ホーチミン市郊外の荒廃した別荘とタウンハウス

11月初旬、旧9区（現ホーチミン市トゥドゥック市）のいくつかの都市開発プロジェクト、ニョンチャック、ロンタン（ドンナイ）、カンジュオック、ドゥックホア（ ロンアン）地区のプロジェクトなどを歩いて見て回ったところ、多くのプロジェクトが完了しているにもかかわらず入居者が少なく、数年前と比べて販売価格が大幅に下落しているなど、不動産市場の難しさは依然として存在していることに気づきました。

どんな値段でも売れない

DVプロジェクト（旧9区グエン・ティ・トゥー通り）では、約2年前に完成した700戸近くのタウンハウスが引き渡されたが、入居した住民はほとんどおらず、エリア全体が常に閑散としている。

最近、この物件でタウンハウスを購入した人が転売を続けているものの、買い手を見つけるのは非常に困難です。以前、このプロジェクトのタウンハウスは、6m×15mの面積で1戸あたり65～68億ドンで販売されていましたが、現在は49～52億ドンに値下げされています。また、8m×20mの面積で1戸あたり100～110億ドン以上だったヴィラも、現在は90億ドン以下に値下げされています。

「昨年、このプロジェクトの別荘を購入するために銀行からさらに40億ドンを借りるつもりでした。オーナーが90億ドンの損失で売却しているのを見て、やめました。現在の価格が83億～85億ドンしかないとは思っていませんでした。もしあの時、銀行から借りて購入していたら、今頃10億ドンの損失を出していたでしょう」と、トゥドゥック市タオディエン地区の住民であるドゥック・トアン氏は語った。

かつては環状3号線とロンタン空港の開業を期待され、ニョンチャック新都市で人気のプロジェクトだったスワンパークシティプロジェクトは、竣工から3年が経過したにもかかわらず、依然として住宅人口が非常にまばらです。この地域の多くのタウンハウスやヴィラは、現在、埃っぽく、閑散としています。このプロジェクトの住宅を購入した人々は、過去1年間、継続的に販売広告を出していますが、買い手は見つかっていません。

Nguoi Lao Dong紙の記者による調査によると、このプロジェクトでは、6x17mのタウンハウスが約30億ドン、9x17mのタウンハウスが1戸あたり約41億ドン、ショップハウスが1戸あたり50億ドン以上で販売されています。この価格は2年前と比べて大幅に低下していますが、このプロジェクトはインフラが整備され、美しい道路、緑豊かな木々、公園やプールなどの充実した屋内施設を備えています。

地域住民の中には、このプロジェクトには証明書（土地使用権証明書と住宅所有権証明書 - PV）がなく、旧投資家であるティン・ギア社との関連があるため検査中であるため、多くの人がこのプロジェクトを良質で安価なものと考えながらも、法的問題を恐れて「方向転換」し、もう購入しないという声もあると話す。購入した人々は入居を望んでおらず、銀行ローンの返済に追われ、損失を出して売却せざるを得ない人々を除けば、価格が上昇して利益が出ることを期待しているだけだ。

また、 ドンナイ地域では、SCTロンタンプロジェクトなど、約20ヘクタールの敷地に数百戸のタウンハウス、ショップハウス、ヴィラなどを擁する一連のプロジェクトが荒廃した状態にある。多くの住宅は完成しているが、誰も住んでいないため、内部は荒れ果てている。

このプロジェクトは、ロンタン空港からわずか数キロという絶好のロケーション、20ヘクタールを超える敷地面積を誇ります。計画によると、このプロジェクトには合計1,083区画の土地があり、そのうち263区画はタウンハウス、789区画はガーデンタウンハウス、31区画はセミデタッチドヴィラです。

その隣には、ビンソンコミューン（ロンタン区）の省道769号線沿いに位置する、約50ヘクタールのセンチュリーシティプロジェクトがあります。計画によると、このプロジェクトには2,128区画のヴィラ、タウンハウス、ガーデンタウンハウスが含まれます。現在、多くのショップハウスを含む約100戸の住宅が完成していますが、入居者や事業主はまだいません。

投資家が買い手に住宅を引き渡したにもかかわらず、ドンナイ省の都市部はすっかり寂れてしまった。

住宅購入者にとってのチャンス

経済法科大学のCao Vu Minh博士によると、顧客に引き渡されたが、完全な法的文書がなく、証明書を発行できない不動産は、一時的に「欠陥」不動産と呼ばれ、購入者が期待する価格にならないとのこと。

法的保証がなく、ユーティリティやインフラの接続が確保されていないプロジェクトは、入居者を誘致するのがさらに難しく、価格は当初の価格よりもさらに低くなります。しかし、これは居住目的で購入する人にとってはチャンスであり、一方で投資目的で購入する人は非常に少ないです。なぜなら、現段階では「頭金を払う」勇気のある投資家はほとんどいないからです。そのため、ユーティリティが完備された活気のあるプロジェクトは価格を維持するでしょう。そうでなければ、荒廃した状態に陥り、価格が急落したとしても、依然として買い手は見つからないでしょう。

「以前、市場が好調だった頃は、多くの大口投資家が顧客との信頼関係を築いていたため、彼らがプロジェクトを立ち上げる際には、買い手は信頼し、資金を調達していました。その後、市場が厳しくなると、買い手は非常に慎重に検討し、評判の良い投資家を選び、法的書類が完備され、製品価格も適正なプロジェクトを選ぶようになり、以前のように無作為に購入することはできなくなりました」とカオ・ヴ・ミン博士は述べています。

不動産市場は現在、買い手市場であるため、買い手とブローカーの両方が、購入または分配する投資家とプロジェクトの選択に非常に慎重になっています。

ダットサン不動産サービス経済研究所による最近の調査によると、不動産商品の購入を顧客が決定する際に最も影響を与える要因はプロジェクトの合法性であり、次いで迅速な支払い手数料、投資家の評判、予算に適した商品などが挙げられます。実際、ほとんどの不動産仲介会社は現在、安全な合法性と迅速な支払い手数料を備えたプロジェクトを主に選択しています。

不動産仲介会社も販売物件の選定に慎重になる場合、投資家は売却の成功を期待して真剣にプロジェクトに取り組まざるを得なくなります。これは長期的には市場全体に好影響を与え、不動産購入者の信頼を回復させるでしょう。

顧客感情の改善

ダット・サン不動産サービス経済研究所所長のファム・アン・コイ博士は、同研究所の調査結果に基づき、2023年第3四半期の不動産市場は顧客心理の改善を記録したと述べました。顧客による不動産検索率は、特に不動産ニーズを満たすセグメントにおいて増加しました。顧客のニーズは、完全な法的文書、信頼できる投資家、そして特に資金調達と支払いの面で競争力のある販売方針を備えた商品に集中しています。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm