増加しています。彼らのニーズは、特に財務と支払いの面で、完全な法的文書、評判の良い投資家、競争力のある販売方針を備えた製品に重点を置いています。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm